Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать налог на недвижимое имущество?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.
О коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Обычно их делят на пять типов:
Торговые. Это стрит-ритейл, площади в торговых центрах, павильоны на рынках и другие объекты для временного хранения продукции и её последующей продажи покупателям.
Складские. Важнейшее звено в логистической цепочке: здесь принимают, хранят и готовят к транспортировке различные грузы, продукты и сырьё. Крупные складские объекты чаще всего размещаются в отдельных строениях, но склады поменьше можно найти в подвалах и на цокольных этажах.
Производственные. Цеха, ангары, технические строения и все другие объекты, которые предназначены для трудовой деятельности людей. Они всегда находятся в пределах профильных зданий, например, заводов или производственных комплексов — и редко встречаются в черте города.
Офисные. Места сосредоточения корпоративной жизни — здесь работают сотрудники различных компаний. Офисы разных классов можно найти практически везде: в бизнес-центрах, административных зданиях и даже жилых домах.
Универсальные. Предприниматели могут использовать такие помещения практически для любых целей — например, чтобы открыть ветеринарную клинику, банк или шоурум. Эти объекты часто встречаются на первых этажах жилых многоэтажек или в торговых центрах.
Как и любое другое недвижимое имущество, коммерческие объекты — предмет налогообложения.
Есть ли льготы на имущественный налог?
Исчерпывающий перечень льготников дан в ст. 407 НК РФ:
- награжденные орденами Славы трех степеней, званием «Герой России», Советского Союза;
- ветераны Отечественной и Гражданской войн;
- получившие степень инвалидности в детстве, несовершеннолетние инвалиды, взрослые с инвалидностью I и II гр.;
- участники военных операций СССР, республике Афганистан, других странах;
- вольнонаемные участники ВОВ;
- работники радиационных объектов, подвергшиеся действию радиации;
- офицеры и прапорщики, находящиеся на пенсии;
- потерявшие кормильца – военнослужащего;
- пенсионеры по возрасту;
- владельцы творческих мастерских;
- собственники загородных домиков, площадью меньше, чем 50 кв.м.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Какие есть льготы для физических и юридических лиц?
Законно избавиться от обязательных платежей можно только посредством применения льгот. Законодательство РФ позволяет получить освобождение как физическим лицам, так и юридическим лицам.
Перечень физических лиц, которые могут не платить налог на нежилое имущество:
- Герои СССР, РФ;
- инвалиды;
- участники боевых действий;
- пенсионеры;
- определённые категории военнослужащих;
- члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца;
- лица, перенёсшие лучевую болезнь;
- родители и супруги военных и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
- участники личных подсобных хозяйств в отношении строений до 50 кв. м;
- лица, занимающиеся профессиональной творческой деятельностью, в отношении помещений, предназначенных для осуществления это деятельности.
Внимание! Перечисленные категории льготников, кроме двух последних, могут быть освобождены как от уплаты налога на жилое, так и нежилое имущество.
Однако в категорию преференционных нежилых объектов входят только гаражи и машино-места. По остальной нежилой недвижимости налог для пенсионеров и других льготников остается.
Для получения льготы перечисленным категориям налогоплательщиков следует:
- Отправить в ФНС заявление с указанием основания для льготы, подтверждённого документами.
- Выбрать объект нежилой недвижимости (если их несколько), по которому не будет платиться налог, поскольку освобождение происходит только по 1 объекту каждого вида.
Перечень юридических лиц, освобождённых от имущественного налога:
- религиозные организации;
- организации уголовно-исполнительной системы;
- организации инвалидов;
- протезно-ортопедические предприятия;
- коллегии адвокатов, адвокатские бюро;
- государственные научные центры;
- участники Сколково;
- отдельные категории участников особых экономических зон.
В большом количестве ставок довольно легко запутаться, особенно если вы только приступили к изучению этого вопроса. В действительности же оценивать всё нужно не только с позиции получения дохода с коммерческой недвижимости, а в комплексе. В частности:
- Юридическому лицу очевидно выгоднее в большинстве случаев находиться на УСН, а не на ОСНО. Однако иногда общая система налогообложения является более предпочтительным вариантом — для крупных компаний, например, которым нужно продемонстрировать большой объём бухгалтерской отчётности. Правда, в таком случае получение дохода с коммерческой недвижимости становится всего лишь одним из источников прибыли, причём чаще всего — не основным.
- Физическому лицу выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятому. Сделать это можно буквально за пару десятков минут через специальное мобильное приложение. В нём не составит особого труда настроить автоматическое отчисление налогов. Но этот режим распространён не на всей территории РФ. Поэтому стоит узнать, есть ли у вас такая возможность.
- При выборе между 6% с прибыли на УСН и 15% с оборота подумайте над тем, можете ли вы подтвердить регулярные расходы в достаточном объёме, которые при этом были бы связаны с такой недвижимостью. Выбрать 15% имеет смысл, если вы часто делаете ремонт, постоянно тратитесь на услуги клининговой компании и т.п. Но в большинстве случаев лучше остановиться на 6%.
Вычеты по налогу на имущество физических лиц
Налоговый вычет — это площадь, за которую не нужно платить. Налоговые вычеты действуют при начислении налога на имущество по кадастровой стоимости. Чем больше площадь объекта налогообложения, тем больше его стоимость. Вычет же уменьшает площадь недвижимости, налоговая база уменьшается, а общая сумма налога на имущество становится значительно меньше.
Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учет происходит автоматически — почитайте об этом.
Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости:
Дом — 50 м², квартира — 20 м², комната — 10 м², загородный дом площадью 100 м² — с налогоплательщика возьмут вдвое меньше, а за дом площадью 50 м² и меньше налог на имущество вообще не начислят.
Пример: площадь обычной квартиры — 50 м², но платить необходимо будет только за 30 м².
Расчет по кадастровой стоимости до 2020 года
Полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости большинство собственников на данные момент не платят, так как это новая налоговая нагрузка, которая находится в стадии внедрения. Для более плавного перехода ввели понижающие коэффициенты.
Прошлый 2020 год — срок, в который должен был завершиться данный переходный период для регионов, которые начали считать налог на имущество по новой системе в 2015 году. С этого времени собирались брать налоги в полном размере, но условия изменились в процессе. Теперь в большинстве случаев сумму будут рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов как в 2020 году, так и после него.
Размер налога на имущество растет постепенно. В первые три года после перехода на кадастр используют такую формулу:
Н = (Н1 − Н2) × К + Н2,
где Н — окончательная сумма налога на имущество за текущий год,
Н1 — полный размер налога на имущество по кадастру,
Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда производились расчета,
К — понижающий коэффициент (в первый год после перехода на кадастр он равен 0,2, во второй год — 0,4, в третий — 0,6.)
С четвертого года налоговая сравнивает полную сумму налога по кадастровой стоимости с суммой за прошлый уплаченный год. Если полная сумма выросла более чем на 10%, налоговая увеличивает сумму данного налога в текущем периоде также на 10%. Если сумма 10% не достигла, налог взимается в полном объеме.
Полная формула с учетом всех параметров:
Н = ((Б х С — Н2) х К + Н2) х КПВ х Д — Л, где Л — налоговая льгота.
Важно! Когда сумма по кадастровой стоимости составляет меньше налога на имущество по инвентаризационной, понижающие коэффициенты в данном случае не действуют.
Пример расчета
В 2015 году налог на имущество брали по инвентаризации, и гражданин заплатили 264 Р. Полная сумма по кадастру составляет 540 Р. Допустим, что кадастровая стоимость меняться не будет.
Рост по кадастровой стоимости за первые три года после перехода
Год Расчет Итоговая сумма
2016 (540 − 264) × 0,2 + 264 319 Р
2017 (540 − 264) × 0,4 + 264 374 Р
2018 (540 − 264) × 0,6 + 264 430 Р
С 2019 года сравниваем полный налог на недвижимость с суммой за 2018 год. 540 Р превышает 430 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимое имущество за 2019 год составит 430 + (430 × 10%) = 473 Р.
Производим данное сравнение и в 2020 году. 540 Р превышает 473 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимость за 2020 год составит 473 + (473 × 10%) = 520 Р.
Так же сравниванием и в 2021. 540 Р превышает 520 Р менее чем на 10%, поэтому платим полную сумму — 540 Р. В 2022 году и далее тоже платим эту сумму.
Льготы для физических лиц
Некоторые категории граждан полностью или частично освобождаются от уплаты налога на недвижимость.
«Для отдельных категорий граждан установлены федеральные льготы, полный перечень лиц закреплен в ст. 407 НК РФ, — это, к примеру, инвалиды с детства, дети-инвалиды, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), и иные лица», — отмечает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.
Полный перечень льготных категорий можно посмотреть на сайте ФНС. Там же нужно искать информацию о региональных льготах — субъекты Федерации могут дополнительно расширять список льготных категорий.
Чтобы воспользоваться льготами по НИФЛ, надо отправить заявление в налоговую, приложив к нему документы о праве на льготу.
Важно: льгота будет распространяться только на один объект недвижимости в собственности. Если их несколько, то по остальным налог будет начисляться в полном размере.
Сроки оплаты и штрафы за неуплату налога
О необходимости заплатить налог на нежилое помещение ФНС сообщает всем налогоплательщикам. Это квитанция с указание размера налога, которая подлежит к уплате, и реквизиты налоговой. Такие уведомления приходят до 20 октября.
Важно: в случае если налогоплательщик по каким-то причинам не получил уведомление об налоге, он не освобождается от его уплаты. Ему необходимо лично обратиться в ФНС по месту фактического проживания и получить реквизиты, а также сумму.
Оплатить налог нужно до 1 декабря текущего года. Внести средства можно через банк, он-лайн сервисы, кассы почты или в самой налоговой, главное – сохранить квитанцию об оплате.
В случае если налог был не оплачен, налогоплательщику может прийти дополнительное уведомление с информацией:
- О сумме налога к оплате
- Размере пени
- Сроки в которые нужно погасить задолженность и налог
- Меры, которые будут задействованы в случае уклонения от оплаты
Важно: после возникновения задолженности в сумме 3 000 руб и более, ФНС может обратиться в суд. На практике на накопление такого размера долга уходит до 6 месяцев.
После получения решения суда, налоговый орган имеет право подать иск на принудительное взыскание средств со счетов уклонителя, а если таки нет – то на его имущество. Также гражданина могут притянуть к уголовной ответственности и назначить наказание в виде лишения свободы.
Кроме пени, также насчитывается штраф в размере 20% от налога в случае, если просрочка образовалась случайно. Если же было доказано специальное уклонение – сумма штрафа 40% от размера налога.
Таблица ставок налога на имущество
В соответствии с Законом г. Москвы № 51 и ст.378.2 НК РФ определены следующие налоговые ставки, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости:
| Объект налогообложения | Налоговая ставка | Кадастровая стоимость |
| · жилой дом
· квартира, комната · единый комплекс недвижимости, в состав которого входит жилое помещение · хозяйственные строения и сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 кв.м. |
0,1 % | 0,01 – 10 000 000 рублей |
| 0,15% | 10 000 000,01 – 20 000 000 рублей | |
| 0,2% | 20 000 000,01 – 50 000 000 рублей | |
| 0,3% | 50 000 000,01 – 300 000 000 рублей | |
| · гараж
· ашино-место |
0,1% | |
| Объект незавершённого строительства (жилой дом) | 0,3% | |
| · административно-торговые и деловые центры и помещения в них
· нежилые помещения, предусматривающие размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; · недвижимость иностранных компаний, которые не осуществляют деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства; · недвижимость иностранных компаний, не относящаяся к деятельности данных компаний в Российской Федерации через постоянные представительства; · жилые фонды, не учитываемые в качестве объектов основных средств. |
2015 г . – 1,2%
2016 г . – 1,3% 2017 г . – 1,4% 2022 г . – 1,5% после 2022 г. – 1,5% |
|
| Объекты налоогобложения повышенной кадастровой стоимости | 2% | от 300 000 000,01 рублей |
| Прочие объекты налогообложения | 0,5% |
Сравнение с другими регионами
Налоговая ставка налога на имущество для юридических лиц в г. Москве в сравнении с регионами РФ:
| г. Москва | Иные субъекты РФ |
| 2014 г. – 1,5%
2015 г. – 1,7% 2016 г. и далее – 2,0% |
2014 г. – 1,0%
2015 г. – 1,5% 2016 г. и далее – 2,0% |
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.
Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:
- FIFA и ее дочерние компании;
- национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
- организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
- производители медиаинформации FIFA;
- поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
- профсоюзы;
- организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
- организации, занимающиеся оборонными заказами;
- организации почтовой связи и некоторые другие.
Сформирован предварительный Перечень нежилой недвижимости, облагаемой налогом от кадастра в 2021 году
На официальном сайте Мэра Москвы опубликован предварительный перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2021 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.
Окончательный перечень будет утвержден Правительством Москвы до 30 ноября 2020 года, сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Кирилл Пуртов.
В предварительный перечень включены торговые, офисные объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Цель публикации — заранее проинформировать владельцев объектов коммерческой недвижимости о соответствии принадлежащих им объектов критериям налогообложения от кадастровой стоимости, чтобы они смогли скорректировать сведения о своих объектах, если они неактуальны.
В предварительный перечень на 2021 год включено более 35 тысяч объектов коммерческой недвижимости совокупной площадью 95,9 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом число объектов в перечне выросло на 9,3 процента — в основном за счет увеличения числа нежилых помещений и зданий, признанных торгово-офисными по результатам обследований Госинспекции по недвижимости.
В соответствии с Законом города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» в предварительный перечень включены объекты, соответствующие одному из следующих условий:
- нежилое здание расположено на земельном участке, который может быть использован под торговлю, офисы, бытовое обслуживание или общественное питание;
- нежилое здание площадью свыше 1 тыс. кв. м либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает 3 тыс. кв. м) фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости;
- нежилое здание либо нежилое помещение, расположенное на пешеходных зонах (список таких зон утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.03.2016 № 78-ПП), фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для размещения торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости, либо имеет соответствующее назначение в документах технического учета.
Кирилл Пуртов напомнил, что в Москве с 2014 года начался перевод торгово-офисной недвижимости на налогообложение от кадастровой стоимости.
Максимальная ставка налога в размере 2 процентов, установленная федеральным законодательством, должна была начать действовать в Москве с 2019 года.
Изменения в сфере налогов коммерческой недвижимости физлиц в 2020 году
При этом стоит отметить, что, например, в Москве расчет налога на коммерческую недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости, будет применяться только лишь для крупных торговых и деловых центров с площадью более 3-х тысяч квадратных метров. Несколько иная ситуация с отдельно стоящими зданиями, которые используются в качестве ресторанов, кафе, магазинов и так далее. Здесь по новой схеме налог будет рассчитываться при условии, что площадь превышает 1 тысячу квадратных метров. Данный параметр был снижен в 2 раза, соответственно, количество налогоплательщиков в 2020 году здесь существенно увеличится. Выросла и ставка налогообложения – вместо 1,3 процента, применявшейся в прошлом году, нужно будет платить 1,4 процента. Однако это еще не предел. В 2020 году ставка вырастет еще на 0,1 процентного пункта – до 1,5 процента.
Давайте рассмотрим ситуацию немного детальнее. Как уже говорилось, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше, чем инвентаризационная. В первую очередь это относится к объектам, попадающим в категорию «коммерческая». Здесь разница увеличивается очень серьезно, соответственно, платить придется больше. Следует также отметить еще один важный момент. Средства, вырученные благодаря налогу на коммерческую недвижимость, направляются в региональные бюджеты. Соответственно, местные власти, крайне заинтересованные в наполнении казны, будут делать все возможное для того, чтобы увеличить кадастровую стоимость.