Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Какие факторы влияют на стоимость доли
Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.
| Параметр | Разъяснения | Примерный вес |
|---|---|---|
| Размер доли | Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. | — 20,0 |
| Отсутствие доступа к объекту накануне сделки | Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. | — 50,0 |
| В квартире много проживающих лиц | Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. | — 50,0 |
| Оценивают часть элитной квартиры | Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. | — 100,0 |
| Один из собственников подал заявление на государственную субсидию | Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. | — 30,0 |
| Есть несовершеннолетние владельцы долей | Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем | — 30,0 |
Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.
Каким образом происходит оценка доли в квартире?
Оценка стоимости доли в квартире иногда осложняется тем, что часть жилья, обозначенная в документах, не так просто определяется в квартире в натуре. Зачастую даже сами собственники не могут точно сказать, где проходят границы принадлежащей им доли жилой недвижимости. Кроме того, на оценку доли в квартире оказывают влияние многие нюансы: размер самой доли, количество собственников квартиры, количество комнат и проч.
Чаще всего на практике оценка доли жилого помещения нужна, когда несколько наследников вступают в права на недвижимость. Так, оценка доли квартиры для наследства необходима, чтобы четко определить стоимость доли каждого наследника на случай выплаты оному денежной компенсации. Поскольку после вступления в права наследства на долю, многие желают побыстрее ее продать, чтобы приобрести для себя отдельную жилплощадь.
Зачастую владельцы долевой собственности считают, что стоимость их части недвижимости определяется очень просто, исходя из математического соотношения их доли к стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, а человеку принадлежит 1/2 ее часть, то он планирует получить за свою долю 1 миллион. Но на самом деле рыночная стоимость будет всего лишь в районе 30-70% от этой суммы. Такое снижение цены объясняется тем, что с приобретением части жилья, новый владелец сталкивается с трудностями и неудобствами, которые бывают у владельцев коммуналок. Однако если один собственник выкупает долю другого или они оба продают свои доли одному покупателю, то в этом случае цена будет равна 100% от принадлежащей им части по рыночной стоимости квартиры.
🔥 Оценка доли в квартире
На сегодня довольно большое количество недвижимости в России находится в совместной собственности. Речь как о классических коммунальных квартирах, так и новых, которые появляются в рамках дележа наследства или бракоразводного процесса. Подобные объекты недвижимости также могут использоваться использования в качестве залогового имущества, продаваться, приобретаться или обмениваться.
Они могут полноценно участвовать в обороте и рынке жилья, но одновременно подобные объекты имеют особенность из-за невозможности после покупки использовать квартиру или дом полностью.
Перед совершением сделки с долей необходимо определить стоимость объекта недвижимости. Здесь речь значительно усложняется фактом, что в собственности владельца только часть квартиры. Подобный факт резко сказывается на итоговой стоимости, которую нельзя рассчитать исключительно как определенную долю от цены целого объекта недвижимости.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Доля в квартире, как объект оценки
Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
- квартира была разделена супругами.
Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.
При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.
При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.
Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:
- владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
- владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
- в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.
Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Сколько стоит оценка доли в квартире и отчет?
Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу. Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.
Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.
Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.
В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:
- Оценка всей квартиры.
- На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.
Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.
Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках России
| Город | Стоимость 1 кв. м., рублей |
| Москва | 120 000 |
| Санкт-Петербург | 70 700 |
| Новосибирск | 32 270 |
| Екатеринбург | 47 087 |
| Нижний Новгород | 44 998 |
| Казань | 45 735 |
| Челябинск | 28 840 |
| Омск | 30 957 |
| Самара | 42 282 |
| Ростов на Дону | 41 988 |
Видео сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?
Математика в помощь владельца долей
Снизить стоимость доли или повысить ее могут и иные факторы. Именно поэтому предельно точно рассчитать ее невозможно. За основу берется формула: Скв*Д\2*К, где:
- Скв – рыночная стоимость;
- Д – доля (ее кВ.м.);
- К – спецкоэффициент параметров.
Первые два критерия нетрудно найти самостоятельно, а вот над последним придется потрудиться. Именно он включает в себя все существующие нюансы, тайные и явные, исходящие из предпочтений покупателей. Без специальных знаний и навыков – не обойтись.
Расчет стоимости доли нужен и для предоставления в налоговую, чтобы оплатить налог на недвижимость. По закону совладельцы обязаны нести бремя налоговых расходов согласно своим долям. Цифры рассчитываются от кадастровой стоимости.
Как рассчитать правильно:
- определить инвентаризационную (кадастровую) стоимость всего жилого помещения;
- выделить долю и рассчитать сумму согласно указанным квадратным метрам;
- использовать налоговые ставки (см. п. 4 ст. 406 НК РФ), но итоговые показатели берутся в региональных отделениях НК (0.1, 0.2 или 0.5%).
К примеру, владелец 2\3 квартиры общей стоимостью в 700 тыс. рублей и с налоговой ставкой в 0.2%, будет ежегодно платить около 1 тыс. руб. Остальное бремя по этой же формуле можно рассчитать для собственника 1\3 жилого помещения.
Оценка доли в квартире
Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:
- условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
- соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
- в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.
Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.
Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:
- выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
- каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
- после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
- если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
- договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.
Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью. Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика. Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.
Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.
Сложности при определении стоимости доли в квартире
Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем. Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному. Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.
Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей. И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого. Приходится идти в суд, а это процесс долгий.
Оценка доли в жилплощади
Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.
Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах.
Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.
Продажа доли в квартире
Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и «цена вопроса» не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.
Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.
Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники. Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.
Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.
Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.
Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.
Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, потребуется в следующих ситуациях:
- совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
- разделение имущества между супругами или наследниками;
- страхование собственности;
- оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
- использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.
Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн
Наши специалисты постоянно отслеживают цены на рынке московской недвижимости и анализируют тенденции изменения стоимости типовой недвижимости во всех районах г. Москвы. Мы отслеживаем рыночные цены на квартиры и доли в них, офисные и административные здания, нежилые помещения. Если вы интересуетесь текущими или прошлыми ценами на недвижимость в Москве, мы предлагаем воспользоваться нашими онлайн-калькуляторами расчета примерной/средней величины рыночной стоимости типовых объектов жилой и коммерческой недвижимости на различные даты.
По объектам коммерческой недвижимости (офисным зданиям и помещениям) определение рыночной стоимости возможно как за весь объект, так и за один квадратный метр общей площади объекта.
Для офисных помещений вы можете рассчитать стоимость самого помещения и стоимость его аренды. Также можно рассчитать ставку аренды за 1 кв.м. общей площади.
Собственники долевого имущества часто ошибочно считают, будто оценивать принадлежащую им часть квартиры можно посредством простейших арифметических расчётов, ссылаясь на имеющуюся площадь жилья и стоимость всего объекта. Применяя такие принципы расчета, в итоге выделенная доля имеет либо слишком завышенную цену, либо наоборот, чересчур низкую. Именно поэтому самостоятельная экспертиза редко бывает объективной, поскольку не учитывает прочие факторы.
Перед тем, как оценивать имущество, следует взять во внимание тот факт, есть ли у совладельцев зафиксированный документально порядок использования жилой площади. Такое бывает редко, поскольку более чем в девяноста процентах случаев это сделать невозможно. Но и сбрасывать этот пункт со счетов полностью тоже нельзя. Если порядок установлен, это сыграет только на руку совладельцам и гражданину, который решил продать свою долю. Связано это с тем, что подобное положение вещей увеличивает стоимость его имущества.
Установленный порядок подтверждает наличие соответствующего судебного решения или добровольное письменное соглашение между владельцами, заверенное нотариально.