Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит купля продажа квартир в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Стоит ли ожидать снижения цен
Эксперты сходятся во мнении, что резкого падения цен на жильё в ближайшее время ждать не стоит.
Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», ожидает, что первичный рынок станет более спокойным. Колебания валютного рынка и подорожание стройматериалов не дадут возможности существенно уменьшить себестоимость строительства. Но компании не снизят активности по выстраиванию более эффективных внутренних бизнес-процессов, чтобы сохранить в целом текущий уровень цен и создать более комфортные условия для покупателей.
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что рост ипотечных ставок по стандартным программам явно приведёт к существенному охлаждению спроса на рынке вторичного жилья, но из-за того, что этот сегмент достаточно инертен, влияние выросших ставок отразится на ценовой политике продавцов не раньше чем через 2-3 месяца.
Эксперт подчеркнул, что при этом вряд ли стоит ждать какого-то обвала цен на фоне риторики Центробанка о возможном постепенном снижении ключевой ставки в будущем году. Скорее всего в первом полугодии 2024 года начнёт расти средний дисконт при продаже вторичного жилья, и в первую очередь он коснётся низколиквидных объектов или квартир, собственники которых будут заинтересованы в срочной продаже. Другие продавцы, скорее всего, зафиксируют нынешнюю цену, а на фоне снижения спроса — сдадут квартиры в аренду параллельно с продажей.
На первичном рынке спрос будет подогреваться более доступной ипотекой, значит, в нынешних условиях вряд ли стоит рассчитывать на снижение цен. Скорее всего, они продолжат расти на уровне реальной инфляции.
Сергей Шлома ожидает удешевления вторички примерно на 10%. По прогнозам эксперта, это произойдет не резко и не раньше весны 2024 года: увеличение числа лотов будет постепенным, и продавцам потребуется время, чтобы сориентироваться в рынке и назначить актуальные цены. До конца этого года и в начале следующего стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Подача документов на регистрацию права собственности
Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.
Обратившись в Росреестр или МФЦ. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры между физическими лицами это является наилучшим решением. Можно пойти в региональное отделение. Визит можно совершить самолично, или записаться на получение образца в определенное время через интернет. Так получите билет с номером электронной очереди, и как только она до вас дойдет, зайдете в отделение к нужному специалисту.
Сегодня стало возможно оформить документы, подав их на регистрацию не выходя из дома. Но сотрудник Росреестра приедет далеко не к каждому, кто захочет воспользоваться рассматриваемой услугой. Она доступна только для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, а также людей с инвалидностью первой и второй группы. И то, только если обозначенные группы лиц сами являются владельцами недвижимости. Уточнить возможность получения рассматриваемой услуги можно по телефону местного отделения Росреестра.
Отправив заявление на регистрацию и все документы почтой. Отправка образца происходит по адресу местного отделения Росреестра в виде заказного письма с описью вложений. Также обязательно должно быть уведомление о вручении документа.
Передать право нотариусу. Начиная с 2022 года, нотариус, который заверял сделку, может сам отправить документы на регистрацию в Росреестр. Участники сделки при этом могут никуда больше не идти, полностью доверившись специалисту.
Воспользовавшись онлайн формой регистрации. Несмотря на дистанционный формат оформления, иногда онлайн регистрация слишком сложная для понимания обычного человека, который никогда не сталкивался с подобным. Также рассматриваемый договор должен иметь электронные цифровые подписи участников, которые есть далеко не у всех людей. Именно потому пока этот образец регистрации используется крайне редко.
Что касается сроков регистрации, они зависят от того, какой именно формат был выбран для передачи документов. Обычно в Росреестре сделку зарегистрируют уже в течение семи дней (рабочих). Если обратитесь в МФЦ, срок рассмотрения немного затягивается, и составляет около девяти рабочих дней. Когда нотариус оформляет отправку документов через виртуальную форму, право собственности будет зарегистрировано в течение дня – максимум, на следующий день. Услуги нотариуса себя окупают, поскольку регистраторы уже не будут выполнять правовую экспертизу. Так что вы экономите существенный отрезок времени.
Когда регистрация закончена, получите физический экземпляр договора, где уже будет стоять штамп, свидетельствующий, что произошел переход права собственности. А также нужно оформить выписку из ЕГРН о подробностях процедуры.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале
- квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
- дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
- дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.
Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:
- весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- документы, удостоверяющие личность покупателя.
Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.
По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.
Стоит ли продавать квартиру сейчас – разберемся с причинами
Если отбросить чисто психологические особенности готовности к продаже жилья, остается рациональная составляющая – причина, по которой, собственно, люди и принимают решение о продаже. Разберем наиболее популярные ситуации.
Улучшение жилищных условий в одном регионе без доплаты. Этот вариант, как в истории с моей клиенткой, иллюзорный. Продавать старую квартиру с надеждой купить аналогичную, только лучше, не стоит. А вот если продаете в Москве и переезжаете, к примеру, в условный Калининград – вполне себе удачное мероприятие. Не ждите, дерзайте!
Улучшение жилищных условий с доплатой. Однозначно – да. Ради этого стоит продавать квартиру прямо сейчас и улучшать свои жилищные условия и качество жизни тоже прямо сейчас. Не откладывайте, не крадите сами у себя свое время.
Продажа «лишней» недвижимости. Весьма популярен сейчас вопрос – стоит ли продавать квартиру и класть деньги на банковский счет. Тут у меня больше вопросов… зачем?!. Вы инфляцию видели? 7% в 2023 – это, по словам финансистов, еще очень оптимистично. А вклады банковские – в среднем 5% годовых. Получается какая-то отрицательная выгода…
Инвестиции в высокодоходный бизнес. Если квартира точно лишняя, а не единственное жилье, и бизнес точно доходный – от 20% годовых, допустим — и надежный, то, конечно, дело стоящее. Ради такого однозначно стоит продавать квартиру прямо сейчас.
Как видите, за решением выставить жилплощадь на реализацию должен стоять конкретный план. Желательно даже бизнес-план – продуманные действия, направленные на расходование полученных от реализации средств с максимальной пользой. В счет последующей прибыли, улучшения качества жизни и т.д.
Опять же, интересное наблюдение – нередко ждут максимального подъема в цене люди, как раз не имеющих никаких конкретных планов. Просто желание получить побольше денег с какой-нибудь унаследованной от бабушки квартиры, которые все равно по ветру пойдут.
Прогнозы экспертов по трендам рынка
Рынок недвижимости в России в 2024 году претерпит существенные изменения. Эксперты прогнозируют как позитивные, так и негативные тенденции в отрасли.
С одной стороны, ожидается рост цен на новостройки. Этому будут способствовать удорожание строительных материалов, сохранение спроса в крупных городах и государственные программы, такие как льготная ипотека.
С другой стороны, на вторичном рынке возможно снижение цен из-за удорожания ипотечных кредитов. Повышение ключевой ставки ЦБ до 15% 27 октября 2023 года сделало ипотеку практически недоступной для многих покупателей.
Также эксперты не исключают стагнацию на рынке, если спрос и предложение придут в равновесие. В целом прогноз по росту цен на недвижимость в 2024 году составит 5-7%.
Прогнозы по ключевым регионам России
Москва и Санкт-Петербург: В столичных городах России традиционно высокий спрос на жилье. Благодаря стабильной экономической ситуации и значительным инвестициям в инфраструктуру, эти города будут продолжать привлекать жителей и инвесторов в 2024 году. Это будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость. Прогнозируется, что в 2024 году цены вырастут на 3-5%.
Краснодарский край: Этот регион известен своим благоприятным климатом и развитым туристическим направлением. Приток населения в Краснодарский край продолжится и в 2024 году, что наряду с развитием инфраструктуры и новыми застройками приведет к активному росту цен на жилье. Ожидается увеличение цен на 7-10%.
Екатеринбург: Екатеринбург сохранит статус крупного промышленного и культурного центра Урала. Несмотря на продолжающееся строительство и развитие города, в 2024 году здесь возможна стагнация цен на фоне высокой конкуренции среди застройщиков. Исключением могут стать новые уникальные объекты в привлекательных районах.
Застройщики периодически будут применять акции, скидочные предложения на свои объекты, но они будут применяться с учетом оплаты полной стоимости собственными денежными средствами. Цены квадратного метра жилья при этом будут увеличиваться, так как наблюдается рост расходов на строительство в связи с инфляционными процессами.
Полагаю, что Минфин совместно с Центробанком будут выступать за сокращение льготных программ, делая их более адресными, что приведет к повышению спроса на первичное жилье до конца действия нынешних льготных программ. Соответственно, строительная отрасль будет наращивать объемы, получая прибыль от проектного финансирования по максимуму, поскольку спрос будет поддерживаться на существующем уровне.
Мой прогноз относительно первичного и вторичного рынка в 2024 году: рынок первички будет продолжать расти в цене, а рынок вторичного жилья будет находиться в состоянии стагнации, поскольку высокие ставки по ипотечным кредитам не позволят ему расти, а значит, размер дисконта при продаже вторички увеличится.
Рост цен на новостройки и его влияние на вторичный рынок
В последние годы стоимость новостроек на рынке недвижимости стремительно растет. Это связано с развитием строительной отрасли, увеличением спроса на жилье, а также инфляцией и другими макроэкономическими факторами.
Рост цен на новостройки имеет значительное влияние на вторичный рынок недвижимости. Первое, что происходит, это появление эффекта «бабочки»: снижение доступности новостроек заставляет покупателей обращаться к вторичному рынку в поисках более доступных вариантов.
На вторичном рынке недвижимости активизируются сделки с жильем, которое ранее могло быть невостребованным из-за своего состояния или географического расположения. Это может привести к увеличению спроса на такое жилье и, как следствие, к росту цен.
Однако, в то же время, увеличение спроса на вторичный рынок может быть временным явлением. После насыщения спроса, который вызвал рост цен на новостройки, цены на вторичном рынке могут снова снизиться.
Также следует отметить, что рост цен на новостройки может повлиять на предложение жилья на вторичном рынке. Разработчики могут увеличить объемы строительства новостроек, чтобы удовлетворить спрос, что приведет к снижению предложения жилья на вторичном рынке и, соответственно, к росту цен на него.
В целом, рост цен на новостройки оказывает значительное влияние на вторичный рынок недвижимости. Он может вызвать сдвиги в спросе и предложении жилья на данном рынке, а также сказаться на общей стоимости доступного жилья.
Влияние изменения налоговой политики на рынок недвижимости
Налоговая политика имеет огромное влияние на рынок недвижимости. Изменения в налоговых ставках и правилах могут оказать существенное воздействие на стоимость недвижимости и активность на рынке. В 2024 году ожидается, что изменения в налоговой политике могут привести к снижению стоимости вторичного рынка недвижимости.
Один из основных инструментов налоговой политики, который может повлиять на рынок недвижимости, — это изменение налоговых ставок. Если налоговые ставки на продажу недвижимости увеличатся, это может отразиться на спросе и цене недвижимости. Покупатели могут стать более осторожными или отклоняться от сделок, в результате чего стоимость недвижимости может снизиться. С другой стороны, если налоговые ставки снизятся, это может стимулировать спрос и поднять стоимость недвижимости.
Также важным аспектом налоговой политики, который может оказать влияние на рынок недвижимости, является изменение правил вычета налогов. Если правила для вычета налогов при продаже недвижимости станут менее благоприятными для продавцов, это может снизить приток новых предложений на рынок. Меньшее предложение может привести к повышению цен на недвижимость. Наоборот, если правила вычета налогов при продаже недвижимости станут более выгодными для продавцов, это может способствовать увеличению предложения и снижению стоимости недвижимости.
Основываясь на текущих трендах и долгосрочных прогнозах, можно предположить, что в 2024 году изменение налоговой политики может вызвать снижение стоимости вторичного рынка недвижимости. Однако, стоит учитывать, что налоговая политика не является единственным фактором, влияющим на рынок недвижимости, и другие экономические или политические события могут оказать значительное воздействие на этот рынок.
| Плюсы изменения налоговой политики | Минусы изменения налоговой политики |
|---|---|
| Снижение налоговых ставок может стимулировать спрос на недвижимость и поднять ее стоимость. | Увеличение налоговых ставок может отразиться на спросе и снизить стоимость недвижимости. |
| Более выгодные правила вычета налогов могут привести к увеличению предложения на рынке и снижению цен на недвижимость. | Менее благоприятные правила вычета налогов могут снизить предложение на рынке и повысить цены на недвижимость. |
| Изменения налоговой политики могут привлечь новых инвесторов в сектор недвижимости. | Неопределенность в связи с изменениями налоговой политики может сдерживать инвестиции и создавать нестабильность на рынке недвижимости. |
Важные моменты при выборе ипотечного кредита
При выборе ипотечного кредита важно учитывать несколько ключевых моментов, которые могут существенно повлиять на ваши финансовые возможности и условия погашения задолженности:
1. Процентная ставка
Одним из самых важных моментов при выборе ипотеки является процентная ставка. Она определяет размер ежемесячного платежа и общую сумму, которую вы заплатите банку за весь период кредитования. Сравните предложения разных банков и выберите самую выгодную процентную ставку.
2. Срок кредитования
Длительность кредита также важна при выборе ипотечного кредита. Чем дольше срок, тем ниже ежемесячный платеж, но при этом общая сумма выплат будет выше из-за начисления процентов. С учетом ваших финансовых возможностей и планов на будущее подберите оптимальный срок кредитования.
3. Размер первоначального взноса
При оформлении ипотеки важно учитывать размер первоначального взноса. Чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше будет сумма кредита и меньше процентов вы заплатите банку в итоге. Учитывайте свои финансовые возможности и постарайтесь отложить максимально возможную сумму.
4. Дополнительные условия
Обратите внимание на дополнительные условия, предлагаемые банками. Это могут быть условия досрочного погашения кредита, возможность переоформления кредита на других условиях, наличие страховых программ и др. Оцените, насколько эти условия важны для вас и выбирайте банк, предлагающий наиболее выгодные дополнительные условия.
При выборе ипотечного кредита не стоит спешить. Тщательно изучите все предложения, сравните условия и определитесь с самым выгодным вариантом, который соответствует вашим финансовым возможностям и планам на будущее.