Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок владения для квартир, купленных по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Как купить квартиру в новостройке без переплат
При покупке жилья посредством переуступки прав по ДДУ нужно строго соблюдать регламент такого рода сделок. Основные шаги:
- Согласование возможности переоформления договора на другое лицо со всеми сторонами сделки.
- Изучение и корректировка нового договора ДДУ. В него можно вносить интересные инвестору пункты, согласовывать и корректировать малопонятные и взаимоисключающие.
- Уведомление каждой из сторон ДДУ об изменении стороны. Это делает продавец. Он оповещает застройщика и прочих заинтересованных лиц о смене стороны в договоре долевого участия.
- Итоговое согласование цены. Первоначально интересное предложение можно скорректировать. За время раздумий и согласований цена может увеличиться или снизиться при отсутствии спроса.
- Продажа квартиры возможна только через месяц после уведомления всех участников ДДУ.
- Заключение договора цессии. Его сторонами является застройщик и оба инвестора: прежний и новый.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Подписание акта приёма выполненных работ по договору ДДУ. Имеется в виду фиксация права переуступки. Подписание аналогичного акта на квартиру происходит по завершении строительства в момент приёмки его результата.
Поскольку в процессе переуступки прав на жильё искомое жильё ещё пребывает в стадии строительства, отчего отсутствует право собственности на нее, то предусмотренный ст. 217.1 НК РФ налоговый вычет в данной ситуации не может быть применен.
Тем не менее статьи 288, 219, 220 и 221 НК РФ предусматривают налоговый вычет, на размер которого уменьшаются налоговые суммы по ставке 13 %. При этом вычет приравнивается к реально понесенным расходам, которые документально подтверждены договором о долевом строительстве и квитанциями, свидетельствующими об уплате цены договора переуступки прав.
В процессе подачи декларации о полученном доходе цедент вправе параллельно использовать в качестве налогового вычета документально подтвержденные расходы по долевому участию в приобретении будущей квартиры, что уменьшает величину налога при переуступке прав по ДДУ.
От перемены дольщиков НДС… меняется
Представим теперь ситуации, когда в середине строительства физическое лицо уступает права по ДДУ юридическому лицу, а некое юридическое лицо — уступает права физическому лицу. Меняет ли это ретроспективно налоговый статус ранее полученных застройщиком авансовых платежей в счет оказания дольщикам услуг, которые в первом случае не облагались, а во втором — облагались НДС? К сожалению, в п. 8 ст. 149 НК РФ сказано только, как вести себя налогоплательщику в момент отгрузки при установлении или отмене освобождения от обложения НДС какой-либо операции, а как поступать в отношении уже полученных авансов — не установлено. Поэтому приходится обращаться к разъяснениям регулирующих органов (для ситуации установления освобождения от обложения НДС услуг застройщика см. Письма Минфина России от 31.08.2010 N 03-07-10/11, от 11.05.2011 N 03-07-10/08, для ситуации отмены освобождения (например, на год при реализации лома черных металлов) разъяснений не найдено).
По мнению автора, перерасчет НДС за прошедшие периоды ни в одном из вариантов застройщиком не производится, так как уступка свидетельствует о появлении «нового обстоятельства», а не о выявлении ошибки (искажения), о которых говорится в п. 1 ст. 54 НК РФ .
О важности различения ошибки (искажения), с одной стороны и новых обстоятельств — с другой, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 10077/11, Письмо Минфина России от 23.01.2014 N 03-03-10/2274, доведенное до налоговых органов Письмом ФНС России от 12.02.2014 N ГД-4-3/2216@.
Был «физик», стал «юрик». При уступке прав физическим лицом юридическому с той части аванса, в счет которой услуги застройщика еще не оказаны, и с получаемой им впоследствии предоплаты услуг начисляется НДС, в обязательном порядке предъявляемый новому кредитору — юридическому лицу (п. 1 ст. 168 НК РФ). При определении налоговой ставки надо руководствоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 , согласно которому если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость».
В рассматриваемой ситуации из обстоятельств, предшествующих уступке, как раз совершенно ясно, что стоимость услуг застройщика, включенная в цену ДДУ, не включала в себя НДС. Поэтому если будет заключено дополнительное соглашение с дольщиком — юридическим лицом о доплате НДС к сумме не отработанного застройщиком аванса и об увеличении на сумму НДС последующих долевых взносов, то с сумм предоплаты НДС будет исчисляться застройщиком по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Если же такое соглашение застройщику не удастся заключить, то с этих же сумм придется начислять НДС по ставке 18%. В любом случае в момент оказания услуг застройщиком сумма НДС, начисленная с предоплаты, будет принята к вычету, поэтому речь идет лишь о размере временно отвлекаемых застройщиком средств.
Был «юрик», стал «физик». При уступке прав по ДДУ юридическим лицом физическому лицу НДС, исчисленный с той части предоплаты услуг застройщика, в счет которой они еще не оказаны, налоговый орган вряд ли позволит принять к вычету в момент их оказания без изменения договора и возврата суммы НДС физлицу, поскольку, скорее всего, он будет руководствоваться по аналогии Письмом Минфина России от 31.08.2010 N 03-07-10/11. Не удастся отнести этот НДС и в расходы, учитываемые при исчислении базы по налогу на прибыль, поскольку согласно п. 1 ст. 168 НК РФ он является «предъявленным» дольщику — юридическому лицу (п. 19 ст. 270 НК РФ). Но с момента уступки прав дольщика физическому лицу НДС, уплаченный с аванса в счет оказания услуг застройщика, полученного от дольщика — юридического лица, становится излишне уплаченным и может быть зачтен застройщиком в счет будущих платежей в бюджет или возвращен застройщику в порядке, установленном ст. 78 НК РФ.
Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.
В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.
Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.
Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.
Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.
Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.
Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.
Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи.
Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка. Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.
Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:
«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Налогооблагаемый доход при уступке прав требования по ДДУ (продаже квартиры, на которую вы еще не получили право собственности) может быть уменьшен:
А) на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (включая проценты по кредитному договору) или
Б) на имущественный налоговый вычет (250 тыс. руб.).
(*) Имущественный вычет в случае продажи квартиры, уже сданной в эксплуатацию, составит 1 млн руб.
Мнение эксперта Попов Игорь Северинович
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
Чтобы получить имущественный вычет в 1 млн. руб., нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать акт приема-передачи квартиры. С этого момента наступает ваше право на получение имущественного вычета.
Уступка прав требования между физлицами не всегда облагается НДФЛ
При безвозмездной уступке прав требования кредитором (цедентом) новому кредитору по договору займа у физлица – цедента облагаемый НДФЛ доход не возникает. Такой вывод содержится в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 10 июля 2021 г. № 03-04-06/47916 «Об исчислении НДФЛ при уступке физическим лицом прав требования по договору займа к организации другому физическому лицу». При этом у физлица – нового кредитора возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ, при погашении организацией-должником задолженности по договору займа, в том числе задолженности по уплате процентов по займу. Налог обязана исчислить, удержать, и перечислить в бюджет организация, признаваемая налоговым агентом по НДФЛ (п. 1 ст. 226 Налогового кодекса).
Финансисты отметили, что доход, полученный при безвозмездной уступке прав требования по договору займа, осуществленного между физлицами освобождается от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Напомним, что согласно этой норме от НДФЛ освобождается доход в денежной, натуральной форме, полученный физлицом в порядке дарения.
Вправе ли налогоплательщик НДФЛ уменьшить доход от продажи имущества на такие расходы, как отделочные работы, установление газового и сантехнического оборудования, а также расходы на оплату услуг риелтора, нотариуса? Узнайте из материала «Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Ведомство указало, что право требования по договору займа, полученное по безвозмездной уступке будет признаваться даром при соблюдении определенных условий (п. 3 ст. 576 Гражданского кодекса). Например, уступка требования, основанного на сделке, которая заключена в простой письменной или нотариальной форме должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Однако по общему правилу при уступке прав требования цедентом (кредитором) другому лицу (цессионарию) у физлица – цедента возникает доход в размере полученных от цессионария денежных средств, подлежащий обложению НДФЛ, если такая операция осуществилась на возмездной основе.
Возникает ли у цессионария (физического лица) обязанность по уплате НДФЛ?
Добрый вечер! Вот, поковырялась: Цессия с физлица на ООО — НДФЛ? И вот еще свеженькое: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 20 июня 2013 г. N 03-04-05/23160 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу исчисления налога на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Из обращений следует, что физическое лицо по договору цессии (уступки требования) уступило свое право требования выплаты долга по договору займа с юридическим лицом другому юридическому лицу. Сумма, выплаченная физическому лицу по договору цессии, была определена судом. В связи с обращением в суд физическим лицом была уплачена государственная пошлина, которую в дальнейшем суд присудил возместить юридическому лицу. Поскольку при заключении договора уступки требования право требования к должнику выплаты основного долга и процентов по договору займа переходит к новому кредитору, отношения по договору займа между физическим лицом и организацией-должником прекращаются и, соответственно, полученная физическим лицом — цедентом по договору уступки прав требования от цессионария сумма не является выплатой ему основного долга и процентов по договору займа, которые подлежат уплате должником новому кредитору. Вышеуказанная сумма подлежит включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в полном объеме. В отношении налогообложения возмещаемых физическому лицу судебных расходов необходимо учитывать следующее. Согласно п. 1 ст. 98 ГПК России стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением установленных случаев. Пунктом 1 ст. 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. Пункт 3 ст. 217 Кодекса содержит перечень компенсационных выплат, установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц. Суммы возмещения организацией понесенных физическим лицом судебных расходов в вышеуказанный перечень не включены, и, следовательно, такие выплаты подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. Одновременно обращаем внимание, что в соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 34.2 Кодекса Министерство финансов Российской Федерации дает письменные разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в пределах своей компетенции в течение двух месяцев со дня поступления соответствующего запроса. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Н.А.КОМОВА Хотя я очень не согласна…
Платятся ли налоги при переуступке?
Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.
В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.
Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.
В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.
Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.
Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.
Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:
- оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
- оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
- оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).
Этапы покупки квартиры по ДДУ
Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.
Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.