Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Существует несколько видов управления деньгами.

1. Прямое доверительное управление. Управляющая компания составляет для клиента индивидуальный инвестиционный портфель, учитывая его предпочтения, требования, цели. Ограничением для этого вида управления служит очень большой объем вложенных средств — от нескольких десятков миллионов рублей.
2. ПИФы — паевые инвестиционные фонды. Суть его в том, что деньги нескольких инвесторов объединяют в фонд. Управляющая компания вкладывает деньги из него в активы, определенные инвестиционной стратегией. ПИФ спекулирует активами, получая разницу от покупки и продажи. Это могут быть акции, ценные бумаги, другое. Чем дороже активы, тем больше стоит пай. Инвестор покупает нужное ему количество паев и в зависимости от внесенных средств получает прибыль от деятельности УК.
3. Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) — его также можно открыть в УК. ИИС с доверительным управлением — это когда УК предлагает вам стратегии инвестирования и в рамках выбранной стратегии управляет средствами на счете. Вы можете выбрать ИИС с самостоятельным управлением, это выгоднее — нет комиссии брокеру. Но если у вас нет достаточных знаний основ инвестирования, лучше не рисковать.

Как выбрать управляющую компанию

Мы выяснили, что передавать на управление и получать прибыль можно практически с любых активов. А вот кому передавать — вопрос не менее важный. Как не попасть на крючок мошенника или просто начинающих трейдеров, которые не собираются приносить нам денежки, а хотят учиться на нас? Итак, выбираем надежные компании:

• если вкладываете деньги, ценные бумаги — проверяйте наличие лицензии от ЦБ на сайте банка;
• посмотрите рейтинг надежности выбранной управляющей компании. Высокий рейтинг — А++, чуть ниже, но тоже неплохой — В++;
• хорошие компании не скрывают количество довольных клиентов — поищите отзывы;
• загляните на сайт УК, посмотрите, публикует ли она отчеты о своей деятельности и доходах;
• просчитайте процент комиссии по сравнению с доходностью. Большая комиссия может превысить доход. Ищите компании со сбалансированными комиссионными и издержками;
• важно удобство работы: наличие мобильного приложения, возможность открыть счет онлайн. Каждый раз бежать в офис компании — удовольствие ниже среднего;
• обратите внимание, как осуществляется контроль за доверенными активами, какую ответственность несет управляющая компания, как будут защищены интересы инвестора.

Кто может заключить договор

Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.

Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:

1. когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);

2. учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.

Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.

Процесс доверительного управления недвижимостью

1. Заключаем договор на доверительное управление имуществом.
2. Производим оценку и строим прогнозы получаемой прибыли согласно рынку.
3. Обсудим с владельцем имущества стратегию и отдельные аспекты доверительного управления.
4. Подготовим полную опись имущества, обеспечив его сохранность.
5. Найдем арендаторов и документально зафиксируем все обстоятельства сдачи недвижимости в аренду.
6. Обеспечим своевременную оплату счетов и оказания услуг по сохранению имущества в надлежащем виде (коммунальные платежи, клининговые услуги)
7. При возникновении несчастных случаев — будь то залив квартиры соседями или порча имущества арендатором — мы самостоятельно и за свой счет обеспечим юридическое сопровождение до конечного взыскания ущерба в вашу пользу.
8. Обеспечиваем своевременное поступление денежных средств на ваш счет.

Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом

1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».

Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».

В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).

2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.

Преимущества и недостатки доверительного управления

Перед тем как обращаться за услугами к доверительному управляющему, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой стратегии.

Преимущества:

• Не обязательно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их или другие ценные активы покупать,а когда продавать.
• Управляющий может купить активы, которые инвестору со скромным стартовым капиталом приобрести самостоятельно не получится — например, еврооблигации, цена на которые начинается от 1000 долларов.
• УК могут предлагать стратегии управления с защитой капитала — деньги инвесторов вкладываются в надежные облигации или депозиты. При этом клиенту гарантируют возврат более 90 % от первоначально вложенных средств. Так у инвестора появится возможность получить доход при комфортном для него уровне риска.

Риски доверительного управления

Из предыдущего пункта вытекают и основные риски тех, кто передает активы в ДУ. Этих рисков не так много, и они существенно ниже, если бы вы самостоятельно управляли капиталом, не будучи профессионалом.

1. Банкротство кредитного учреждения, от которого образована управляющая компания. Такое событие, без сомнения, отразится на деятельности ОФБУ, в результате обязательства перед вкладчиками могут быть не выполнены или выполнены не в полном объеме.
2. Снижение рыночной стоимости активов. Это риск, который, как правило, затрагивает всех инвесторов, вне зависимости от способа управления капиталом и выбора УК. Такое может произойти при снижении курса валюты, в которой выражены активы, или банкротства крупных компаний – эмитентов ценных бумаг.
3. Риски, связанные с работой УК – неправильный выбор инструментов или времени для совершения сделок.
4. Изменения законодательства о фондовом рынке или налогах, введение санкций со стороны других государств.

Как видите, только пункт номер 3 описывает риск, который относится конкретно к доверительному управлению. Все остальные риски касаются всех инвесторов, поскольку затрагивают рынок в целом.

Что касается пункта № 1 – здесь, как и при выборе УК, следует выбирать банк, ориентируясь на основные критерии:

• срок работы;
• рейтинг доверия клиентов;
• размер активов;
• финансовые результаты и др.

Как оценить работу доверительного управляющего

Для оценки работы УК требуются некоторые знания об инструментах, в которые вы вкладываете свои деньги.

Так, если в портфель включены ETF, можно периодически проверять их доходность на сайтах фондовых бирж и сравнивать с доходностью вашего капитала. Разница не должна быть больше, чем размер комиссии.

Что касается активного управления – опять же, в качестве эталона выберите несколько ведущих индексов. Если вы инвестируете в отечественный рынок – можно ориентироваться на индекс МосБиржи. Индикаторами американского рынка являются S&P 500, NASDAQ, Dow Jones.

Другим важным показателем является состояние имущества УК – размере собственных средств, финансовых результатах в динамике. Эту информацию можно найти на официальном сайте УК, в разделе «Раскрытие информации».

Немаловажен и ваш личный опыт. Для комплексной оценки обращайте внимание на работу специалистов, а именно:

• регулярное и своевременное представление отчетов;
• оперативность и доступность обратной связи;
• частота технических сбоев и др.

Срок договоренности	В договоре доверительного управления имуществом должен быть оговорен период, на который он заключен.
Функции доверительного агента	Доверительный управляющий имеет свободу деятельности по отношению к управлению недвижимостью, лишь бы они приносили доход.
Объект сделки (предмет договора)	Четко указывается, какое именно имущество (недвижимость, ее тип, адрес) передается в доверительное управление.
Обособленность объекта от иного имущества	Передаваемая в управление недвижимая собственность должна быть обособленной от имущества владельца и управляющего
Выгодополучатель	Человеком, на имя которого будет идти прибыль от доверительного управления, может быть владелец имущества или указанное им лицо.
Оплата доверительному агенту	Вознаграждение включает в себя плату за оказанные услуги управляющей работы и понесенные во время ее исполнения расходы.
Ответственность сторон	Наступает за несоблюдение взаимных обещаний. Можно прописать размеры штрафов за не вовремя перечисленный доход доверительным агентом владельцу недвижимости.

Вопрос этот спорный, поскольку имеются разногласия по поводу того, имеется ли налогооблагаемая база по НДС в доходах учредителя доверительного управления.

Налог считается установленным только в случае, если четко определены все элементы налогообложения. При этом все неустранимые неясности толкуются в пользу налогоплательщика (п.п.6, 7 ст.3, ст.17 НК РФ).

Глава 21 НК РФ не содержит положений, определяющих налоговую базу по НДС у участников договора доверительного управления.

Согласно п.3.3.3 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, исчисление НДС по договору доверительного управления производится по аналогии с порядком исчисления НДС по договору о совместной деятельности (простого товарищества). Аналогия проводится только в части исчисления налога по имуществу, переданному в доверительное управление. Рекомендации относительно порядка налогообложения доходов учредителя доверительного управления отсутствуют.

Для того чтобы ответить на данный вопрос, проанализируем соответствующие статьи НК РФ.

Что такое доверительное управление имуществом

Если отсутствует опыт распоряжения собственностью, рекомендуется поручить выполнение задачи квалифицированному специалисту. Приведем несколько примеров, когда может потребоваться доверительное управление имуществом.

Например, от родственника было унаследовано недвижимое имущество в другом населенном пункте. Владелец квартиры планирует стать арендодателем для получения пассивного финансового дохода. Однако нет времени самостоятельно ездить, искать арендаторов, составлять контракт и отслеживать своевременность оплаты коммунальных услуг. Оптимальным вариантом станет поиск управляющего, который согласится за определенную плату выполнять вышеперечисленные задачи. Российское законодательство разрешает передавать недвижимое имущество в доверительное управление. Человек способен совершать практически любые юридические действия от имени владельца в рамках полномочий, определенных составленным договором.

Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.

В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.

Соглашение может быть оформлено на:

• ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
• ценные бумаги;
• доли в капитале компании.

Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.

Несмотря на то что переданное в доверительное управление имущество учитывается на отдельном балансе управляющего, оно не подлежит у него обложению налогом на имуществост. 378 НК РФ.

Как и в бухучете, управляющий должен вести учет поступлений и затрат в рамках договора доверительного управления отдельно от собственных доходов/расходовст. 332 НК РФ.

Все участники договора доверительного управления обязаны при расчете налога на прибыль определять доходы и расходы только по методу начисленияабз. 2 п. 4 ст. 273 НК РФ. Если до заключения такого договора применялся кассовый метод, то все доходы и расходы нужно пересчитать по правилам метода начисления с начала года, в котором был заключен договор.

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

• Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
• Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
• Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
• Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
• Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
• Цена услуг.

Похожие записи:

• Путин признал легализацию каннабиса в мире угрозой нацбезопасности России
• Взыскания с Заработной Платы Алиментов по Исполнительному Листу
• Замена водительского удостоверения в 2022 году: госпошлина на права