Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире другому собственнику через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
Без исключений: доли продаются только через нотариуса
Операции купли-продажи объектов недвижимости, оформленных в индивидуальную собственность, а также в общую собственность без выделения долей, всё еще могут оформляться в простой письменной форме. Для долевой же собственности исключений нет. Нотариальной регистрации подлежат сделки:
- Оформляемые между родственниками или посторонними лицами. Даже если доля продается одним родственником другому — требуется нотариальное заверение.
- Продажа частей, составляющих все 100% данного имущества, в одни руки. Нотариус всё равно должен удостоверить такую операцию по продаже доли.
- Продажа всех частей одной сделкой. Если в тексте одного договора удалось «собрать» все части владения объектом недвижимости, это всё равно не дает права оформлять его в простой письменной форме.
Если даже договор будет составлен — нужно учитывать, что переход прав собственности регистрирует Росреестр, а в этой организации попросту не примут документ, который не удостоверил нотариус. За счет таких нововведений рынок недвижимости в значительной мере очистился от недобросовестных риелторов и стал безопаснее, в первую очередь – для владельцев долей в квартирах.
Договор купли-продажи долей нотариус может подготовить сам или использовать вариант, подготовленный сторонами. В обоих случаях документ будет проверен на юридическую чистоту и правильность оформления.
Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● стоимость;
● порядок оплаты;
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Преимущественное право покупки доли – превыше всего
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 мая 2023 г. № 23-П рассмотрел вопрос о порядке реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли одного из участников, подлежащей реализации на публичных торгах в процедуре банкротства.
КС выявил пробел в порядке реализации преимущественного права покупки доли в рамках банкротстваСуд обязал законодателя установить специальное регулирование преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания в рамках дела о банкротстве гражданина
В названном постановлении КС справедливо заметил, что Законом о банкротстве не установлен порядок реализации преимущественного права покупки при передаче на публичные торги доли должника в праве общей собственности.
Выработанный судебной практикой подход к реализации преимущественного права покупки (доли участника) посредством предложения приобрести ее по цене, определенной по результатам торгов (п.
18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденный Президиумом ВС 25 ноября 2020 г.), признан не соответствующим интересам победителя торгов.
ВС опубликовал третий Обзор своей практики за 2020 г.Больше всего правовых позиций представила Судебная коллегия по экономическим спорам
Однако, указав на необходимость разрешения возникшей коллизии законных интересов других участников долевой собственности и победителя торгов, которую необходимо разрешать, исходя из соразмерной (пропорциональной) защиты на основе баланса конституционных ценностей, Конституционный Суд не упомянул об интересах конкурсных кредиторов должника, ради которых, собственно, и осуществляется реализация имущества должника именно на торгах.
По смыслу закона арбитражный управляющий должен последовательно провести мероприятия по максимальному наполнению конкурсной массы и соразмерному удовлетворению требований кредиторов должника.
С этой целью он осуществляет продажу имущества должника на условиях его реализации по наиболее высокой цене с привлечением к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (Определение ВС от 9 июня 2022 г.
№ 305-ЭС22-1346 по делу № А40-220454/2017).
Конкурсный управляющий не получит вознаграждение, если требования кредиторов погашены за счет отступногоКак пояснил ВС, погашение требований кредиторов путем заключения соглашения об отступном является по существу крайней и вынужденной мерой в отношении имущества должника, которое арбитражный управляющий не смог реализовать
Установленный Законом о банкротстве механизм реализации имущества банкрота посредством продажи на публичных торгах направлен в первую очередь на максимально возможное удовлетворение требований кредиторов должника и тем самым погашение требований к гражданину с целью его дальнейшей реабилитации.
Сложившаяся единообразная судебная практика исходит из того, что действительная рыночная стоимость имущества определяется на основании конкуренции спроса, по результатам торгов по его реализации – в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей.
Именно результат торгов, а даже не результат оценки, произведенной профессиональными оценщиком, определяет реальную стоимость имущества1.
Избранный законодателем в качестве общего правила механизм реализации имущества несостоятельного лица на открытых торгах направлен на создание условий для совершения сделок по наиболее высокой цене, обеспечивает защиту как интересов кредиторов, рассчитывающих на максимальное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации, так и прав должника, его участников и иных лиц, претендующих на активы должника, оставшиеся после расчетов с кредиторами (Определение ВС от 21 января 2019 г. № 302-ЭС18-528 по делу № А33-15936/2016).
Начальная цена имущества на публичных торгах далеко не всегда отражает его реальную стоимость и, соответственно, размер выручки, который может быть получен по итогам аукциона.
Кредиторам участника долевой собственности не принципиально, кому именно будет продана доля – другому участнику долевой собственности или победителю торгов: им важно получить удовлетворение их требований в максимальном объеме за счет законодательно установленного механизма получения максимальной цены реализации имущества должника.
Приобретение участником долевой собственности доли должника без проведения торгов, по сути, означает исключение действия основного механизма наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.
Предложенный Конституционным Судом временный порядок реализации преимущественного права покупки доли путем предварительного (до проведения торгов) направления участникам долевой собственности предложения приобрести долю по стоимости, равной начальной продажной цене, на мой взгляд, исключает реализацию такого имущества банкрота на торгах, делая представляющееся неоправданным исключение для отдельной категории потенциальных покупателей вопреки интересам кредиторов.
В ситуации банкротства гражданина по общему правилу не производится профессиональная оценка рыночной стоимости его имущества для определения начальной цены. Между тем норма абз. 2 ст.
255 ГК РФ предусматривает реализацию преимущественного права путем продажи доли должника остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.
Таким образом, полагаю, что предложенный порядок осуществления преимущественного права приобретения доли ставит под сомнение возможность реализации одних из главных задач банкротства – максимального наполнения конкурсной массы и удовлетворения требований кредиторов.
Также неоднозначным с точки зрения интересов участников долевой собственности представляется приведенный в Постановлении КС от 16 мая 2023 г. № 23-П вывод о том, что преимущественное право покупки не действует при продаже с повторных торгов и посредством публичного предложения.
Выставление доли на повторные торги или продажа посредством публичного предложение означает, что предложенная неограниченному кругу лиц цена не соответствует реальной стоимости. В такой ситуации участник долевой стоимости должен либо приобрести долю по завышенной, экономически необоснованной стоимости, либо утрачивает право преимущественной покупки.
Выставление доли на повторные торги или продажа посредством публичного предложения означают снижение той цены, по которой она предлагалась потенциальным покупателям и участнику долевой собственности.
При обычной продаже доли по меньшей цене, чем было предложено другим участникам долевой собственности, последние сохраняют свое преимущественное право путем заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
1 См., в частности, п. 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) (утв. Президиумом ВС 27 октября 2021 г.); определения ВС от 1 марта 2022 г. № 304-ЭС21-17926; от 27 декабря 2021 г. № 302-ЭС17-11347(10); от 25 ноября 2021 г.
№ 306-ЭС20-20044(6); от 29 октября 2021 г. № 301-ЭС21-20957 (1); от 4 июня 2020 г. № 306-ЭС19-22343; от 21 января 2019 г. № 302-ЭС18-528; от 12 ноября 2019 г. по делу № 304-ЭС19-11056; от 11 июля 2019 г. № 310-ЭС18-17700 (2); от 22 сентября 2015 г.
№ 16-КГ15-21; Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 г. № 790/11.
Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире
Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.
Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.
Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.
Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.
В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.
Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире родственнику в 2018 году?
Плюсы продажи доли родственникам:
- сохранение права получения налогового вычета, если участники сделки не являются близкими родственниками (супругами, родителями/детьми, бабушками-дедушками/внуками);
- отсутствие рисков оспаривания сделки третьими лицами;
- возможность заключения предварительного соглашения.
Закон не запрещает продажу своего имущества родственникам. Процедура реализации долевой собственности идентична процедуре совершения сделки с третьими лицами. Еще одно отличие – размер госпошлины при регистрации тем меньше, чем ближе степень родства между покупателем и продавцом.
Минусы продажи доли родственникам:
- необходимость уплаты обязательного налога на доход;
- имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов.
Каким образом оформить дарение доли в квартире
Для передачи доли необходимо оформить договор дарения и в большинстве случаев заверить его у нотариуса. Последнее не требуется только в следующих случаях:
- если квартирой владеет только один собственник и в качестве дара выступает доля этой квартиры;
- если квартирой владеют несколько собственников, но все они передают свои доли одному одаряемому в пределах одной сделки.
В любом случае, когда дело касается таких серьезных сделок, всегда лучше оформлять документы у нотариуса. Это будет стоить некоторых денег, но даст дополнительную гарантию безопасности сделки и невозможности ее оспорить.
Пошаговое руководство по дарению доли в квартире:
- Убедиться, что не нужно согласие других собственников, а доля может передаваться в качестве дара.
- Оформить договор (дарственную) и заверить его у нотариуса.
- Отнести в МФЦ необходимый пакет документов (нотариус может направить сам, если стороны не возражают).
- Через 10 рабочих дней (максимальный срок, на практике обычно получается раньше) одаряемому прийти в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, в которой он будет указан как собственник.
Предоставить для оформления дарения необходимо следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
- Дарственная, заверенная у нотариуса.
- Паспорта владельца доли и одаряемого.
- Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя – документы, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи или договор приватизации).
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Дополнительные документы: согласие других собственников, если требуется; документы, подтверждающие родственные взаимоотношения сторон, если это актуально.
Стоимость нотариального удостоверения сделки
За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.
Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость. При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 8 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.
Актуально на 2023 год.
Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Нужен ли нотариус для продажи доли?
Оформление продажи долей в квартире — такое дело, которое может показаться непривычным для большинства людей. Но что касается вопроса нужен ли нотариус для продажи доли, то ответы на него не являются однозначными.
Для начала, продавец может продать свою долю в квартире вообще без оформления договора. Но при этом он не получит денежные средства на свой банковский счет. Зачем же нужна помощь нотариуса или юриста в проведении таких сделок?
Частые вопросы при продаже долей в квартире — это как выделить долю, как проверить, что доля не заложена, что не на нее наложен арест, как решить юридические проблемы. Нотариус может помочь в проверке и оформлении договоров купли-продажи долей в квартире, а также защитить интересы продавца и покупателя.
Куплю-продажа долей в квартире — это ответственный и сложный процесс, с которым лучше не мудрить в одиночку. Поэтому, если вы не уверены в своих силах, лучше обратиться к нотариусу или юристу, который поможет решить все вопросы и провести сделку без нежелательных последствий для сторон.
- Нотариус может помочь в следующих вопросах:
- Проверка на отсутствие на доле арестов и обременений
- Оценить экономические риски сделки
- Составить договор купли-продажи доли в квартире
- Произвести независимую оценку имущества на момент сделки и т.д.
В общем, нотариус крайне рекомендуется к использованию в процессе продажи доли в квартире. Этот специалист минимизирует риски, которые могут появиться при самостоятельном проведении сделок и берет на себя ответственность за оформление документов.
Важные моменты при продаже доли в квартире
Продажа доли в квартире – это серьезная сделка, которая требует юридической помощи. Но зачем нужен нотариус при продаже доли и как происходит оформление купли-продажи?
Нотариус нужен для проверки правильности оформления договора и защиты прав продавца и покупателя. Он также помогает убедиться в законности продажи доли и оформляет соответствующие документы.
Если вы решите продать свою долю в квартире, вам нужно понимать, что оформление купли-продажи доли – это сложный процесс. Часто возникают вопросы, на которые нужно знать ответы: как выделить долю, нужна ли помощь юриста, что делать, если есть юридические проблемы?
Частые вопросы продавца: что предлагает покупатель, как правильно оформить договор, нужна ли нотариус и кто оплачивает его услуги?
Если вы решите покупать долю в квартире, вам нужно проверить: законность продажи доли у собственника, правильность оформления документов и наличие юридических проблем. Для этого нужна помощь юриста или нотариуса.
Важно знать, что при продаже доли в квартире нужна помощь юриста или нотариуса для оформления договора купли-продажи, чтобы проверить законность продажи доли у собственника и защитить права продавца и покупателя.
Что нужно сделать для продажи своей доли
Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.
Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:
- Площадь продаваемой части жилплощади;
- Стоимость;
- Порядок проведения расчетов;
- Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
- Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.
Основной порядок действий
Продажа доли в квартире между родственниками в 2024 году требует соблюдения определенного порядка действий. Важно учесть какие налоги и какие затраты будут связаны с этим процессом, а также какие документы нужны для оформления сделки.
Первое и самое важное действие — обсудить детали продажи и установить условия сделки между родственниками. Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и содержать все необходимые условия сделки.
- Юридическая помощь: Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для консультации и помощи в оформлении доли в квартире. Они смогут предоставить все необходимые рекомендации и помочь правильно оформить все документы.
- Документы: Для продажи доли в квартире необходимо собрать следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру;
- Паспорт родственников, участвующих в сделке;
- Документы об установлении доли в квартире, если таковые имеются;
- Заявление о согласии на продажу доли в квартире со стороны остальных собственников, если они есть;
- Другие документы, которые могут потребоваться в зависимости от конкретной ситуации.
- Налоги и затраты: При продаже доли в квартире в 2024 году между родственниками могут быть определенные налоговые обязательства. Необходимо учесть возможность уплаты налога на прибыль с физических лиц или налога на доходы физических лиц. Кроме того, стоит учесть возможные затраты на услуги нотариуса, специалистов, оценку квартиры и т. д.
После того, как все необходимые документы собраны и условия сделки обсуждены, можно переходить к оформлению доли в квартире между родственниками. Для этого следует обратиться к нотариусу и подписать договор купли-продажи.