Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в жилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).
Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:
- недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
- апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
- дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
- концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
- несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
- наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
- помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
- здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;
Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.
Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:
| площадь |
|
| наличие комнат | основной, кухни, ванной, туалета |
| этажность | не допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещении |
| высота комнат | не ниже 2,5 м |
| коммуникации | наличие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей) |
| защищенность |
|
| освещение | присутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий) |
В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.
Необходимые документы и сроки
В соответствии со ст.23 ЖК РФ, для перевода апартаментов в жилую недвижимость необходимо предоставить в администрацию следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- паспорт заявителя (копия);
- документы на право собственности;
- техпаспорт помещения;
- поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
- проект перепланировки (если есть необходимость);
- протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
- согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.
Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?
Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.
Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:
- Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
- Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
- Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.
На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!
Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.
Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.
Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:
- Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
- Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
- Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.
Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:
- Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
- Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
В чем отличия от квартиры
На рынке недвижимости представлено огромное количество апартаментов, причем застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов, часто продают данные объекты частным гражданам, обещая легкий перевод в жилой фонд.
К преимуществам такого перевода относится:
- тарифы по коммунальным услугам за жилые помещения намного ниже по сравнению с тарифами, по которым рассчитывается плата владельцами коммерческих объектов;
- появляется возможность оформления временной или постоянной регистрации;
- при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться разными государственными субсидиями или программами, а также частично погасить ипотеку средствами маткапитала;
- рядом с жилыми домами находится множество нужных объектов, к которым относятся сады, поликлиники, школы, аптеки и магазины.
История первая: плотность застройки.
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».
Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.
Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.
История вторая: соблюдая нормативы
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.
Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.
Закон об апартаментах в России будет принят в 2022 году с существенными доработками
МОСКВА, 24 декабря. /ТАСС/. Закон о правовом статусе апартаментов в России будет принят в 2022 году, но он претерпит существенные изменения, сообщил ТАСС в пятницу председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
«Было принято решение о рабочей группе. Оно не повлияет на качество и на сроки, мы в следующем году планируем завершить эту работу. Но точно абсолютно, что очень изменится подход», — сказал Пахомов.
В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства в таких домах не подпадают под контроль госжилинспекций.
Пахомов отметил, что законопроект будет дорабатываться так, чтобы избежать его возможного двоякого трактования. «Нельзя давать двоякие трактовки о том, что мы строим не жилье, а потом — возможность признавать его жильем .
Если мы дадим возможность что-то строить и переводить это [в статус жилья] в будущем, то логично предусмотреть возможность переводить что-то в прошлом.
Но это внесет нереальный хаос, Москва погрязнет в судах, этого делать нельзя, нужны четкие решения», — сказал Пахомов.
Депутат подчеркнул, что не видит возможности перевода в жилые помещения апартаментов, которые уже построены. «Что делать с апартаментами, которые уже построены, — это вопрос более сложный. Но я пока не вижу перспектив перевода этих площадей в квартиры», — сказал Пахомов.
Депутат добавил, что также законопроект должен содержать четкие правила налогообложения таких объектов. «Эти условия должны стимулировать строительство апартаментов, с четкими правилами по налогообложению и тарифам.
Сегодня скачки от 0,5% в составе отеля до 2%. Давайте дадим четко: 0,5% как арендное жилье, и пусть люди живут спокойно», — пояснил Пахомов. По его словам, сейчас апартаменты строятся на территории 42 регионов России.
Ранее Госдума перенесла первое чтение законопроекта, который позволяет переводить апартаменты из разряда нежилых в жилые помещения. Спикер нижней палаты Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу.
- Регистрация по месту жительства. Собственник комнаты имеет право зарегистрироваться сам и зарегистрировать любых других граждан на своей жилплощади, даже если они не являются его родственниками. Владелец доли может зарегистрироваться в квартире сам и зарегистрировать несовершеннолетних детей, в случае если размер его доли не слишком мал. Чтобы оформить прописку другим гражданам, необходимо получить согласие от всех соседей.
- Платежи за жилищно – коммунальные услуги. Являясь владельцем комнаты, осуществлять платежи по счетам нужно исключительно за свою собственность и площадь, поскольку при выделении доли в комнату происходит разделение финансово – лицевых счетов. Являясь же обладателем доли, платить придется не за фактически занимаемую территорию и потребляемые коммунальные услуги, а за официально закрепленную долю в документах.
- Разница между тем, доля или комната в квартире является объектом собственности, имеет значение для тех, кто желает получить кредит в банке под залог. Так, например, комната легко может использоваться в качестве залогового поручения, а вот долю, если и зачтут в качестве приемлемого обеспечения, то, скорее всего, банком будет предоставлен кредит по завышенным процентным ставкам и на невыгодных условиях.
В случае перевода доли в комнату, у владельца появится не абстрактное, а закрепленное право пользование определенной частью жилого помещения.
Пример. Гражданин Л. и его родной брат получили в наследство 3комнатную квартиру.
У каждого из них не было личной жилплощади. Поэтому они въехали в квартиру.
В соответствии с завещанием, каждый из братьев стал владельцем ½ доли. Один из братьев женился.
Совместно пользоваться объектом стало сложно. Гражданин Л.
обратился в суд для определения порядка пользования. Он претендовал на изолированную комнату и признание права совместного использования гостиной и местами общего пользования.
Суд удовлетворил требования заявителя.
Если совладельцы не могут установить порядок без согласования, то вопрос можно урегулировать следующим образом:
- в добровольном порядке (по соглашению);
- в судебном порядке.
Как перевести — пошаговые действия
Застройщики во время возведения жилого многоквартирного дома предварительно запрашивают в администрации разрешение на строительство апартаментов, что дает возможность снизить расходы. Во время строительных работ осуществляется перевод, позволяющий присвоить квартирам статус жилых объектов. Благодаря такой схеме лица, которые выступают дольщиками долевого строительства, могут приобрести жилье по сниженным ценам.
Справка! При составлении ДДУ важно убедиться, что застройщик действительно перевел помещения в жилой фонд.
Если изначально приобретались апартаменты, то перед переводом следует убедиться, что объект соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все эти условия перечисляются в ПП №47.
К ним относится:
- расположение в жилой зоне, для чего нужно ориентироваться на специальный градостроительный план региона;
- надежность и устойчивость несущих конструкций, поэтому не разрешается наличие каких-либо значительных дефектов или деформаций;
- как помещение, так и общедомовое имущество должны быть построены с учетом требований безопасности, чтобы во время их эксплуатации не создавалась опасность для здоровья или жизни людей;
- подведение инженерных коммуникаций, к которым относится водоснабжение, электричество, канализация и отопление;
- если район подключен к газу, то требуется газоснабжение в помещении, поэтому если отсутствует даже одна система, то владельцу придется осуществлять прокладку коммуникаций за личные средства;
- влажность воздуха не превышает 60 процентов;
- наличие оптимальной защиты от попадания в помещение осадков и грунтовых вод;
- если в строении больше 5 этажей, то необходим лифт;
- в каждой комнате объекта должно иметься окно;
- высота потолков превышает 2,5 метров;
- уровень шума ночью ниже 45 дБ;
- объект должен соответствовать многочисленным санитарным требованиям, которые относятся к разным видам излучений, радиации или концентрации вредных компонентов в воздухе или строительных материалах.
Чтобы убедиться в возможности перевода, приходится обращаться к специалистам, которые занимаются экспертизой объекта, после чего выдают заключение, по которому можно начать процедуру смены статуса помещения.
Представители администрации могут принять отрицательное решение по заявлению. Для этого составляется письменный ответ, в котором указываются причины отказа. Обычно это связано с отсутствием нужной документации или несоответствием помещения определенным требованиям, которые предъявляются к жилым объектам.
При таких условиях можно выполнить следующие действия:
- сбор нужной документации;
- внесение изменений в конструкцию недвижимости;
- подача искового заявления в суд для обжалования отрицательного решения.
Если суд удовлетворяет требования иска, то отказ, составленный администрацией, отменяется. Иногда после этого проводится повторная оценка недвижимости, после чего оформляется разрешение на перевод объекта в жилой фонд. Данный документ выступает правоустанавливающей документацией, на основании которой вносятся корректировки в ЕГРН.
Стоимость перевода апартаментов в жилой фонд
Проанализировать сколько стоит перевод апартаментов в жилье можно, определив факторы, влияющие на процесс. Стоимость ремонта при перепланировке колеблется от 15 до 200 — 300 тысяч рублей. Цена технического плана и паспорта – 1500 рублей (в некоторых случаях – до 10000 рублей).
Провести изменение статуса жилья без финансовых затрат невозможно. Общая стоимость изменения юридической формы регистрации апартаментов составляет сумму от 15000 до 320000 рублей.
Перевод апартаментов в жилое помещение осуществляется в рамках норм Жилищного кодекса РФ. Согласование заявки проходит несколько этапов, поэтому процедура длительная и может потребовать дополнительных финансовых расходов на ремонт жилья для соблюдения стандартных строительных норм.
Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2021 года по делу № 33-17810/2016).
Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.
Пример:
Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.