Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин. Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.
Условия кредита на покупку недвижимости без первоначального взноса
- Ставка по кредиту — от 10,7%.
- Максимальная сумма кредита — 100 млн руб, но не более 80% от стоимости имеющейся квартиры. Например, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, то банк вам даст кредит максимум 8 млн рублей.
- Срок кредита — до 30 лет.
- Первоначальный взнос не нужен, но при наличии денежных средств вы можете внести их в качестве первоначального взноса. Например, вы выбрали квартиру за 5 млн рублей, а у вас есть только 300 тысяч рублей, что составляет 6% от стоимости покупки. Внесение первоначального взноса в любом размере позволит уменьшить сумму кредита и сэкономить на процентах.
- Документы в банк предоставляются только на квартиру, имеющуюся в собственности, которая будет передана в залог банку. По новому приобретаемому объекту недвижимости вы предоставляете только проект договора приобретения.
Банк выдает ипотеку без взноса, но только в рамках специальной программы и на определенные жилые комплексы. Купить недвижимость разрешается только от застройщиков: ГК «ПИК», «Интеко», ГК «Девелопмент-Юг». Сумма ипотечного кредита — до 20 млн руб. Ставка на весь срок кредитования — от 10,9%. Банк предъявляет к заемщикам требования: возраст — от 21 до 65 лет, стаж на последнем месте работы — от четырех месяцев, подтвержденный доход, общий трудовой стаж — от года.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 25 лет.
-
Страхование жизни и здоровья, объекта недвижимости.
-
Для ИП — время существования бизнеса от двух лет.
-
Возраст заемщика — не старше 65 лет.
-
Постоянная или временная регистрация.
Банк выдает ипотеку без взноса по программе «Молодая семья». Ставка — от 5,7%. Для одобрения заявки по ипотеке у вас должен быть ребенок, рожденный после января 2018 года. Деньги от государства разрешается использовать как первоначальный взнос.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Страхование жизни и здоровья.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 12 млн руб.
Потребительский кредит в качестве первоначального взноса
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования – у него нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
В теории несомненным плюсом решения оформить потребительский кредит будет являться получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки.
Но имейте в виду что, во-первых, это еще один долг, который вам нужно будет возвращать, а во-вторых, его банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку или нет.
Безусловно, есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, некоторые банки предлагают кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья – один год, строящегося – 2–3 года, ипотеку же можно оформить на срок до 25 лет. Однако банк по этой программе берет в залог имеющуюся у вас недвижимость. В сухом остатке получается, что вы должны довольно внушительную сумму денег и имеющееся у вас жилье станет предметом залога в банке. А что произойдет с объектом строительства? Сможет ли застройщик его достроить? Настолько ли стабильный и достаточный уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на бочке с порохом?
Важно
Ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Здесь обязательно имейте в виду, что передаваемое в залог имущество будет иметь залоговую стоимость, что составляет 60–70% от ее реальной рыночной цены. Залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном здании, которое подлежит сносу.
Вообще, сама затея с потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.
Зачем банкам нужен первоначальный взнос?
В России есть несколько масштабных ипотечных госпрограмм, масса региональных программ, а в каждом банке есть по несколько стандартных предложений по ипотеке на разные виды недвижимости. Почти всех их объединяет одно – банк требует внести определенный первоначальный взнос, обычно не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Первоначальный взнос по ипотеке – это сумма, которую покупатель отдает напрямую продавцу, наличными или переводом. Но если банк вообще не касается этих денег, зачем почти в каждой программе нужен взнос?
Причин этому несколько:
- первоначальный взнос – своего рода страховка банка на случай, если заемщик не сможет выплачивать кредит. Так как купленная квартира выступает в качестве залога, ее стоимость должна полностью покрывать долг клиента перед банком. Но цены на недвижимости могут как расти, так и падать (что было в кризисы 2008 и 2014 годов), и если стоимость квартиры упадет, банк может оказаться в убытках. Если же кредит – всего 80-90% стоимости квартиры, банк практически ничем не рискует, и долг перед ним всегда будет обеспечен залогом;
- это показатель платежеспособности клиента. Если заемщик не смог найти даже 10% от стоимости ипотечной квартиры, высока вероятность того, что он не сможет «тянуть» этот кредит и в дальнейшем. Правда, учитывая, что многие и первоначальный взнос берут в кредит, работает это не всегда;
- так банк не получит наказание от Центробанка. Кредиты без первоначального взноса ЦБ считает слишком рискованными, а если банк выдает их слишком много, Центробанк потребует сформировать под них повышенные резервы на возможные потери (говоря проще, отложить часть денег на случай, если клиент не сможет выплатить долг). Так как резервы отвлекают деньги из оборота и снижают прибыль, банкам это не выгодно.
На практике банки требуют разный первоначальный взнос – как правило, он начинается от 10% от стоимости приобретаемого жилья, но минимум может составлять и 15-20%. Так, по двум госпрограммам (льготная и семейная ипотека) минимальный первоначальный взнос составляет как раз 15%.
Завышение стоимости жилья
Этот способ приобретения недвижимости без первоначального взноса один из самых популярных и рассчитан на широкий круг потенциальных покупателей жилья в ипотеку. Если в остальных способах, рассмотренных ниже, есть масса ограничений, то здесь их меньше.
Суть способа заключается в следующем:
- Находим квартиру по цене, желательно ниже рынка. Это может быть квартира, которую нужно срочно продать, или без ремонта, или в спальном районе и т.п.
- Делаем оценку квартиры для банка по завышенной цене.
- Договариваемся с продавцом, чтобы он подписал расписку, что мы ему уже внесли первоначальный взнос.
- Предоставляем документы в банк и получаем ипотеку.
Документы для оформления ипотеки без начальных взносов
Универсальный пакет документов, который требуется в большинстве банков при оформлении ипотеки без первого взноса:
- паспорт российского образца;
- дополнительные документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт, военник (для мужчин моложе 27 лет);
- заполненная анкета;
- свидетельство о регистрации брака;
- пенсионные корочки;
- ксерокопия трудовой книжки;
- справка 2-НДФЛ или налоговая декларация (для ИП).
Чтобы взять льготную ипотеку на квартиру без первоначального взноса, может потребоваться ряд других бумаг:
- свидетельства о рождении детей и бумаги, подтверждающие их российское гражданство;
- брачный договор (если такой существует);
- государственный сертификат на получение маткапитала;
- свидетельство о праве собственности на имеющуюся недвижимость.
Военному придется добавить справку об участии в программе по господдержке военнослужащих.
Зачем банкам первоначальный взнос
Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20% от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?
Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости.
Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.
Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:
- Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
- Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.
Что такое первоначальный взнос
Если человек приобретает в кредит жилье, он должен иметь часть собственных средств для покупки. Эта сумма называется первоначальным взносом (ПВ). Оставшиеся средства банк предоставляет взаймы.
Минимальная сумма, которую должен иметь покупатель, составляет от 0 до 50% полной стоимости недвижимости. Банк учитывает этот показатель при оценке платежеспособности заемщика и начислении процентов.
Чем больше размер первоначального взноса, тем более выгодной будет программа. Процентная ставка может быть снижена на несколько пунктов. Вероятность одобрения кредита банком будет тем выше, чем больше собственных денег у потенциального заемщика. Срок погашения при этом будет уменьшаться. Благоприятным считается соотношение своих и кредитных средств 50 на 50.
Условия ипотеки без первоначального взноса в банке ВТБ
В ВТБ ипотека без первоначального взноса также рассчитана на льготников. Специальные условия действуют для военнослужащих, использующих в качестве первого крупного платежа средства НИС, или семей с материнским капиталом. Всем остальным — ипотека оформляется на обычных условиях (после выплаты взноса в размере 10-20%).
Однако в ВТБ работает специальная программа для тех, кто уже имеет квартиру в собственности, но рассчитывает на большую жилплощадь. Для таких клиентов предусмотрена ипотека без первоначального взноса на вторичное жилье. Схема ее такова: клиент оформляет кредитный договор, затем продает имеющееся жилье и приобретает другую квартиру. Деньгами, полученными после продажи, он частично погашает кредит, выплачивая затем остаток средств аннуитетными платежами.
Преимущества и недостатки
Существующие программы банков для приобретения жилья на вторичном рынке имеют свои плюсы и минусы.
Единственное достоинство данной программы заключается собственно в отсутствии первоначального взноса. Иных преимуществ у данной программы нет.
Недостатки:
| Срок кредитования увеличивается | При этом увеличивается переплата по займу |
| Необходимость страхования риска невозврата кредита | этим банк обеспечивает себе возврат займа. Поскольку ипотека без первоначального взноса достаточно рискованная процедура, и заемщик может не погасить кредит, поэтому банк требует получать дополнительный страховой полис самим клиентом |
| Повышенная процентная ставка | Этим банки увеличивают доходность сделки в целом |
| В отдельных банках предусмотрена комиссия за выдачу кредита без первоначального взноса | Размер комиссии составляет от 2% до 3% от выдаваемой суммы |
| Не все банки работают по такой программе | Достаточно сложно найти подходящий банк |
Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса
Однако оформить ипотечный кредит можно и не внося первоначальный взноса. Подобная программа существует в различных банках.
Несмотря на то, что проценты по такому займу довольно высокие, он распространен среди наших граждан.
Экономический кризис значительно понизил количество предложений по этому виду ипотеки, однако получить ее все еще возможно.
Немаловажным фактором для одобрения заявления на кредит является имеется ли у будущего заемщика какое-либо обеспечение по займу.
Зачастую банками предоставляется займ под залог имеющейся в наличии недвижимости либо доли в ней.
К заемщику предъявляются определенные требования. Им должен быть подтвержден высокий уровень дохода и чистую кредитною историю.
Допускается использование в качестве первоначального взноса материнского капитала.
В случае, когда на получение льготной ипотеки претендует молодая семья, суммы материнского капитала может восполнить порядка 30% от стоимости приобретаемой квартиры.
Также банки могут предложить заемщику оформить обыкновенный потребительский кредит, и им оплатить начальный взнос. Однако в этом случае заемщик вынужден будет погашать кредит дважды.
В некоторых ситуациях обратиться к риэлтору просто необходимо, так как они делают всю работу за вас. Все дело в том, что риэторские услуги, во-первых, значительно сокращают время, необходимое на поиск продавца жилья, а во-вторых, берут всю основную работу на себя, в том числе процедуру сбора документов, переоформления прав и так далее.
Если у заемщика попросту нет времени или недостаточно уверенности в своей способности самостоятельно преодолевать бюрократические препятствия, помощь риэлторов приходится как раз кстати.
Для обращения заемщику потребуется предоставить риэлторской компании или агентству недвижимости следующие бумаги:
- Документ, подтверждающий личность.
- Уведомление о предварительном одобрении ипотечного займа.
- В некоторых ситуациях потребуется выписка со счета или иной документ, подтверждающий наличие средств для оплаты риэлторской комиссии.
После быстрого рассмотрения предоставленных бумаг между сторонами подписывается договор. Существуют несколько видов договоров:
- мягкий;
- эксклюзивный;
- договор о предоставлении информационных услуг.
Первый отличается невысокими требованиями к предоставляемым документам, а также не полным пакетом услуг; во втором типе договоров прямо указывается, что клиент на время действия данного документа не имеет права обратиться в какую-либо иную риэлторскую фирму, иначе ему придется заплатить штраф. Договор о предоставлении информационных услуг обычно заключается с продавцами квартир или при сделках с арендой недвижимости.
И хотя между всеми типами договоров имеются отличия, есть несколько важных пунктов, на которые нужно обращать внимание вне зависимости от типа документа:
- В договоре должна быть четко прописана цель предоставляемой услуги. Сюда же относится подробное описание пожеланий клиента.
- Обязательства сторон, в том числе обязанности риэлтора: что входит в услуги, в каком объеме их будут производить.Отдельно нужно отметить, какая из сторон будет заниматься сбором документов — зачастую именно то, что эту функцию берут на себя риэлторские фирмы, и привлекает клиентов.
Но если в договоре будет указано, что этим должен заниматься клиент, доказать обратное будет невозможно.
- Сроки исполнения обязательств. Заемщику необходимо учесть, что в договоре может быть прописана возможность пролонгации сроков, поэтому перед подписанием данный пункт нужно внимательно вычитать.
- Стоимость вознаграждения, а также порядок расчетов.
- Очень важный пункт — порядок расторжения договора. От него зависит, как решится конфликт в случае, если одна из сторон не будет довольна другой стороной (например, риэлторская компания не выполняет свои обязательства). В пункте должно быть прописано, в течение какого срока возможно расторжение договора в одностороннем порядке без штрафных санкций, а также полагается ли оплачивать объем уже выполненных услуг.