Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры по инициативе квартиросъемщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры по инициативе квартиросъемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Что нужно знать о досрочном расторжении?

Квартиросъемщики заинтересованы в длительном проживании, а собственники — в благополучном арендаторе и минимальном простое недвижимости. Иногда отношения сторон затягиваются на 3–5 лет, но есть исключения.

Досрочное расторжение договора аренды — распространённое явление. Например, человек сменил работу, офис теперь находится далеко, и поездки занимают много времени. Или появился шумный сосед, который не идет на уступки и мешает спать.

И даже если у сторон хорошие отношения, нет конфликтов, всё равно нужно правильно оформить документы. Это защитит права и интересы, исключит форс-мажоры и необоснованные денежные требования.

Что нужно знать? По договору аренды квартиросъемщик защищён больше собственника. Он может сообщить о прекращении сотрудничества и не объяснять причины.

У арендодателей меньше пространства для маневров. Просто так выставить жильца нельзя. В п. 2 ст. 687 ГК РФ перечислены случаи, когда можно досрочно расторгнуть договор аренды:

• арендатор не платит за съем и коммунальное обслуживание;

• нарушает тишину, соседи жалуются и не раз вызывали полицию;

• использует помещение не по назначению: например, открыл офис, хотя квартира сдавалась для проживания;

• портит имущество.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Как разорвать договор

Досрочное расторжение договора найма может возникнуть по различным причинам и происходит обычно в одностороннем порядке. В этом случае существует несколько вариантов, как можно решить эту проблему.

Одним из наиболее частых вариантов разорвать договор аренды является соглашение между сторонами. Если у вас возникла причина для прекращения договора и вы готовы к досрочному расторжению, обратитесь к арендодателю и предложите ему такой вариант. В идеальном случае, вы сможете договориться по взаимному согласию и решить проблему без привлечения юристов и суда.

Если соглашение не удается достичь, то вам придется воспользоваться судебным порядком для расторжения договора. В этом случае вам необходимо обратиться к адвокату, чтобы он составил и подал иск в суд. Иск должен содержать все необходимые доказательства и аргументы, почему вы просите разорвать договор. Например, если в вашей квартире присутствуют тараканы или другие вредители, которые причиняют вам проблемы и неопределенные затраты, это может служить причиной для расторжения договора.

Также, есть определенные условия, которые могут быть предусмотрены в самом договоре и позволяют вам разорвать его досрочно. Например, вы можете сослаться на условие о невыгодности дальнейшего проживания в квартире, так как в ней отсутствуют необходимые коммунальные услуги или имеются серьезные дефекты и недостатки, которые делают ее непригодной для жилья.

В итоге, в зависимости от обстоятельств, вы можете использовать различные способы для досрочного расторжения договора аренды. Соглашение между сторонами, судебный порядок и условия договора – наиболее часто применяемые варианты.

Топ причин для расторжения

По словам Константина Ташлыкова, Гражданский кодекс устанавливает пять основных причин, по которым арендатор может досрочно расторгнуть договор:

1. Арендодатель мешает использовать помещение. Например, если после конфликта он поменял замок на входной двери. Или не вывозит свои вещи, хотя перед заселением договорился об этом с арендатором.
2. Арендодатель не проводит капитальный ремонт. Это спорная причина, особенно если в договоре не указаны сроки такого ремонта. Так, суд может отказать, если арендатор не пробовал отремонтировать объект в счет стоимости аренды.
3. С помещением что-то случилось, и теперь им нельзя пользоваться. Например, произошел пожар или затопление. При этом арендатор должен доказать, что его вины в ухудшении состояния объекта нет.
4. Одна из сторон получила ущерб и лишилась того, на что рассчитывала. Этот пункт может использовать как арендатор, так и арендодатель. Например, если в квартире есть тараканы, съемщик может обратиться в суд и съехать, так как не планировал жить в антисанитарных условиях. Но и арендодатель может пожаловаться на съемщика и обвинить его, что тот стал причиной появления насекомых.
5. В квартире или доме есть недостатки, которые арендатор не заметил при приемке. «Иногда недобросовестные арендодатели маскируют недостатки: открывают окна и используют ароматизаторы при неприятном запахе, закрашивают плесень в ванной. Если арендатор узнал об этих обстоятельствах только после того, как заехал – это повод для расторжения. Это правило будет действовать, и если недостаток появился спустя какое-то время. Например, если через несколько месяцев за окном началась стройка или этажом ниже открылся бар, и теперь по ночам там играет громкая музыка», – комментирует Константин Ташлыков.

Пример с тараканами

В контексте предпоследнего пункта добавим, что в этом году сразу три судебные инстанции сочли наличие насекомых в съемном жилье достаточным основанием для одностороннего отказа от арендных отношений. Тараканов съемщик обнаружила в арендованном жилье через 10 дней после заключения договора. После этого в одном из мессенджеров, а также по почте наниматель квартиры отправила собственнику сообщения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с требованием вернуть залог и часть арендной платы. Владелец квартиры счел поведение нанимательницы нарушением порядка расторжения договора и отказался возвращать деньги. Арендатору пришлось обратиться в суд.

Суд первой инстанции встал на сторону истца и решил, что наниматель жилья соблюла порядок одностороннего расторжения договора, имея для этого основания. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений, сочтя тараканов и антисанитарию уважительными причинами для досрочного прекращения действия арендного договора. Арендодателя обязали вернуть истцу залог и стоимость аренды за остаток месяца, который та не провела в квартире.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

• коммерческая аренда – владелец квартиры;
• найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в Исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

При оформлении договора стороны описывают в документе основания, позволяющие прекратить сотрудничество раньше положенного срока. Если эти моменты не указаны, разорвать соглашение по желанию арендатора может лишь судебный орган при одобрении собственника объекта. Суд принимает исковое заявление при наличии оснований, указанных в ГК РФ (статья 620).

Речь идет о нарушении условий договора, невозможность применения имущества, выявление дефектов и т. д.В указанных обстоятельствах арендатор может прекратить сотрудничество по личной инициативе. Исключением являются случаи, когда проблемы возникают из-за форс-мажора и не по вине арендодателя.

Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего выносится постановление — удовлетворить иск или отказать в разрыве договора.

Изучаем права арендодателя

Владельцу квартиры изначально приходится очень внимательно подходить к подписанию бумаг. По закону арендодатель не может выгнать жильца по собственной прихоти, поэтому важно выбрать адекватного и платежеспособного квартиросъёмщика, с которым не будет проблем. Собственнику недвижимости удобнее заключать краткосрочные (до 1 года) договоры найма с возможностью продления, чем бессрочные соглашения — это даёт ему больше возможностей избавиться от недобросовестных квартиросъёмщиков.

Гражданский кодекс даёт арендодателю право досрочного расторжения договора в следующих случаях:

1. 1 Квартиросъёмщик не платит за жильё в установленный срок

   Просрочка платежа, после которой владелец квартиры может идти в суд, зависит от срока договора найма. Если соглашение краткосрочное, жильцу достаточно дважды не внести арендную плату для того, чтобы наймодатель указал ему на дверь. В случае долгосрочных соглашений, собственник может пойти в суд, если арендатор не отдаёт деньги за квартиру более 6 месяцев.

2. 2 Квартиросъёмщик существенно и неоднократно нарушает условия договора

   К таким нарушениям может относиться, к примеру, визиты и проживание друзей, знакомых или родственников нанимателя (кроме несовершеннолетних детей), которые происходят без разрешения хозяина квартиры и не предусмотрены по условиям договора. Наниматель также не может завести домашнее животное без согласие хозяина квартиры.

3. 3 Квартиросъёмщик вредит имуществу арендодателя

   Разбитый унитаз, испорченный паркет или сожженный диван — веский довод для того, чтобы указать нанимателю на дверь. Однако владельцу квартиры стоит учесть — выселить жильца в один день не получится. Сначала суд обяжет его исправить нарушения, и лишь в том случае, если человек не примет всех необходимых мер для их устранения, договор найма будет расторгнут.

4. 4 Квартиросъёмщик не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это прописано в договоре

   Капитальный ремонт в квартире может быть обязанностью арендатора, если такое условие закреплено в договоре найма. В этом случае квартиросъёмщик должен закончить все работы в установленные сроки.

5. 5 Квартиросъёмщик использует недвижимость не по назначению

   При заключении договора найма жилья обе стороны должны учитывать права и интересы соседей. В частности, по закону жилые помещения не должны использоваться не по назначению — как склад, магазин или общепит.

Похожие записи:

• За рождение 3 ребенка в 2024 году сколько платят России
• Какие льготы имеет инвалид 3 группы в 2022 году
• Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция