Процедура оформления ипотеки на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура оформления ипотеки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Риски при покупке вторичного жилья

Основные риски:

• Недостоверные сведения в документах
• Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
• Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
• Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги

Требования к недвижимости

Планируя оформить ипотечный кредит на вторичном рынке, обязательно обращайте внимание на требования к объектам, которые устанавливают банки.

Стандартно кредиторы указывают на следующие критерии:

• дом не признан аварийным, не готовится к расселению;

• многие банки не рассматривают квартиры в двухэтажных домах;

• в квартире есть санузел и кухня, подведены все необходимые коммуникации;

• могут звучать требования к возрасту здания, например, дом построен не раньше 1970 года;

• не рассматриваются дома с деревянными перекрытиями, с фундаментом, изготовленным с применением горючих материалов.

Изучите кредитный договор

Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения. Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание.

Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.

Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.

Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.

Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.

График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.

Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.

Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.

Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

• паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
• свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
• копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
• справку о доходах (минимум за последние полгода);
• военный билет или водительские права (не всегда).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

• наличие детей и зарегистрированного брака;
• готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
• наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Сделка приобретения жилья

Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки. Банк переводит деньги на спецсчет. Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования. Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.

Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.

Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.

Условия взятия ипотеки в Сбербанке

Сделки на рынке купли-продажи через Сбербанк возможны только в том случае, если недвижимость находится не в готовом здании. У продавца есть право собственности и нет обременения. Ипотека возможна, но только если обе ипотеки от Сбербанка. После этого кредитор дает согласие на заключение договора.

Существуют также общие требования к заемщикам.

1. Возраст — 21-70 лет.
2. Стаж работы — не менее одного года за последние пять лет и не менее шести месяцев на последней должности.
3. Российское гражданство.
4. Участие супруга (супруги) заемщика в качестве соавтора. Без участия супруга, если нет раздельного имущественного положения или второй супруг не является гражданином РФ.

Анализ ипотечных программ

Сбербанк предлагает шесть ипотечных кредитов на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынке, для льготной категории и на строительство жилья.

Новым семьям предлагается процентная ставка от 6% по программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми»; предпочтение отдается семьям, в которых второй или третий ребенок родился в период с 1 декабря 2018 года по 31 декабря 2022 года; 31 декабря 2022 года.

Для остальных заемщиков минимальная процентная ставка по программе «Рынок строящегося жилья» составляет 7,1%. В рамках этой программы можно приобрести недвижимость на первичном рынке у определенного банком продавца. Максимальная сумма кредита составляет 85% от договорной или оценочной стоимости недвижимости.

По программе «Новая семья» можно приобрести квартиру на вторичном рынке с кредитом 8,6%. При выборе программы Сбербанка необходимо проверить все детали ипотеки. Процентная ставка зависит от наличия в Сбербанке зарплатной программы, суммы первого взноса и срока погашения полученного кредита.

Какие документы нужно подготовить

Полный комплект документов для получения ипотечного кредита определяется каждым банком самостоятельно, поэтому мы перечислим основные:

• Документы, подтверждающие личность заемщика, созаемщика, поручителей.
• Сведения о трудовом стаже и занятости (копия трудовой книжки).
• Информация о доходах (2-НДФЛ, справка с места работы, налоговые декларации и т.д.).
• Сведения об имуществе в собственности.
• Данные об обременениях, постоянных расходах, обязательных платежах (алименты, выплаты по кредитам, аренда и т.д.).
• Информация об иждивенцах.
• Документы на приобретаемое жилье (техпаспорт, кадастровый паспорт, выписка из Росреестра, копия свидетельства на право собственности и т.д. по запросу банка).
• Предварительное соглашение с продавцом, включающее стоимость жилья.

От того, насколько достоверными и полными будут предоставленные в банк сведения, зависит скорость рассмотрения заявки на кредит, решение банка и предложенные вам условия кредитования.

Сколько оформляется и одобряется ипотека?

При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:

• рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
• подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
• подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
• рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
• оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
• государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).

Подача документов и ожидание решения банка

Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.

Помимо оценки эксперта (работника банка), необходимо учитывать наличие системы скоринга — она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры. Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом. Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу — да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления (в зависимости от банка).

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Следующий шаг – выяснить, какие документы нужны для ипотеки вторичного жилья. Узнать это можно в банке или найти требуемый список документов на банковском интернет-портале. В нем наверняка будут следующие позиции:

   • Копии паспортов заемщика, всех созаемщиков и поручителей по кредитному договору.
   • Справки, подтверждающие уровень дохода и платежеспособность заемщика.
   • Документы на приобретаемую квартиру (техпаспорт жилья, справка БТИ и другие документы по списку банка).
   • Документы на залоговое имущество (если залог – это не приобретаемая квартира).
   • Документы, подтверждающие степень родства созаемщиков (обычно свидетельство о браке)
   • Сертификат на получение средств по программе материнского капитала (если он используется при покупке жилья).

   Этот список может дополняться по усмотрению банка в зависимости от конкретных условий сделки.

   Перед тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, полезно не только оценить преимущества, но и ознакомиться с возможными опасностями.

   • • Права на жилплощадь у третьих лиц. Иногда продавцы умалчивают о том, что есть наследники, квартира находится в залоге либо имеет иные обременения. Подобные факты не всегда проясняются при составлении сделки, и даже основательная проверка бумаг юристами не всегда может гарантировать безопасность.
   • • Неудовлетворительное состояние коммуникаций или перекрытий в интересующей квартире. Кредитные учреждения оценивают ликвидность жилья. Они вправе отказать в кредитовании, если в здании давно не было капитального ремонта.
   • • Наличие несогласованных перепланировок. При переоформлении недвижимости на нового собственника незаконная перепланировка жилплощади может оказаться серьезной проблемой. Чтобы исправить ситуацию, порой требуется много времени.
   • • Отказ хозяина продавать квартиру через ипотеку. Если такое происходит, в документах приходится прописывать фактическую цену на недвижимость. А это в свою очередь влечет лишние расходы при расчете и выплате налогов.
   
   

   Похожие записи:

   • Срок оплаты больничного в 2024 году листа
   • Единый налоговый счет (ЕНС) для бизнеса с 2023 года
   • Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: самое главное