Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Шаг 3: уведомить бывшую УК об уходе
В случае если решение о смене управляющей компании всё же принято, инициатор процедуры смены УК должен в течение пяти рабочих дней после общего собрания направить соответствующее уведомление в старую управляющую компанию.
Данное уведомление должно содержать следующую информацию. Если была выбрана новая УК:
- название новой организации, которую выбрали собственники в качестве управляющей компании;
- адрес местонахождения новой УК.
Если жильцы приняли решение об отказе от способа управления при помощи управляющей организации и решили перейти на непосредственное управление при помощи товарищества собственников (ТСЖ):
- информацию об одном из собственников жилого помещения, данные которого прописаны в решении о выборе способа управления.
Направить уведомление можно письмом по адресу местонахождения, а лучше всего по адресу регистрации старой управляющей организации. К уведомлению следует приложить копию протокола собрания жильцов, на котором они приняли решение о смене УК либо вообще об отказе такого способа управления.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.
Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.
Процедура мало чем отличается от вышеописанной:
- Необходимо провести общее собрание;
- Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
- Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
- Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
- ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
- Подписать договор на оказание услуг с новой УК.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
Как происходит оплата счетов после смены управляющей компании
После переоформления нужно дождаться, когда органы Государственного жилищного надзора включат дом в лицензию вновь избранной УК. Эти сведения структура выкладывается в открытый доступ на официальном сайте. Только потом жильцы начнут платить в новую организацию.
Если в ходе управления прежней компании собственники недобросовестно оплачивали счета, и образовалась задолженность, то при смене УК долг никуда не пропадает. Ресурсоснабжающие организации не правомерны требовать расчета непосредственно с должников, потому отвечать будут управленцы.
Но задолженности не относятся к новой обслуживающей компании. В подобной обстановке РСО вправе поставить условия, что не будет составлять договор обслуживания с новой компанией при отказе погашения долга. В результате жильцам отключат водоснабжение, электричество, тепло и прочие коммунальные ресурсы.
Сменить УК сложно. При появлении трудностей и неисполнении обязательств надо собирать доказательства, решить вопрос смены управления на общедомовом совете собственников. Если большинство согласится с доводами против действующей организации, то соглашения будут автоматически расторгнуты.
Как провести собрание о смене управляющей компании
Подготовка к собранию, на повестке которого будет стоять вопрос о смене управляющей компанией, инициативная группа должна тщательно изучить договор, заключенный со старой компанией. Следующим шагом является подготовка повестки дня собрания, где особенно важно обсудить форму голосования (очная, заочная или смешанная).
Участникам собрания предстоит подготовить порядок расторжения договора со старой компанией, утвердить новую кандидатуру и подготовить новый договор, учитывая допущенные ранее недочеты. Также оговариваются конкретные сроки передачи техдокументации. Лучше всего сделать это через 2-3 дня после собрания, не позже, чем за месяц до окончания полномочий старой УК.
Важно! В случае утери документации старая управляющая компания должна восстановить их, на что закон отводит не более трех месяцев.
Не менее чем за 10 дней до проведения собрания об этом уведомляются жильцы, причем делать это надо заказным письмом или путем обхода квартир (под подпись). О сроках проведения мероприятия могут сказать также объявления на подъездах, вывешенные на самом видном месте. После проведения очной части собрания, члены инициативной группы обходят жильцов, которые не смогли принять участие в мероприятии. Составляется протокол, а информация относительно результатов собрания доносится всем собственникам жилых помещений.
Как оплачивать услуги УК после ее смены
Так как смена УО не может быть проведена без ведома собственников, все судебные тяжбы связанные с неправильной оплатой услуг их касаться не будут. Этим занимается новая и старая управляющие организации, и только при участии судебных органов.
Обратите внимание: Если на счету старой УК осталась переплата, жители вправе вернуть ее на свой счет.
Неосновательное обогащение строго карается законодательством РФ. В любом случае, вопросы необходимо решать непосредственно со старой компанией.Как правило, деньги возвращаются на счет без особых вопросов после предоставления в нее документов, подтверждающие факт переплаты.
Смена управляющей компании в многоквартирном доме – трудоемкий, но важный процесс. Особенно в том случае, если старая УК не выполняет свои обязательства.
Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:
- определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
- выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
- выбрать новую УК;
- заключить с новой УК договор управления домом.
Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:
1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку голосования:
- о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
- о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
- о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.
2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).
3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством голосов.
4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.
Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:
- Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
- Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
- В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
- В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
- В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).
Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий
Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.
Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.
После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.
Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.
Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.
В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.
Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.
Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.
Наказание для УК за отказ в передаче документов на МКД
Это подтверждает и судебная практика, которую мы рассмотрим ниже.УК ТИС обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к региональному УФАС о признании незаконным и отмене постановления об административном правонарушении.7 ноября 2012 года собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с данной УК в связи с нарушением ей выполнения условий договора.
4 ст.161 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г.
На основании этого протокола собственники помещений в данном доме обратились в УК ТИС с требованием о передаче технической и другой сопутствующей документации на свой дом.Но УК ТИС ответила, что не собирается передавать никакие документы на данный МКД,
В силу подпункта «а» пункта 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, в порядке, установленном Правилами № 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости). Согласно п.21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками
Передача документов при смене управляющей компании
5.2.47 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038)).
Главное, чтобы после можно было достоверно установить, что:сообщение исходило от неё,адресат его получил. 8274Действия управляющей организацииПорядок действий управляющей организации, с которой собственники помещений в МКД решили проститься, описан в .
Однако Минстроем РФ по состоянию на 16.01.2020 порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не установлен.
Поэтому продолжает действовать Порядок осуществления государственного учета жилищного фонда, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 в части, не противоречащей действующему жилищному законодательству (ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
, Письмо Минэкономразвития России от 22.05.2015 N Д23и-2365 «О некоторых вопросах государственного кадастрового учета»). Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные