Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где и на каких условиях можно оформить кредит под залог квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Договор займа может быть подкреплен наличием залога, которое будет гарантировать кредитору получение выданных средств в любом случае. Залоговое имущество зависит от суммы займа. Им может выступать гараж, автомобиль, дачный дом или квартира. Но стоит заметить, что стоимость залогового имущества не обязана соответствовать сумме выданного займа. Но она не может быть меньше долга. То есть, она должна покрывать сумму денежных средств, полученных в долг.
Необходимость залога обусловлена тем, что многие люди набирают различное количество кредитов и потом их не возвращают. А чтобы вернуть свои деньги, заимодавцу придется потратить много времени на суд. Если должник не имеет стабильного дохода, то выплата долга может растянуться на длительный промежуток времени.
Важно! Наличие залога значительно защищает кредитора от невозврата денег.
В качестве обеспечения займа можно использовать, как движимое имущество, так и недвижимость. Специалисты рекомендуют использовать именно недвижимость, потому что движимое недобросовестный заемщик может спрятать.
Согласно законодательству, договор залога не требует нотариального заверения. Но если объектом залога выступает недвижимость, его регистрация в органах Росреестра обязательна. Факт передачи денег оформляется в виде расписки. Если возврат проходит в наличной форме, также необходимо ее составление.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
В чем выгода кредита под залог?
Кредит с обеспечением позволяет получить деньги в течение двух-пяти дней. Но это не единственное преимущество.
-
Банки охотнее выдают кредиты под залог, поскольку недвижимость — гарантия возврата инвестиций. Даже если заемщик не исполнит обязательства по договору, продажа залоговой квартиры покроет задолженность и начисленные проценты. Однако просто продать имущество нельзя, даже если оно заложено. Требуется решение суда или подписанный договор об отступном праве.
-
Заем под залог отличается меньшей процентной ставкой, чем программы без залога. Средняя ставка по займам с обеспечением — 10–13% годовых, в то время как кредиты наличными выдают под 20% годовых.
-
Лимит по программам с залогом составляет до 20 млн руб., в зависимости от цены закладываемой недвижимости. Банк выдает до 90% от рыночной цены недвижимости после проведения оценки.
-
Срок кредитования составляет до 25 лет с возможностью досрочного возврата долга. Потребительские кредиты без залога ориентированы на срок до пяти лет.
-
Для оформления займа хватит паспорта и правоустанавливающих документов на закладываемое имущество.
-
Квартира не переходит банку, а остается во владении клиента. Владелец вправе распоряжаться имуществом — сдавать в аренду, проживать, делать ремонт. А вот продать квартиру нельзя, она находится под обременением. Сделка, предполагающая смену собственника, признается недействительной по решению суда.
Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов
Алла работает по трудовому договору в салоне красоты по графику 2 через 2, неофициально подрабатывает еще в 2-х салонах. Общий доход — 70 000 рублей.
За год женщина набрала 8 кредитов: 3 потребительских, 2 кредитных карты и 3 займа в микрофинансовой организации (далее — МФО). Общая сумма долга превысила 1,4 млн рублей. В результате более 65% дохода (45 000 рублей) уходило на погашение кредитов. По займам МФО с самой высокой ставкой Алла выплачивала только проценты.
У Аллы есть 1-комнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга. И она взяла кредит под ее залог, чтобы выплатить долги.
Банк предоставил 1,6 млн рублей на 15 лет под ставку 15,99%. Алла не только погасила долги, но и сделала ремонт в ванной и на кухне. Ежемесячный платеж — 24 000 рублей, то есть в 2 раза меньше, чем раньше.
Алла продолжает владеть квартирой и жить в ней. Только без согласия банка не может делать перепланировки и заключать с квартирой сделки до полного погашения кредита.
Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты обращаются за залоговыми кредитами все чаще. Зачастую клиенту дают большую сумму, чем нужна для выплаты долга. Остаток денег после погашения кредитов можно потратить как хочется.
Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет. Для клиента с хорошей кредитной историей и подтвержденным 2-НДФЛ доходом будет действовать минимальная ставка. Она увеличится, если испорчена история и нет подтвержденного дохода.
Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.
Проверьте себя по формуле:
Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)
Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.
Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Чем такой кредит отличается от ипотеки?
Большинство людей считает, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости с последующим залогом именно этой недвижимости. Однако на самом деле ипотека — это любой кредит под залог любой недвижимости. То есть если вы хотите заложить уже имеющуюся у вас недвижимость, чтобы купить что-то другое, — это тоже ипотека. В этой статье мы как раз сравним «классическую» ипотеку с кредитом под залог уже имеющейся у вас недвижимости.
Например, в случае с «классической» ипотекой потратить деньги можно только на недвижимость, и только на определённый объект, который банк ещё должен одобрить. А кредит под залог квартиры можно тратить на любые цели — развитие бизнеса или покупка дачи. Планы можно реализовать не откладывая. Но саму квартиру, передаваемую в залог, банк, конечно, тоже проверит.
Ещё нюанс: для кредитов под залог имеющейся недвижимости не будут работать льготные государственные программы и нельзя получить налоговый вычет. Но так как деньги тратятся не на покупку квартиры, то это логично.
Что делать, если по кредиту нечем платить
Нужно учесть, что кредитные организации помогают клиентам, действительно попавшим в сложную ситуацию. Вероятно потребуется документально доказать серьезность положения: принести справки, бумаги об увольнении или сокращении, больничные листы, документы о тяжелой болезни близкого человека и т.д. Вы не сможете рассчитывать на поддержку, если вместо текущего платежа решили съездить отдохнуть или купить новый гаджет.
Если вы понимаете, что не сможете внести платеж по графику, первое, что нужно сделать — позвонить в банк (можно на горячую линию), объяснить ситуацию и договориться о встрече с менеджером. Оценив вашу проблему, и признав ее существенной, вам наверняка изменят график. Вы вернетесь в него и станете дальше гасить выданный под залог недвижимости кредит. При этом риск потери собственности уйдет.
Вывод напрашивается один — добропорядочным заемщикам бояться нечего.
Опасно ли брать кредит под залог недвижимости в МФО или КПК
Чтобы потеря имущества не стала для вас жуткой реальностью, нужно очень внимательно отнестись к выбору кредитной организации. Ведь в этой сфере действуют много мошеннических фирм, цель которых — забрать квартиру заемщика. Лучший выбор — известный надежный банк. Деятельность этих учреждений находится под жестким контролем ЦБ, а все сделки заключаются в строгом соответствии с законодательством.
Если банк вам отказал в выдаче кредита под залог имущества, МФО предлагает «драконовские» ставки, а что такое кредитный потребительский кооператив (КПК), вы в принципе не знаете, можно обратиться за помощью к кредитному брокеру. Он подберет надежного кредитора, продукт с выгодной процентной ставкой и оптимальным размером месячного платежа, поможет правильно оформить документы, ускорит принятие решения.
Нужна ли страховка залогового объекта
Когда недвижимое имущество предоставляется в залог в обязательном порядке оформляется страховка. При этом используется программа страхования от риска утраты и повреждения. Это требование закреплено в ФЗ № 102 «Об ипотеке».
Выгодоприобретателем по страховке будет выступать кредитор, а не заемщик. Стоимость страховки будет примерно 1 % от суммы займа.
Дополнительно, но в добровольном порядке, может быть оформлено страхование жизни, потери трудоспособности и титульное страхование. Стоимость этих видов страховки составляет 0,5-1,5 %. Если заемщик отказывается от оформления страхования, то процентная ставка увеличивается.
Довольно часто банки предлагают страхование в комплексе. Это снижает расходы заемщика на страхование, но вместе с тем он получает все необходимые полюса. Комплексный подход обойдется клиенту в 1,5 % от суммы кредита.
Как оформить залог и что для этого нужно?
Оформление кредита под залог недвижимости отличается от процедуры по беззалоговым кредитам тем, что вместе с оформлением самого кредита нужно зарегистрировать право залога на объект. От этого меняется и порядок оформления кредита, и перечень необходимых документов.
Алгоритм оформления будет таким:
- заемщик подает заявку на кредит в банк. Ее можно подать дистанционно или лично, но в данном случае нужно сначала проконсультироваться с менеджером банка;
- к заявке нужно приложить определенный пакет документов (в отличие от обычного кредита). Если заявка подается дистанционно, то нужно сделать скан-копии документов и отправить их туда, куда укажет менеджер;
- банк рассматривает заявку, при необходимости запрашивает дополнительные документы;
- если по заявке выносится положительное решение, заемщик подписывает кредитный договор в банке;
- сразу же или в течение определенного времени заемщик или банк подают документы на регистрацию залога и оплачивают госпошлину за это.
Важно: многие банки устанавливают повышенную процентную ставку на период, когда кредитный договор уже оформлен, а залог – еще нет.
Зачем предоставлять залог
Зачем залог при кредитовании? Он выполняет функцию обеспечения – в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком обеспечивает полное погашение его задолженности за счет реализации имущества.
Займ под залог квартиры или иной недвижимости менее рискован для кредитора, так как он получает гарантию возврата заемных средств. Но и для самого клиента залоговое обеспечение довольно выгодно. Во-первых, он в некоторых случаях может не подтверждать свой доход, так как доказательством его платежеспособности является наличие недвижимого имущества. Во-вторых, так как кредитодатель рискует меньше, он готов смягчить требования и условия кредита: предоставить крупную сумму, понизить процент, предложить гибкие сроки (вплоть до максимальных).
Какую недвижимость принимают в залог
Какие объекты могут закладываться? Возможно получить кредит под залог квартиры, коттеджа или частного дома, блок-секции в таунхаусе, гаража или машино-места, коммерческого помещения или здания, апартаментов, земельного участка, доли жилья или комнаты. То есть теоретически принимаются самые разные недвижимые объекты. Но по факту кредиторы работают только с ликвидной собственностью, то есть с той, которую проще продать в короткие сроки и по рыночной реальной стоимости.
Ликвидность определяется основными характеристиками недвижимости: ее расположением, площадью, состоянием, инфраструктурой, планировкой, типом объекта (например, квартиры более ликвидны, чем земельные участки), годом постройки.
Заложить можно как покупаемую на заемные средства недвижимость, так и уже имеющуюся в собственности заемщика. Первый случай – целевая ипотека, предполагающая покупку и одновременный залог жилья. Второй случай – потребительский кредит на любые цели под залог недвижимости или та же ипотека, но с залогом не приобретаемого объекта, а принадлежащего клиенту.
К сведению! Тип недвижимости, подходящей для залога по кредиту, зависит от политики кредитующей организации, условий программы и требований, предъявляемых к залоговым объектам.
Ко всем объектам залога предъявляются определенные требования. Согласно им, недвижимость должна быть:
- не обремененной арестами, залогами по другим кредитам, несовершеннолетними прописанными или владеющими жилплощадью, претендующими на права владения третьими лицами, судебными разбирательствами с участием данного объекта;
- юридически «чистой», то есть законно оформленной, зарегистрированной и имеющей все нужные документы;
- не аварийной, не ветхой и изношенной не более чем на 60-65%;
- не поставленной в очередь на реконструкцию, реновацию, снос или проведение ремонта с отселением всех жильцов;
- являющейся капитальной, то есть имеющей не деревянные перекрытия и фундамент, а также крышу;
- имеющей необходимые для эксплуатации инженерные системы: канализацию, отопление (всей площади), водопровод, электричество и газопровод;
- не являющейся единственным жильем залогодателя;
- расположенной на определенной территории: обычно либо в городе присутствия отделения кредитного учреждения, либо не дальше определенного расстояния от него.
Это полный список стандартных требований. Но перечень зависит от политики кредитора и условий программы кредитования, поэтому он может изменяться: сокращаться или, напротив, дополняться.
Первоначально человек, планирующий оформление крупного займа, должен узнать в разных банках, можно ли взять кредит под залог квартиры. Не все банковские учреждения предлагают такую возможность, а также банки предъявляют к заемщикам и залогу разные требования.
Стандартно такой кредит предоставляется на следующих условиях:
- возраст заемщика должен находиться в пределах от 21 до 75 лет, но некоторые банки не выдают крупные займы гражданам после 65 лет;
- получатель денежных средств должен являться российским гражданином;
- у него должно иметься официальное место трудоустройства;
- квартира, передаваемая в залог, не должна обладать какими-либо обременениями или иными проблемами;
- заемщик должен являться единственным владельцем данной недвижимости.
Точные требования можно узнать в отделении выбранного банка.