Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.

Как получить компенсацию за изменений планировки застройщиком?

В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Бывает, что собственники жилья, стремясь улучшить свои условия проживания, совершают в отношении собственного жилья излишне самонадеянные действия, которые выходят боком не только им самим, но и соседям. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о случаях, когда незаконные перепланировки приводили к курьезным или трагическим последствиям.

Заявить можно и на 20% например расписав как и почему но под это желательно иметь какой то документ, например отчет оценщика.

Хотя нормы закона о долевом строительстве достаточно строги, нередко дольщики по итогу получаются не совсем то, на что рассчитывали. Одно из наиболее серьезных нарушений — изменение проекта долевого строительства, когда по факту меняются этажность, площадь и планировка квартиры, материалы отделки и пр.

Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Я получил разрешение. Что дальше

   Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

   Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

   • БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
   • Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
   • Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

   Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

   Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

   Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

   Успевают ли возможности за фантазией?

   Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае. Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет. После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях. Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.

   Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

   Нeльзя:

   • нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
   • oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
   • pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
   • pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
   • вepxниx coceдeй;
   • yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
   • в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
   • пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
   • пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
   • мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

   Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

   • дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
   • ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
   • витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
   • зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
   • пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

   Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

   Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

   • мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
   • измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
   • пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
   • cтpoить гapдepoбнyю;
   • yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
   • oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

   Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

   Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

   • Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
   • ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
   • opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
   • для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
   • тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
   • зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
   • пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
   • пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
   • paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
   • paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
   • пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
   • paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

   Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

   Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

   • Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
   • Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
   • Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
   • Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
   • Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.

   Поиск юридических решений

   Если застройщик изменил размер квадратных метров в долевом договоре передачи объекта недвижимости, дольщик может потребовать возврат неустойки либо взыскать долю стоимости недостающей площади. Согласно закону, общая площадь квартиры включает площадь жилой комнаты, кухни, санузлов, а также балконов и лоджий. При нарушении застройщиком проектной площади дольщик имеет право потребовать возврат доли в стоимости недостающей площади.

   Один из способов решения данной ситуации заключается в обращении в апелляционный суд для определения размера компенсации при нарушении площади квартиры. Суд рассмотрит доказательства об изменении площади объекта недвижимости и примет решение о взыскании неустойки или возврате доли стоимости недостающей площади.

   Необходимо учитывать, что коэффициент изменения площади может быть разным в различных многоквартирных домах. При продаже недвижимости в Москве, например, нарушение проектной площади в размере более 5% влечет возможность требования отката всех денежных средств, уплаченных за квартиру.

   Обязательным условием при обращении в суд является наличие доказательств нарушения площади, например, актов о внесении изменений в проект или другие документы, которые свидетельствуют о фактическом изменении площади квартиры. Также необходимо иметь подтверждающие документы о внесении оплаты за недостающую площадь.

   В последние годы активно обсуждаются вопросы определения размера компенсации при нарушении площади квартиры, так как многие застройщики умело изменяют параметры недвижимости в договорах. Дольщику следует обратиться за консультацией к юристам, специализирующимся в данной области. Они помогут определить возможные действия и пути решения проблемы, согласно законодательству.

   Поиск альтернативных вариантов

   Если застройщик уменьшил размер квартиры, дольщик имеет право потребовать возврат денежных средств, если проектная площадь была приведена в договоре. Также, вопрос можно решить с помощью изменения размеров иных помещений, например, объединения двух комнат в одну или внесении изменений в проект. В некоторых случаях можно попробовать добиться увеличения общей площади квартиры путем оформления лоджии или балкона.

   В случае нарушения законодательства при долевом строительстве, дольщик имеет право взыскать неустойку и иные компенсации за причиненные убытки. Например, можно требовать оплату метров недвижимости, которые были отняты застройщиком по истечении срока передачи квартиры. Если в договоре указана квадратная площадь квартиры, а после продажи оказывается, что она была уменьшена, возможно взыскать у застройщика неустойку.

   Дольщики могут обратиться в апелляционный суд с приведенными недостатками квартиры, чтобы получить компенсацию за нарушение прав. Важно иметь доказательства (например, проектную документацию или фотографии), чтобы подкрепить свои требования.

   При изменении размера квартиры застройщиком после последней передачи объекта в эксплуатацию, дольщику предоставляется право потребовать возврат денежных средств, в том числе и за недостающую площадь, либо продажу квартиры с учетом изменений в размере. Это предусмотрено законодательством и обязательными требованиями к проектной документации. Если внесение изменений было осуществлено без согласия и в нарушение прав дольщика, он имеет право потребовать взыскание с застройщика неустойки.

   В случае нарушения обязательных требований при выполнении проекта многоквартирных домов и передачи недвижимости, дольщик может обратиться в апелляционный суд с требованием о возврате денежных средств и компенсации за недостатки. Для этого необходимо оформление иных документов, предоставление свидетельств и фактов нарушения установленных параметров площади.

   Площадь квартиры, включая балконы и лоджии, определяется в проектной документации. Изменение площади без согласования с дольщиком является нарушением закона. При передаче квартиры дольщику необходимо обязательное определение площади и оформление договора, в котором должны быть указаны все детали и характеристики помещения.

   Если дольщик обнаружил нарушение прав при покупке квартиры, он имеет право потребовать возврат денежных средств или продажу квартиры с учетом изменений в размере. Для этого необходимо провести экспертизу объективности и законности изменений, определить коэффициент изменения площади и оценить неправомерность действий застройщика.

   Особенности оформления перепланировки до сдачи новостройки

   После внесения изменений в проект застройщик обязан проводить повторную экспертизу всего строящегося комплекса. Чтобы не оказаться в ситуации, что девелопер отказывается отредактировать проектные документы, лучше договориться о такой возможности заранее. Чем меньше в доме квартир, тем с большей вероятностью девелопер согласится на переделки. Однако он может попросить за это дополнительную плату – как минимум, вы должны будете оплатить расходы на перевыпуск проектной декларации и проведение экспертизы. Иногда застройщики не берут плату за переустройство, но это свойственно проектам элитного класса, когда в стоимость квадратного метра включены возможные дополнительные расходы.

   Еще одна из причин, почему застройщик может отказать в согласовании перепланировки – его гражданская и уголовная ответственность. По закону посторонние люди не имеют право находиться на стройке до момента ввода объекта – если произойдет несчастный случай, ответственность за него ляжет на застройщика.

   Согласовать перепланировку проще всего, когда и застройщик, и архитектор проекта заинтересованы в конструктивном диалоге с покупателем. Как правило, это ситуации, когда одно лицо покупает сразу несколько лотов, и траты на редактуру документации оказываются ниже, чем получаемая застройщиком прибыль.

   Как согласовать уже сделанную перепланировку?

   Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.

   В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

   ---

   
   

   Похожие записи:

   • Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
   • Какие льготы у почетного донора России в 2024 в Белгороде
   • Какие пособия и выплаты от государства положены на третьего ребенка