Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровый учет объектов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.
Что такое технический и межевой планы?
- Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Объекты, подлежащие регистрации
регистрация является обязательной — без нее права на результат интеллектуальной деятельности не могут быть признаны, а сам объект не подлежит правовой охране. Речь, в первую очередь, идет о патентном праве, где регистрация и защита интеллектуальной собственности неразрывно связаны.
По каждой из таких категорий ОИС ведутся соответствующие государственные реестры:
- изобретения
- полезные модели
- промышленные образцы
- товарные знаки и знаки обслуживания
- наименования мест происхождения товаров
- топологии интегральных микросхем
- селекционные достижения
Государственная регистрация объектов интеллектуальной собственности осуществляется Роспатентом. Заявки на регистрацию селекционных достижений подаются в Министерство сельского хозяйства Российской Федерации. Все эти объекты также могут быть зарегистрированы в одном из международных патентных ведомств.
Регистрация авторского права на интеллектуальную собственность, как уже было отмечено, возможна для программ ЭВМ и баз данных и предполагает выдачу правообладателю свидетельства и публикацию информации об объекте в официальном бюллетене Роспатента.
Какие исходные данные мы запросим
Здесь мы приводим примерный перечень сведений, которые нужны для выполнения требований приказа № 471. Точный список мы определим в Техническом задании к договору.
1. Учетная карточка предприятия: виды деятельности, юридическая информация, контактная информация и др.
2. Проектная документация на объект: раздел «Технологические решения», со всеми утвержденными изменениями. Обязательно — реквизиты заключения госэкспертизы.
3. Информация о дате ввода в эксплуатацию — при наличии.
4. Данные о собственнике, если это не владелец ОПО.
5. Наименование площадки, участка, цеха, здания и сооружения в составе объекта. Территориальная принадлежность к управлению Ростехнадзора.
6. Генплан расположения зданий и сооружений.
7. Сведения о применяемых технологиях на основном и вспомогательном производствах.
8. Данные об опасных веществах (перечень и количество):
- которые одновременно находятся или могут находиться на ОПО;
- на объектах, расположенных на расстоянии менее 500 м от идентифицируемого ОПО (независимо от эксплуатирующей организации).
Этапы регистрации ОПО с нашей помощью
Сроки выполнения работ по договору — 30 календарных дней с момента получения всех исходных данных от Заказчика.
Наши специалисты:
- Запросят исходные данные.
- Проанализируют проектную и техническую документацию, которую получат от ваших специалистов.
- Выявят признаки опасности на ОПО. Учтут осуществляемые технологические процессы и применяемые технические устройства. Присвоят именные коды.
- Разработают сведения, характеризующие ОПО. Сформируют пакет подтверждающих документов. Согласуют их с вами.
- Направят документы для регистрации в Ростехнадзор.
- Будут помогать вам в работе с инспектором ведомства, при проверке сведений в заявлении о регистрации.
Причины больших изменений
Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.
Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:
- сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
- исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.
Что в целом меняется с 2021 года
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.
Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.
Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.
Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:
- уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
- уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
- запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
- уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
- уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
- расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.
Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.
Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.
- уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
- уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
- уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
- утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
- уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
- изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
- уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
- уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.
Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.
В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:
- заявления другой стороны сделки – покупателя;
- выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.
Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):
- представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
- удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.
Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.
Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:
- права на него зарегистрированы до 01.01.2017 г.;
- такое помещение обособлено и изолировано и отвечает требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки.
Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.
Объекты, не нуждающиеся в регистрации
Обязательная государственная регистрация не предусмотрена для объектов авторского права (ст. 1259 ГК РФ), а также прав, смежных с авторскими правами (ст. 1304). Большинство из этих объектов вообще нельзя зарегистрировать в каком-либо государственном реестре, только программы ЭВМ и базы данных могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя. Услугу регистрации предоставляет Роспатент, соответствующие ОИС вносятся в Государственный реестр программ ЭВМ или Государственный реестр баз данных.
Регистрация прав на объекты интеллектуальной собственности, являющиеся объектами авторского и смежных прав, в какой-то степени заменяется депонированием. В настоящее время процедура депонирования не регулируется на законодательном уровне, но большинством юристов рассматривается как один из способов регистрации авторских прав на интеллектуальную собственность, способствующий их защите. Кроме того, свидетельства о депонировании признаются судами РФ в качестве доказательства авторского права.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Регистрация права хозяйственного ведения недвижимого имущества
Законодательство о предоставлении права оперативного управления объектами недвижимости. Фото № 1
Все основные положения о различных имущественных объектах, правах на них содержатся в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ).
Владеть недвижимым имуществом можно не только на праве частной или общей собственности. Согласно ст.
296 ГК РФ различным учреждениям и предприятиям имущество может передаваться и в оперативное управление. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым.
Статьей 131 ГК РФ предусматривается необходимость зарегистрировать такие права в отношении передаваемых объектов недвижимости в установленном порядке. Любые действия по регистрации недвижимых объектов осуществляются на основании положений ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее Закон № 218).
Суть управления передаваемым имуществом в оперативном порядке заключается в его безвозмездном использовании для осуществления собственной деятельности. Различное имущество на этом праве передается государством, к примеру, таким учреждениям, как школы, сады.
Однако простой передачи для возникновения законного права использовать имущества недостаточно. Для этого требуется произвести его регистрацию. Под государственной регистрацией любых прав на недвижимые объекты понимается официальное признание, подтверждение факта существования этих прав, их возникновения, перехода, прекращения.
Вторым основанием возникновения права хозяйственного ведения или оперативного управления в соответствии со ст. 299 ГК РФ является самостоятельное приобретение имущества унитарным предприятием или учреждением.
Такое имущество автоматически становится государственной собственностью и поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление соответствующего юридического лица.
Право собственности государственного или муниципального предприятия, учреждения не может возникнуть ни при каких обстоятельствах.
Данное имущество не нуждается в закреплении, «согласии собственника», иных актах его волеизъявления. Не требуется и предварительная регистрация права государственной (муниципальной) собственности.
Помимо физлиц его могут направлять также госорганы, органы местного самоуправления или иные юрлица (см. ст. 15 закона № 218-ФЗ). ВАЖНО! Форма заявления является унифицированной (см. приказ Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920). Документ может представляться как в бумажной, так и в электронной форме.
Приказом № 920 также регламентированы актуальные требования к заполнению такого документа.
По общему принципу каждое такое заявление заполняется только в отношении 1 объекта недвижимости и 1 действия, которое государственному регистратору надлежит произвести в отношении названного объекта (п. 3 приказа № 920).
При этом в заявлении может быть указано более 1 заявителя, если производится госрегистрация прав на общую совместную собственность и т.
Этапы регистрации ОПО
Этап I. По результатам проведенной ранее процедуры идентификации составляется документ «Сведения, характеризующие опасный производственный объект». Этот документ содержит перечень идентифицированных ОПО. Сведения, характеризующие опасный производственный объект, разрабатываются для всех ОПО и утверждаются в Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору.
Этап II. Регистрация ОПО в Ростехнадзоре
На основании заявления и комплекта сопроводительных документов Ростехнадзор проверяет правильность итогов идентификации опасных производственных объектов, и затем выдает свидетельство о регистрации объекта в Государственном реестре ОПО.
Свидетельство о регистрации выпускается на бланке, выданном Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору, с водяными знаками и включает в себя информацию о виде осуществляемой деятельности, дате выдачи документа и наименование организации, получившей документ.
Регистрация опасных производственных объектов
Для предприятий, которые расположены в особых зонах, при отнесении ко II, III или IV классу опасности устанавливается более высокая категория. Это касается тех опасных производственных объектов, которые расположены:
- на территориях особо охраняемых природных зон;
- на континентальном шельфе РФ;
- во внутренних морских акваториях или в территориальном море, находящемся в ведении РФ;
- на искусственном острове, созданном на водоеме, который находится в федеральной собственности.
Если конкретное предприятие по используемым критериям может относиться к разным категориям, определение опасного производственного объекта в части принадлежности к классу осуществляется по наиболее высокому, то есть опасному из них.
Потенциально каждое производство может оказаться опасным. Проводить оценку факторов, определяющих степень риска аварии на производстве и ее влияния на благополучие отдельных людей и общества в целом, придется для любого предприятия, имеющего признаки, перечисленные в приложении № 1 к 116-ФЗ. Каждому из них присваивается класс от I до IV.
Присвоенный класс влияет на правила эксплуатации. От этого параметра будут зависеть:
- внесение в перечень особо опасных объектов Ростехнадзора и частота плановых проверок;
- необходимость подготовки особых видов документов, включая декларацию промбезопасности, план мероприятий по устранению последствий возможных аварийных ситуаций и проч.;
- необходимость получения лицензии на ведение некоторых видов работ;
- осуществление постоянного государственного надзора;
- необходимость внедрения системы управления промбезопасностью или создания спасательных подразделений;
- другие обязательства.
Как правило, наиболее строгие требования устанавливаются для производств, отнесенных к I и II категориям опасности.
Услуга будет полезна организациям и индивидуальным предпринимателям, которые эксплуатируют здания, сооружения, производственные площадки из сферы действия Закона № 116-ФЗ «О промышленной безопасности».
Приложение 1 к Закону определяет шесть критериев отнесения к ОПО или исключения из перечня:
-
Используются стационарные грузоподъемные механизмы, эскалаторы в метро, канатные дороги и фуникулеры. Исключение составляют лифты и подъемники для маломобильных групп. Также не относят к ОПО объекты электросетевого хозяйства.
-
Работают с оборудованием под избыточным давлением более 0,07 МПа пара, газа, воды при температуре больше 115°С или других жидкостей с температурой выше точки кипения. К ОПО не относятся сети газораспределения и газопотребления природного газа или СУГ с давлением до 0,005 МПа включительно.
-
Есть опасные вещества — токсичные и высокотоксичные, горючие, окисляющие, воспламеняющиеся, взрывчатые, вредные для окружающей среды.
-
Образуются расплавы черных и цветных металлов массой более 500 кг.
-
Хранится или перерабатывается растительное сырье со взрыво- и пожароопасными свойствами.
-
Ведутся горные работы или обогащение полезных ископаемых. Исключение составляют разработки месторождений открытым способом, без проведения взрывных работ.
По степени опасности различают четыре класса ОПО:
-
I — чрезвычайно высокая,
-
II — высокая,
-
III — средняя,
-
IV — низкая опасность.
Один производственный объект может иметь несколько признаков ОПО, и идентифицировать его опасность под силу только эксперту. На учет ОПО ставят по наивысшему классу из перечня установленных рисков.
Организация или ИП — владельцы опасного производственного объекта на законном основании (собственность, аренда, лизинг), подают заявление о его регистрации не позднее 10 рабочих дней от начала эксплуатации. Иначе они рискуют понести административное, а иногда и уголовное наказание за невыполнение требований промышленной безопасности.
Опасные объекты подлежат перерегистрации в реестре:
-
при изменении критериев отнесения к ОПО, требований к их идентификации, и, соответственно, класса опасности;
-
при смене владельца.
III. Требования к регистрации объектов
Второе место по числу ОПО в Московском регионе занимают организации, эксплуатирующие объекты газопотребления и газораспределения – газифицированные котельные и промышленные газопроводы. Такие объекты характеризуются наличием одного или двух признаков опасности: использование опасных веществ и использование оборудования, работающего под избыточным давлением.
К этой группе относятся оснащённые собственными котельными производственные предприятия, воинские части, фермерские хозяйства, торговые центры, крупные автосервисы, коттеджные поселки и т.п.
На сайте такая группа ОПО выделена в отдельный раздел – «Регистрация в Ростехнадзоре газовых котельных и сетей газопотребления».
По результатам регистрации в Ростехнадзоре таким объектам преимущественно устанавливается III класс опасности. II класс опасности устанавливается для опасных производственных объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением свыше 1,2 мегапаскаля или сжиженного углеводородного газа под давлением свыше 1,6 мегапаскаля.
Перечень документов для регистрации ОПО, на котором эксплуатируется сеть газопотребления:
— свидетельство ИНН организации;
— свидетельство ОГРН организации;
— устав организации;
— правоустанавливающие документы на объект недвижимости, на которых (внутри которых) расположена сеть газопотребления (свидетельство о собственности, договор аренды с актом приема-передачи и т.д.);
— раздел «Технологические решения» проектной документации либо соответствующий раздел пояснительной записки;
— паспорта на газораспределительное и газопотребляющее оборудование (копии страниц с техническими характеристиками, заводским номером и актом приемки);
— результаты экспертизы проектной документации.
Срок регистрации ОПО — сеть газопотребления — 30 раб. дней.
Стоимость услуги по регистрации ОПО III класса опасности – 50 000 руб.
- Положение о производственном контроле
- Положение о расследовании причин инцидентов на ОПО
- Отчет в Ростехнадзор по производственному контролю
- План мероприятий по локализации и ликвидации последствий аварий на ОПО
- Разработка пакета документов промбезопасность
- Восстановление дубликата паспорта на подъемное сооружение
- Аудит промышленной безопасности
- Постановка на учет в Ростехнадзоре подъемного сооружения
- Постановка лифтов на учет в реестре технических устройств
- Постановка на учет в Ростехнадзоре оборудования, работающего под давлением
- Регистрация ОПО в Ростехнадзоре
- Регистрация в Ростехнадзоре газовых котельных и сетей газопотребления
- Разрешение на допуск в эксплуатацию ТЭУ
- Получение лицензии Ростехнадзора на эксплуатацию сетей газопотребления
- Внесение изменений в реестр ОПО
- Исключение из реестра ОПО
- Паспорт безопасности опасного объекта
- Технический паспорт взрывобезопасности
- План ликвидации разливов нефти и нефтепродуктов (ПЛАРН)
- Паспорт антитеррористической защищенности
Этап I. По результатам проведенной ранее процедуры идентификации составляется документ «Сведения, характеризующие опасный производственный объект». Этот документ содержит перечень идентифицированных ОПО. Сведения, характеризующие опасный производственный объект, разрабатываются для всех ОПО и утверждаются в Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору.