Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признаки объектов недвижимости – мнение налогового органа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Где можно вести капитальное строительство
Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.
На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.
Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».
Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.
В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.
Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.
Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).
1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.
Разновидности капитальных объектов
К капитальным объектам, согласно Градостроительному кодексу РФ, относятся жилые и нежилые помещения, имеющие минимальный набор условий для комфортной эксплуатации. В них обязательно должны присутствовать подключенные инженерные коммуникации, подъездные пути, пандусы, обустроен вход и выход.
К капитальным объектам относят:
- Жилые строения. Предназначены для постоянного проживания людей. К ним выдвигаются повышенные требования при строительстве. В здании может присутствовать подземная и надземная часть. Проживать в нем могут не только люди, но и животные. Обязательным является наличие входа и подвода инженерных коммуникаций;
- Нежилые строения не предназначены для проживания людей. К ним принадлежат мостовые конструкции, котельные, ЛЭП, стадионы и прочие подобные объекты. Обслуживающий персонал может находиться на них временно;
- Незавершенное строительство – это объекты, которые по каким-либо причинам еще не построены, и строительные работы на них не ведутся. Допускается возобновление строительства, но возможна также приостановка ввода в эксплуатацию.
Законные основания для капитального строительства
В последние годы формулировка «капитальное строительство» начинает приобретать юридическую окраску в ряде подзаконодательных документах. В частности, в 2005 году в Градостроительном Кодексе РФ появилось впервые понятие капитальное строительство. Чуть позже появились основания кардинально изменить гражданско-правовое обоснование капитальности в ряде законодательных положений.
Следствием большой работы стало внедрение понятия капитального строительства в лесном и водном кодексе России. Важное значение внесла статья 130 Градостроительного Кодекса России, где чётко дано пояснение термина капитальности, который обозначает непосредственную связь объекта с поверхностью участка, который имеет фундаментную основу соответствующего типа.
В настоящее время вносятся соответствующие изменения в ряд законов, которые позволят поставить спор между понятиями временной постройки и капитального субъективного объектного строительства в отношении построек типа МАФ (малой архитектурной формы), которые наделали немало шума в ряде регионов страны. Государственная Дума предполагает поставить окончательный спор между этими объектами, после детальной экспертизы всех нововведений в иные законные акты России.
Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?
Прежде всего стоит заметить, что только при капитальном строительстве могут проводиться работы по расширению, реконструкции, реставрации сооружения, которое относится к капитальному типу. Сюда же можно добавить капитальный ремонт и снос.
Теперь к основным типам работ, которые могут проводиться только на капитальной стройке:
- Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве в этом нет смысла. Какая разница куда вы поставите киоск?
- Работы по возведению фундамента: у некапитальных сооружений попросту не должно быть фундамента.
- Монтаж опорных конструкций и ограждений.
- Подведение коммуникаций: чисто теоретически к киоску можно подвезти канализацию и трубопровод, но тогда его не получится транспортировать без проблем, а значит и некапитальной постройкой назвать не получится.
- Пуско-наладочные работы: запускать навес не нужно: если он не течет, то работает. Дополнительные проверки ни к чему.
Какими характеристиками обладают некапитальные постройки?
Раннее мы писали, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации нет ясного определения, позволяющего отнести объект или сооружение к некапитальным.
Действуя от обратного, мы выделили главные черты объектов капитального строительства и можем резюмировать, что капитальное сооружение — это объект недвижимости, значит некапитальное — это движимый объект. Следовательно, у него есть следующие характеристики:
- Его возможно перемещать целиком, либо разобрав.
- Перемещение и демонтаж не наносят объекту никакого вреда, не портят его конструктивных особенностей.
Также в Градостроительном кодексе особое внимание уделено связи с землей, которая обеспечивает долгий срок службы и использования объекта, который закладывается при строительстве. Объект некапитального строительства не обладает связью с землей, а значит его срок пребывания на месте установки крайне ограничен.
Отсутствие ряда работ, которые исключены при некапитальном строительстве, приводит нас к следующему умозаключению: чтобы построить объект некапитального строительства, потребуется значительно меньше денег.
Подводя итог, выделим основные характеристики, которые присущи объектам некапитального строительства:
- Короткий срок службы: здание используется ограниченное количество времени.
- Движимость: объект возможно перемещать без нанесения ему значительного ущерба.
- Отсутствие фундамента: работы по его возведению могут быть произведены только при строительстве объектов капитального строительства.
- К объекту чаще всего не проводятся коммуникации: это правило, у которого есть много исключений, но сбрасывать его со счетов все же не стоит.
- Скорость: при некапитальном строительстве отсутствует ряд работ, которые есть при капитальном. Вследствие чего достигается большая скорость возведения.
- Объект некапитального строительства невозможно зарегистрировать в ЕГРН, потому что туда заносится информация о недвижимом имуществе. Некапитальные объекты к ним не относятся.
Соотношение понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства»
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.
Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).
Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).
Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.
Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Связь между недвижимостью и капитальным строительством
Термин «недвижимость» постоянно на слуху. Основным моментом, характеризующим недвижимость, считается наличие фундаментов, связующих с землей. Такие строения практически невозможно транспортировать. Также важно юридическое обоснование, подтверждающее эту категорию. Следует провести оценку объекта. Если его можно вписать по праву в данную категорию, то название недвижимости подтверждается. Должны соблюдаться все нормы, характерные для градостроительства. Также должен быть собственник имущества. Обязательно наличие коммуникаций. Связь между данными понятиями прослеживается на протяжении всех строительных этапов, основана она на сопутствующей документации. К недвижимости относятся некоторые дачные дома в зависимости от конструкции.
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Признаки капитального строительства
Сам процесс капитального строительства представляет собой возведение объекта на фундаменте, имеющего опорные конструкции, ограждения и коммуникации. Ключевым фактором признания постройки капитальной является прочная связь ее с земельным участком, в результате чего здание и земля становятся неразрывным объектом собственности. Поэтому продать капитальное строение отдельно от земли становится невозможным.
Капитальное строение может быть возведено в процессе:
- нового строительства на основании проектной документации при наличии согласования с обязательной регистрацией по завершению работ и сдаче в эксплуатацию;
- реконструкции имеющегося объекта с заменой изношенных элементов, перепланировкой, переустройством или модернизацией систем инженерного характера;
- увеличения площади за счет пристроек к объекту.
Капитальный объект после ввода в эксплуатацию должен пройти процедуру государственной регистрации. К критериям его оценки относят:
- наличие почтового адреса;
- площадь и расположение строения;
- соответствие объекта нормам строительства, пожарной безопасности и иным требованиям;
- тип конструкции;
- материал изготовления и наличие коммуникаций.
Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).