Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если 2 собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Подведем итоги:
- Стать собственником доли в квартире можно различными способами: купить, приватизировать, унаследовать, получить в дар, при разводе и другими.
- Долей можно распоряжаться по своему усмотрению. Можно продать и квартиру целиком по договоренности с остальными дольщиками.
- Обязательное условие – получение отказов других собственников от преимущественного права покупки. Их следует оформить у нотариуса.
- После получения отказов или возвращения уведомлений по истечении 30 дней можно искать покупателя и заключать договор.
- Сделка оформляется у нотариуса, за исключением продажи квартиры целиком всеми владельцами.
- Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- При наличии оснований необходимо оплатить налог на доход с продажи.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
Согласие от органов опеки
Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:
- мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
- выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.
Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности
Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:
- Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
- Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
- Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
- Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности
Так недвижимость становится объектом долевой или совместной собственности. Разница в том, что в случае с долевой собственностью каждому принадлежит четко определенная доля (например, ½ или ¼), в то время как при совместной такого разграничения нет. Но в любой момент владельцы могут составить соглашение о распределении долей, а если консенсуса достичь не удается — установить их размер в судебном порядке.
Процедура купли-продажи
Если продается вся квартира, основная последовательность не отличается от той, когда владелец один.
Таким же образом совершается поиск покупателя и подача документов на регистрацию сделки. Но есть некоторые особенности в подписании соглашения и составе сведений.
Выполняется следующая последовательность действий:
| Подготовка документации | В первую очередь нужно подготовить полный комплект. Он включает документы со стороны двух продавцов и покупателя. |
| Оформление купли-продажи | Подписание происходит у нотариуса при участии всех, указанных в нем лиц. Предоставляются их паспорта и проставляются подписи в соглашении. Нотариус предупреждает о возможных последствиях такого решения, после чего заверяет сделку. |
| Регистрация перехода прав собственности | Документы передаются в Росреестр вместе с заявлением. Обязательно присутствие участников, но можно направить представителя с доверенностью. Через 5-7 рабочих дней собственность переходит новому владельцу, а продавцы получают деньги в соответствии с размером доли каждого. |
| Подписание акта приема-передачи | Когда основная процедура выполнена стороны встречаются. Указывается, что недвижимость новым собственником получена в надлежащем состоянии, а продавцом — деньги. При этом передаточный акт подписывается отдельно с каждым продавцом в виде отдельных бланков. |
Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира.
Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:
- Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
- Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.
В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:
- Правомочности действий продавца.
- Отсутствии обременений на жилплощадь.
- Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
- Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Долевая собственность: основные понятия
Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Что такое доля в квартире
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.