Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
Заключаем договор аренды
Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:
| Предмет договора | Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения |
| Коммунальные платежи | Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты). |
| Правила пользования общими объектами | Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами. |
| Расчеты | Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов. |
Согласие супруга на аренду квартиры: образец
Итак, мы описали случаи, когда требуется согласие супруга на аренду квартиры. Теперь разберёмся, как его правильно оформить.
В согласии нужно указать:
- свои ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
- ФИО, паспортные данные и адрес регистрации супруга;
- дату и номер свидетельства о заключении брака;
- вид совершаемой сделки;
- точный адрес недвижимости.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как составить договор?
Договор сдачи комнаты в аренду можно составить как в письменной форме на бланке листа А4, так и воспользоваться готовой формой из интернета. При обращении к услугам юриста не возникнет проблем с составлением.
Договор сдачи в аренду комнаты содержит следующие пункты:
- Название документа.
- Информация о наймодателе и нанимателе — полностью имя, фамилия, отчество. Необязательно расписывать должности, а для юридического лица полноценно указываются данные:
- наименование;
- адрес расположения;
- правовой статус (ОАО, ЗАО, ИП);
- инициалы руководителя или ответственного лица.
- Предмет договора — комната или доля в квартире. Указывается кадастровый номер, квадратура жилой площади, основание прав на владение.
- Срок проживания и условия.
- Размер оплаты и дополнительных услуг.
- Условия расторжения договора.
- Подписи с обеих сторон.
Даже если человек проживает в квартире временно, в течение всего срока действия договора это его законное место жительства.
Значит, на него распространяется конституционная гарантия неприкосновенности жилища:
— никто не вправе проникать в жилое помещение против воли тех, кто в нем проживает на законных основаниях — кроме отдельных случаев, предусмотренных законом, или по решению суда (ст. 25 Конституции РФ).
Поэтому даже собственник квартиры не может приходить, когда ему вздумается, пока действует договор найма. Жильцы имеют полное право не впускать собственника, если он пришел без предварительного согласования.
Обычно правила посещения жилья собственником прописываются в договоре и он обязан их исполнять, иначе это будет правонарушением.
Верховный суд РФ (№ 25-КП9-3) взыскал компенсацию морального вреда с собственницы жилья в пользу нанимателя после того, как та зашла в квартиру в отсутствие жильцов. Суд расценил это как нарушение неприкосновенности жилища.
Как квартирой могут владеть несколько собственников?
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.
По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.
Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.
То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.
Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.
Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Сдача квартиры родственнику
Мой муж является собственником комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире. Мы оба в ней прописаны, однако не проживаем. Сейчас я планирую временно поселить в комнату родного брата. В праве ли я это сделать без составления договора аренды, существует ли иной вариант договора между родственниками, чтобы с одной стороны все было узаконено, а с другой не облагалось налогом?
Выбор договора зависит от того, на каких условиях будет проживать брат, а именно – будете ли вы с него брать плату за проживание или нет. Если, да, то следует заключить договор найма, но в этом случае у вашего мужа возникнет обязанность по уплате налогов. Если же вы не будете взимать с брата плату за проживание, то следует заключить договор безвозмездного пользования комнатой, регулируемый главой 36 Гражданского кодекса, тогда налогообложения не будет
Можно ли сдать комнату без согласия соседей
Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но его права могут быть ограничены правами других граждан.
Поэтому необходимость получения согласия соседей перед сдачей жилплощади напрямую зависит от самого помещения:
- Комната в коммунальной квартире – разрешение не требуется. Каждый объект является отдельным помещением во владении определенного собственника. Поэтому каждый из владельцев вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
- Комната в квартире, которая находится в долевой собственности – сдача объекта в аренду запрещена. Долевая собственность считается идеальной. Поэтому у гражданина нет прав на конкретную комнату. Он может пользоваться всей квартирой в целом, но не имеет право сдать комнату.
- Комната в квартире, с определением права пользования – комнату можно сдать с согласия сособственников. Как правило, они такое согласие не дают.
- Часть квартиры, выделенную в натуре – согласие совладельцев не требуется. С момента выделения в натуре, объект считается самостоятельным объектом собственности. Владелец не зависит от мнения сособственников.
- Отдельная квартира – получать согласие соседей не нужно.
Заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры
Инфо
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
- Конституцию РФ (статья 17);
- «Правила пользования жилым помещением» (пункты 6-10);
- ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
При написании основной части заявления важно указать:
- адрес жильцов или квартирантов, нарушающих правила общежития;
- конкретный перечень нарушений (систематический шум в ночное время, причинение вреда общедомовой территории);
- меры воздействия.
Пример написания основной части:
Заявление
Мы, ниже подписавшиеся, просим Вас принять меры по факту периодического нарушения общественного порядка жильцами, арендующими квартиру по адресу: г. Саранск, ул. Центральная, д. 8, кв. 25 с привлечением их к административной ответственности.
Список нарушений:
- проживание в квартире осуществляется без временной регистрации и договора найма, что подтверждают сами квартиросъемщики.
- Курение в подъезде.
- Прослушивание громкой музыки, драки и дебоши в ночное время.
Указанные нарушения противоречат требованиям ст.
Как написать заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры образец
Поскольку новые соседи, как правило, в таких квартирах отмечают праздники, то естественно это не по душе людям, проживающим в соседних квартирах.
Для начала, прежде чем жаловаться в уполномоченные органы необходимо удостовериться, что жилое помещение сдается именно на одни сутки.
Для этого допускается:
- Запечатлеть на видео или фото, что в квартиру каждый день входят новые жильцы.
- В случаях, когда в квартире по соседству нарушается общественный покой или порядок следует вызвать полицию.
- Когда выяснения отношений или нарушения осуществляются в подъезде, рекомендуется не стесняться записывать нарушения на видео.
После того, как все доказательства посуточной сдачи жилого объекта собраны, необходимо обратиться в полицию.
Допустимо одновременно с обращением в полицию, сообщить в налоговую о сдаче квартиры.
Переоформление квартиры на брачного спутника
В браке может потребоваться переоформление квартиры с одного супруга на другого. Основные причины этого:
- потребности бизнеса,
- условие кредитора,
- особенности налогообложения объекта,
- личные предпочтения мужа и жены.
Поэтому вопросом, как происходит переоформление собственности на имущество между супругами в 2020 году, задаются не только пары, которые намерены оставаться в браке, но и те, кто планирует свои действия на случай возможного развода или уже расторгли союз.
Под имуществом подразумевается квартира и все движимые/недвижимые совместно приобретенные вещи. Значения не имеет, на кого они зарегистрированы, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому передать свою долю дачи бывшему супругу можно в том же порядке, что и квартиру. Процедура зависит не от вида недвижимого имущества или причины его отчуждения, а от того, кому и на каком основании оно принадлежит, и когда (до или после свадьбы) супруг приобрел право собственности на него.
Самый простой вариант, при котором с оформлением сделки не возникнет дополнительных проблем, — передача личного имущества одного супруга в дар другому. Для этого даже не придется выяснять у нотариуса или юриста, как переоформить квартиру на супруга в браке. Достаточно следовать положения семейного законодательства и нормам ГК РФ, регулирующим порядок дарения.
Напомним, что, согласно ст. 36 СК РФ, к личному имуществу мужа или жены относится то, что они приобрели:
- до заключения союза;
- по договору дарения.
- в наследство.
То есть личную квартиру, принадлежащую жене, переоформить на мужа можно на основании заключенного между ними договора дарения. Завершается такая сделка в Росреестре внесением записи в ЕГРН. Как следует из ст. 224 НК РФ, налогом на доходы физических лиц она не облагается.
Возможна ситуация, при которой состоялась нотариальная сделка по приобретению супругами квартиры в долях. Кроме этого случая, долевым имущество становится после расторжения брака и раздела собственности бывших членов семьи. Тогда необходимо определить его судьбу:
- продолжать владеть им вместе;
- отчуждать свою часть в пользу кого-то другого.
Для того чтобы не уступать по ДКП долю в квартире постороннему человеку, можно распорядится имуществом иначе. Осуществить это позволяет передача права собственности на квартиру бывшей супруге.