Что такое альтернативная продажа квартиры риски для покупателя в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое альтернативная продажа квартиры риски для покупателя в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?

В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.

В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):

1. продавец первой квартиры;

2. покупатель первой квартиры;

3. покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?

Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.

Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.

Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.

Что понимается под альтернативной сделкой

Процедура предполагает одновременное заключение сразу нескольких сделок и участие в них нескольких покупателей и продавцов. Человек, который продает квартиру, не получает деньги за нее, а направляет их сразу же на приобретение нового объекта. Таким образом, участниками такой сделки становятся:

• Покупатель – гражданин, покупающий квартиру-1.
• Покупатель-продавец – гражданин, который продает квартиру-1 и сразу же покупает квартиру-2.
• Продавец – гражданин, продающий квартиру-2.

Это самая простая базовая схема с минимальным количеством участников, однако на практике их может быть и больше. Например, может добавиться квартира-3, если гражданин, продающий квартиру-1, хочет купить не один, а два объекта.

С точки зрения закона ответ на вопрос, альтернативная покупка квартиры, что это, не отличается от того, как описывается обычная купля-продажа. В законодательстве понятие «альтернативная сделка» отсутствует, на такие договора распространяются все правила, актуальные для обычных сделок купли-продаже. Однако на практике процедура имеет некоторые особенности:

• Продавец-покупатель не получает денег после продажи недвижимости. Они поступают от покупателя непосредственно к продавцу квартиры-2.
• Регистрация собственности в Росреестре происходит одновременно, при этом присутствуют все участники сделки.
• Регистрация договоров также происходит одновременно.
• Для передачи денег используется банковская ячейка либо банковский аккредитив.
• На тот момент, когда подписывается предварительное соглашение, в квартире продавца-покупателя, которую он продает, может проживать его семья.

Далеко не всегда удается продать и купить квартиру за одну и ту же сумму. Если продавец-покупатель приобретает жилье с лучшими условиями, чем продает, он делает доплату. Если же, наоборот, условия худшие, он покупает объект за меньшую сумму, чем продает, и получает на руки разницу в цене.

Плюсы и минусы сделок

Как преимущества, так и недостатки альтернативной сделки есть для всех участников.

Участник АС	Достоинства	Недостатки
Покупатель	Поскольку АС – процедура сложная и сопровождается рисками, продавцы часто снижают стоимость квартир, поэтому можно приобрести квартиру по цене, которая будет немного ниже рыночной.	Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет подходящий объект для покупки.
Покупатель-продавец	Не нужно снимать квартиру на время поиска новой, можно сразу же из проданной переехать в купленную.	Продавец-покупатель зависит от продавца: если тот откажется от продажи, придется, в свою очередь, отказывать и покупателю.
Продавец	Продавцу-покупателю нужно быстрее купить квартиру, поэтому он может предложить большую сумму.	Оформление документов – процедура длительная, поскольку в ней принимает участие несколько человек.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативной продажи квартиры как вида сделки нет ни в одном российском законе. Термин используется только риэлторами на рынке недвижимости.

Альтернативная продажа – это сделка, при которой одновременно продается старое жилье и покупается новое. Чаще всего продавец-покупатель даже не видит денег: они сразу же уходят на приобретение другой квартиры с помощью банка. Одни предпочитают передавать их через ячейку, другие открывают счет.

В альтернативной продаже квартиры участвуют сразу несколько человек. Как минимум три:

1. продавец-покупатель – тот, который хочет продать свою квартиру и купить сразу другую;
2. покупатель – тот, который покупает старую квартиру;
3. продавец – тот, который продает квартиру продавцу-покупателю.

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Выше говорилось о рисках альтернативной сделки с недвижимостью. Можно отметить как ее плюсы, так и минусы.

Плюсы:

1. Квартира — это первоначальный капитал для покупки последующей. Не придется долго копить нужную сумму. В случае размена большей площади на меньшую продавец получает доплату.
2. Если сделка проходит по равнозначному договору мены, сторонам не нужны будут дополнительные денежные средства.
3. Участники могут договориться об удобных для каждого участника сроках переезда;
4. В некоторых случаях удается договориться о проживании до срока сдачи дома и сэкономить на найме жилья.

Минусы:

1. Для покупателя — поиск продавцом другого жилья может затянуться на неопределенный срок. Когда в цепочке следующие варианты реализуются не прямой продажей, первый покупатель оказывается в невыгодной позиции, ожидая завершения всех сделок, а последний продавец может долго не получать денег.
2. Вся последовательность может развалиться из-за одного звена. Хорошо, если оно заменимо. Но в этом случае есть вероятность, что кому-то из участников придется поступиться стоимостью и сроками ожидания.

Аккредитив при альтернативной сделке

Оплата при купле-продаже с привлечением ипотечных средств производится исключительно в безналичной форме. Первоначальный взнос тоже перечисляется электронно. Расчеты наличными средствами с передачей их из рук в руки при сделках с недвижимостью сейчас почти не используются. Для этого существует форма расчетов, где оплата происходит через аккредитив.

Это специальный счет, на открытие которого покупатель заключает договор с банком. Кредитор зачисляет на него деньги покупателя, предназначенные для расчетов с продавцом. Суть аккредитива в том, что такой счет будет раскрыт и продавец сможет воспользоваться денежными средствами только после перехода права на имя покупателя.

Банк при такой системе оплаты выступает гарантом безопасности сделки, продавец уверен, что расчет точно произойдет, а покупатель защищен в случае, если сделку не зарегистрируют.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

• если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
• если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Кратко — как купить квартиру по альтернативной сделке

• Альтернативные сделки обычно сложнее прямых, поэтому просите у продавца скидку. И обратитесь за помощью к юристу или риелтору, чтобы ничего не упустить.
• Если все участники цепочки подобрали себе жилье, проверьте документы на все квартиры. Убедитесь, что у продавцов есть право собственности, а в выписке из ЕГРН не указано, что жилье находится в обременении.
• Проверьте все документы вашего продавца в цепочке — убедитесь, что у него есть разрешение супруга
• Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов. Если в сделке участвуют дети, проверьте разрешение органов опеки на сделку.
• Обсудите всю нюансы сделки — участвовать в этом должны все участники цепочки. Договоритесь о процессе передачи денег и квартиры — кто и когда кладет деньги в банк, когда их можно забрать.
• Заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор, передайте задаток.
• Встретьтесь со всеми участниками цепочки в назначенное время в банке, заключите договор на аккредитив. Затем подпишите договора купли-продажи и отдайте документы на регистрацию.
• После подпишите акт приема-передачи квартиры, с упоминанием, что сделка состоялась и продавец не имеет к вам финансовых претензий.

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

• полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
• уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

• продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
• право на вычет ранее не использовалось;
• сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке. В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Похожие записи:

• Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника
• Медсправка на оружие: все о получении документа
• Размер выплаты по потере кормильца на ребенка в 2024 году