Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что относится к перепланировке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Что такое перепланировка
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Оформление перепланировки квартиры в новостройке
После того, как получены все исходные данные по квартире и подготовлен проект, можно подавать документы на оформление перепланировки квартиры в новостройке и получение разрешения на ремонтные работы. Разрешение на перепланировку — это документ, согласно п.6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, который является основанием для начала ремонтных работ.
Документы для получения согласования на перепланировку подают в уполномоченный местный орган самоуправления — жилищную комиссию. В Москве разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция (Мосжилинспекция).
Подать документы можно обратившись лично в Жилищную инспекцию, либо онлайн через сайт уполномоченного органа, если такая возможность имеется.
Запрос на перепланировку регистрируется, далее проверяются все документы и при необходимости проходят согласования между ведомствами. Возможно, что для проверки и уточнения данных будет организован выезд комиссии на объект. Дату и время выезда согласовывают с собственником квартиры. Все документы, составленные в результате осмотра прикладываются к делу.
Через 20-30 дней, в зависимости от региона России, будет вынесено решение о согласовании перепланировки, либо будет выдан отказ. Разрешение на планировку выдается сроком на 12 до 18 месяцев, в зависимости от региона. В течение этого времени нужно будет успеть завершить все ремонтные работы.
Если получен отказ, нужно выяснить его причину, которая должна быть указана в уведомлении. Причина отказа также должна быть аргументирована ссылкой на соответствующий законодательный акт или норматив. Причинами отказа в перепланировке могут быть:
-
неполный пакет документов,
-
состояние квартиры не соответствует проекту,
-
проект перепланировки не соответствует установленным требованиям,
-
если не предоставлен доступ в квартиру комиссии.
Все эти причины можно устранить, при необходимости изменить или поправить проект и заново подать запрос в Жилищную инспекцию. Если все равно приходит отказ в перепланировке можно попробовать отстоять свои права в суде. Однако, для этого должны быть подготовлены документы, доказывающие, что проект перепланировки не нарушает установленных требований и безопасна для всех жильцов дома. Такой документ готовит архитектурное или строительное бюро, имеющее разрешение на проектные работы.
В каких случаях решение о согласовании перепланировки могут отозвать
Решение о согласовании перепланировки может быть отозвано в следующих случаях:
-
решение о согласовании перепланировки отменено по вступившему в силу решению суда,
-
наличие в документах недостоверных сведений, которые были выявлены после согласования перепланировки,
-
пришло постановление о том, что прекращено действие согласования в доме, который является объектом культурного наследия.
Собственник квартиры может по собственной инициативе отозвать решение, если:
-
работы по перепланировке так и не проводились,
-
права на квартиру перешли к нему в связи со смертью лица, которому было выдано,
-
решение о согласовании перепланировки, а работы по перепланировке не проводились.
В таком случае подается письменное заявление об отказе от проведения перепланировки.
Надумали делать перепланировку в своей квартире? Сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут вам разобраться во всех нюансах процесса перепланировки и не только!
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения
Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.
Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.
За что придется заплатить?
Услуга согласования — бесплатная. Но, несмотря на это, за прочие действия при согласовании перепланировки в новостройке придется заплатить:
2 000 — 7 000 руб.: получение технического паспорта БТИ с планом квартиры;
от 15 000 руб.: создание проекта перепланировки;
от 20 000 руб.: получение технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки;
от 25 000 руб.: услуги посредника по согласованию перепланировки для экономии сил и времени собственника.
Что относится к перепланировке?
Проектному согласованию подлежат:
- Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
- Смещение и постановка дверных заслонов;
- Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
- Преобразование проемов в перекрытиях;
- Снос части основных конструкций;
- Образование коридора;
- Изменение кухонного пространства, санузла;
- Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
- Соединение санузлов;
- Получение новых помещений;
- Увеличение жилой территории за счет нежилой;
- Замена газовых установок на иные;
- Перенос электробытовых точек, топливных систем;
- Проведение вентиляционных выходов.
Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.
Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:
- Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
- Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
- Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
- Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
- Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.
Категорически запрещается:
- Встраивать газопровод в стену;
- Закрывать вентиляционные люки;
- Объединять лестничные площади и коридор;
- Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
- Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
- Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
- Демонтаж блоков подоконников;
- Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
- Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
- Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
- Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.
Не считаются перепланировкой действия по:
- Проведению косметических работ;
- Установление дополнительных дверей;
- Монтаж входных загородок;
- Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
- Устанавливание новой сантехники.
Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями
Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически – строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома. На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка – это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию. Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group». Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения. Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию. Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы. Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны. Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.
Что и с кем согласовывать?
Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко. Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены в тех же контурах на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире. Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.