Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая совместная собственность и ее виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом. Это не означает, что оно образуется непосредственно из закона: «норма права (общее предписание) не может, помимо юридических фактов, ни наделить субъектов правами и обязанностями, ни освободить их от существующей правовой связи».
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Осуществление правомочий собственности субъектами общей совместной собственности
1. Владение и пользование общим имуществом участники общей совместной собственности осуществляют по взаимному согласию, в противном случае это может быть определено судом.
Распоряжение общим имуществом ими также должно происходить сообща. Причем в отношении такого распоряжения действует презумпция согласия всех сособственников, независимо от того, кто из них распорядился общим имуществом. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности без согласия другого из них, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что контрагент по этой сделке недобросовестен, т.е. знал или должен был знать об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение (см. ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35 СК).
Из этого правила возможны исключения. Например, согласно абз. 1 п. 3 ст. 35 СК при совершении одним из супругов сделки, в силу закона подлежащей государственной регистрации и (или) обязательному нотариальному удостоверению, и (или) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат регистрации, по общему правилу требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
При отсутствии такого согласия соответствующая сделка, заключенная одним из супругов, может быть оспорена по заявлению другого из них в течение года со дня, когда последний узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (см. абз. 2 п. 3 ст. 35 СК). При этом потерпевшему супругу достаточно будет доказать факт отсутствия его нотариально удостоверенного согласия на совершение оспариваемой сделки, обосновывать недобросовестность контрагента по сделке, как это предусмотрено в п. 3 ст. 253 ГК, не требуется (см. определения ВС РФ от 6 декабря 2011 г. № 67-В-5; от 6 сентября 2016 № 18-КГ-97)1.
По ст. 8 Закона о КФХ порядок распоряжения имуществом крестьянского хозяйства определяется соглашением о его создании. Право распоряжения имуществом крестьянского хозяйства закрепляется за его главой, обязанным осуществлять это право в интересах хозяйства, что предполагается.
2. Поскольку в праве совместной собственности доли не определены, для раздела общего имущества или выдела доли из него требуется предварительное определение размера принадлежащей каждому из сособственников доли в праве общей собственности. Такие доли также по общему правилу признаются равными (п. 2 ст. 254, п. 3 ст. 258 ГК).
В остальном порядок раздела совместного имущества и выдела из него доли аналогичен порядку раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выделу доли из него. Специфическая регламентация может следовать из закона или существа отношений субъектов права совместной собственности. Так, соответствующие особенности касательно имущества супругов регламентируются ст. 38 СК (устанавливающей, в частности, требование нотариального удостоверения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака), ст. 39 СК; имущества участников крестьянского хозяйства – ст. 258 ГК и ст. 9 Закона о КФХ, имущества членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан – ст. 19, 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Комментарий к статье 244 ГК РФ
1. Имущество может принадлежать на праве собственности одному, двум или нескольким субъектам. В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, они, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, должны учитывать интересы других участников общей собственности, т.е. сособственников. В целях обеспечения скоординированности деятельности участников общей собственности в ГК сформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность (гл. 16 ГК).
Таким образом, особенность права общей собственности состоит в том, что имущество (имущественный комплекс) одновременно принадлежит двум или нескольким лицам. При этом законодатель не устанавливает каких-либо запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права (граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований). Может быть общая собственность со смешанным составом участников, например гражданина и юридического лица, юридического лица и субъекта Федерации. В частности, действующее законодательство не предусматривает обязательного прекращения права общей собственности государства и граждан, кооперативных или общественных организаций и граждан, которое было установлено ст. 123 ГК РСФСР. Однако граждане и юридические лица не вправе быть участниками общей собственности на те виды имущества, которые в соответствии с законом могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 212 ГК).
Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. - По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. - Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. - С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Статья 255 ГК РФ. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Общая совместная собственность на земельный участок
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Институт права общей собственности или право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения нескольких лиц (собственников) по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим им имуществом, являющимся единым объектом.
Такое единое имущество необязательно состоит из неделимого предмета, будь то однокомнатная квартира, старинный рояль или технологический комплекс. Это может быть антикварный сервиз или коллекция картин известного художника, полученная, например, в наследство гражданином и государственным музеем совместно.
Под субъективным правом общей собственности понимают обеспеченную правовыми средствами возможность нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся единым объектом.
Рассматриваемые правоотношения отличаются определенной сложностью. Отношения собственников с третьими лицами являются внешними, поскольку внутренними для них становятся правоотношения в процессе взаимодействия между ними.
Современное законодательство не ограничивает состав сособственников: ими могут быть граждане, юридические лица любого вида, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования в любом сочетании. Получив статус сособственников, указанные субъекты приобретают субъективное право общей собственности на данное имущество.
Право общей собственности может возникать по следующим основаниям:
· совершение гражданско-правовых сделок, в частности, приобретение двумя и более лицами вещи (например, при приватизации жилья);
· наследование или получение в дар двумя или несколькими лицами имущества;
· переработка общей вещи или совместное создание вещи;
· приобретение имущества лицами, состоящими в браке;
· получение доходов, плодов, продукции от использования имущества, находящегося в общей собственности;
· строительство на общие средства объекта, в частности, юридическими лицами или муниципальными образованиями, например, платной стоянки для автомашин;
· совместное приобретение права собственности на безнадзорных животных, клад, находку (ст. ст. 228 — 233 ГК), а также на движимое и недвижимое имущество в порядке ст. 244 ГК.
Кроме того, право общей собственности возникает при участии лиц в договорах простого товарищества и крестьянских (фермерских) хозяйствах.
В отдельных случаях такие правоотношения могут быть оформлены в результате вступления в силу решения суда или мирового соглашения об установлении общей собственности на определенное имущество.
Общая собственность характеризуется множественностью субъектов. Для правильного понимания этого положения целесообразно сопоставить ее с собственностью юридического лица.
Известно, что в большинстве случаев юридические лица образуются в результате объединения средств нескольких субъектов, однако они не сохраняют субъективного права собственности ни на созданное единое имущество, ни на долю, вложенную в имущество юридического лица. Это — односубъектная собственность.
Таким образом, наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности на него, что неизбежно порождает внутренние отношения между участниками, — отличительные признаки права общей собственности.
Сособственники обладают целостным субъективным правом на свое имущество и в гражданском обороте выступают совместно на одной стороне правоотношения, а на другой — их контрагенты и иные субъекты, с которыми им приходится вступать в контакт по поводу этого имущества.
Такое объединение, на одной стороне, предполагает необходимость согласования и целей, и предстоящих действий в процессе урегулирования уже упомянутых внутренних отношений.
В зависимости от того, как организованы внутренние отношения, различают виды права общей собственности. Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (п. 2 ст. 244).
Виды общей собственности:
— общая долевая, то есть общая собственность с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности (но не в имуществе, являющемся объектом этого права). Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой;
— общая совместная, то есть без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников.
Общая долевая собственность характеризуется определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своей доли.
Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников, а при не достижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле.
Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, однако своей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно (с учетом права преимущественной покупки других участников).
Выдел доли производится в натуре, кроме случаев:
· невозможнос��и выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;
· невозможности выдела части общего имущества, точно соответствующей доле выделяющегося сособственника;
· неделимости объекта общей собственности в силу закона (например, большинство ценных бумаг);
· доля выделяющегося сособственника невелика и его интерес к ее использованию незначителен.
Во всех вышеуказанных случаях выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию, соответствующую стоимости его доли. Раздел общего имущества всегда влечет прекращение права общей долевой собственности, тогда как выдел доли одного из сособственников по общему правилу не приводит к указанным последствиям (кроме случаев нахождения имущества в общей долевой собственности двух лиц).
Общая совместная собственность возникает только на основании закона и характеризуется отсутствием четкого определения доли каждого сособственника.
Право общей совместной собственности возникает на:
· имущество супругов;
· имущество крестьянского (фермерского) хозяйства;
· общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и др.
Сособственники могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путем установления доли каждого из них в праве общей собственности. Участники общей совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников. При этом предполагается согласие других сособственников. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки.
Распоряжение имуществом в совместной собственности
Выше мы отметили, что распоряжаться имуществом при совместном владении граждане могут, согласуя все действия между собой. Рассмотрим данный аспект подробнее.
Общая собственность в рамках совместного владения, таким образом, наделяет каждого владельца правом совершать от своего имени сделки, отражающие распоряжение имуществом. При этом все действия должны быть согласованы с другими собственниками. Если этого не происходит, то сделки могут быть признаны, в частности в судебном порядке, недействительными.
Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, совладельцы имущества вправе отозвать совершенную без их ведома сделку, только если доказано, что акты распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, были совершены другими владельцами, осознававшими то, что у них нет полномочий на соответствующие действия. То есть суд может аннулировать сделку по иску жены против мужа по сдаче квартиры в аренду, если она докажет, что ее супруг был в курсе, что она против того, чтобы сдать недвижимость, но, невзирая на это, оформил договор со съемщиками жилья.
Больше всего новшеств будет касаться автомобилистов и владельцев недвижимости. Изменения ждут также работающих пенсионеров. В России упрощается порядок проведения сделок с недвижимостью для собственников с долевым участием. Теперь подобные сделки можно не заверять у нотариуса, если все долевые собственники согласны оформить простой договор. При этом законодательство предусмотрело исключения из этого правила. Так, по-прежнему подлежат удостоверению нотариусами в обязательном порядке сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним собственникам.
Кроме того, если в результате сделки отчуждается доля только одного владельца, то нотариальное удостоверение потребуется. А в случае, если хотя бы один долевой собственник выступит против оформления договора в простой письменной форме, то обратиться к нотариусу также все же придется. Этот же закон позволяет оформить в совместную собственность квартиру, дом, земельный участок, комнату или долю в праве на эти объекты недвижимости на законных супругов в простой письменной форме.
Это важно знать: Признать право собственности на самовольную постройку
Но правило не работает, если супруги приобретают недвижимость в долевую собственность. Стоит отметить, что долевая собственность достаточно распространена в России. Так, согласно Росреестру в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав общей долевой собственности физлиц. Поправки позволят гражданам, намеренным продать имущество быстро по обоюдному решению, реализовать свои права максимально оперативно и значительно сократить финансовые затраты на оформление сделки.
Кроме того, Госдума приняла во втором чтении законопроект, ставящий под запрет продажу микродолей в квартирах. Этот документ предусматривает правило, согласно которому образование долей может быть ограничено. Размер доли должен позволять собственнику реализовать свои права на вселение при соблюдении установленной учетной нормы жилья.
Предусмотрены и исключения из этого правила: приватизация, наследование, возникновение долевой собственности в соответствии с законом. Также предусмотрено ограничение прав собственника по вселению в жилище третьих лиц за исключением детей и родителей , если в результате нарушаются нормы обеспечения жильем. Предполагается, что данные нововведения, в том числе, помогут защитить граждан от рейдеров. Отмена обязательного нотариального сбора позволит снизить финансовую нагрузку на граждан, а также упростить процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Еще с 1 августа будет отменена государственная пошлина при внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в связи с намерением взять ипотечные каникулы. В настоящее время размер пошлины составляет рублей. С 4 августа в платежных документах за коммунальные услуги у всех россиян появится ещё одна строка — страхование недвижимости от чрезвычайных ситуаций. При этом страхование жилплощади останется добровольным. Перечень страховых рисков каждый регион сможет устанавливать самостоятельно.
По новому закону ущерб пострадавшим будет возмещаться исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра жилья, утвержденной Минстроем РФ. Те, кто откажутся от страховки, в случае ЧС смогут рассчитывать только на минимальную помощь государства. Законодатели немного упростили жизнь и автомобилистам. Так, с августа года зарегистрировать приобретенный автомобиль можно будет через производителей или непосредственно в салоне официального дилера.
Формат самих номерных знаков также изменится. К привычным госномерам добавят таблички, подходящие к мопедам, мотоциклам, ретроавтомобилям, а также японским и американским легковушкам и грузовикам.
Стоит отметить, что существующий стандарт номерных знаков действует с года и серьезно устарел. На российских дорогах сегодня гораздо больше иномарок, к которым российские номера просто не подходят. Важно отметить, что с ноября года поставить на учет автомобиль можно будет только при наличии электронного паспорта транспортного средства. Бумажные ПТС останутся в ходу, но выдавать их больше не будут. С 1 августа этого года прибавку к пенсии получат всё ещё работающие пожилые россияне.
Размер надбавки составит рубля. Стоит отметить, что выплаты этой группе пенсионеров не индексировали с года. Перерасчет проводится исходя из накопленных пенсионных баллов. Для этого учитывается продолжительность дополнительного трудового стажа, а также размер зарплаты. В настоящее время для перерасчета используется три балла.
Дополнительные баллы, как ожидается, будут посчитаны в следующем году. Перерасчет будет произведен на основе страхового стажа за прошедший год, за который и проводится доплата. В правительстве РФ заявляют, что процесс индексации выплат работающим гражданам потребует дополнительных затрат в млрд рублей ежегодно.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.
Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными.
При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.
Рассмотрим пример из судебной практики возникновения права собственности на долю в жилой площади по основаниям наследования, а именно Решение Череповецкого районного суда Вологодской области№ 2-487/2018 2-487/2018 ~ М-378/2018 М-378/2018 от 30 мая 2018 г. по делу № 2-487/2018 [51]. Краткая суть фабулы дела: Учеваткина А.А. обратилась в суд с иском к администрации Череповецкого муниципального района о признании права собственности на земельные участки по следующим основаниям.
На основании решения сессии Николо-Раменского с/совета от ее сыну У. выделен земельный участок в общей площадью 0,13 га, выдано свидетельство о праве собственности на землю от . Фактически У. выделено два земельных участка общей площадью 0,13 га. У. умер. Наследниками после его смерти являлись Учеваткина А.А. (истец), ее муж (отец умершего) У1. и жена У2.
Определением Череповецкого городского народного суда от утверждено мировое соглашение о разделе наследственного имущества, оставшегося после У., между наследниками, в соответствии с которым Учеваткиной А.А. и У1. передан в собственность, в том числе, вышеуказанный земельный участок в . Однако, размер долей судом не был указан. На основании данного определения суда Учеваткиной А.А. и У1. выдано свидетельство о праве собственности на землю от на земельный участок площадью 0,13 га в . На обратной стороне свидетельства имеется чертеж двух земельных участков, что свидетельствует о том, что фактически существовало два земельных участка общей площадью 0,13 га. Земельные участки поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера и , указана площадь — 650 кв.м, каждый. умер У1. После его смерти истец обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Нотариусом ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на денежные средства и на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом. Однако, нотариус отказалась выдать свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю в праве собственности на земельные участки, принадлежащую У1., поскольку выяснилось, что в ГКН содержатся сведения о размере долей У1. и Учеваткиной А.А. — 1/1.
Полагает, что поскольку определением Череповецкого городского народного суда доли в праве собственности на земельный участок не были установлены, то их с мужем доли считаются равными (по 1/2). Учеваткина А.А. является единственным наследником первой очереди после смерти У1., однако не имеет возможности зарегистрировать право собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельные участки, принадлежащую У1.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд полагает исковые требования Учеваткиной А.А. о признании за ней права собственности на долю в общей собственности на земельные участки в порядке наследования удовлетворить, поскольку иная возможность зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости отсутствует. Оснований для отказа в иске судом при рассмотрении дела не установлено.
Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).
Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».
Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.
Является ли преимущественное право покупки личным, относительно которого не допускается универсальное правопреемство?
Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г. (ред. от 10 марта 2010)), преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство.
Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.
Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определённым лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
Таким образом, выводы о том, что спорные правоотношения не допускают правопреемство, в связи с чем смерть Ч., являвшегося собственником 1/2 доли спорной квартиры и обратившегося в суд за защитой принадлежащего ему права преимущественной покупки другой доли указанной квартиры, влечёт прекращение производства по настоящему делу, сделаны судом первой инстанции в нарушение требований закона.
Как следует из материалов дела, после смерти Ч. наследником по завещанию его имущества в виде 1/2 доли вышеназванной квартиры является Ч.Т. и к ней в соответствии со ст. 1112 ГК РФ перешли имущественные права Ч. в том объёме, в каком они принадлежали ему на день смерти, в том числе преимущественное право покупки доли в спорной квартире и производное от него право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли.
Сведения о наличии наследника по завещанию имущества Ч. в виде 1/2 доли спорной квартиры имелись в материалах дела на момент его рассмотрения судом надзорной инстанции. Между тем, вопреки требованиям закона и указанным обстоятельствам дела, суд надзорной инстанции признал выводы суда первой инстанции о прекращении производства по настоящему делу правильными. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о необходимости прекращения производства по делу, президиум суда надзорной инстанции исходил также из того, что по заявленным Ч. исковым требованиям правопреемство невозможно постольку, поскольку у Ч. ввиду его неплатежеспособности отсутствовало преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности на квартиру.
Однако такие выводы суда надзорной инстанции также не основаны на законе.
По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.
Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.
Между тем, указывая на неготовность Ч. купить долю в спорной квартире и ссылаясь при этом на нормы материального права (ст. 250 ГК РФ), суд надзорной инстанции фактически разрешил по существу возникший между сторонами по делу спор и отказал истцу в иске, несмотря на то что предметом правовой оценки суда надзорной инстанции являлось соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права при совершении процессуального действия на стадии, не связанной с рассмотрением дела по существу.