Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Брачный договор в контексте ипотеки: аргументы за
Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:
-
ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;
-
вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.
Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Особенности ипотечного договора
Брачный договор при ипотеке, в том числе может заключаться при решении купить квартиру в ипотеку во время брака, когда составляется кредитный договор с банком, при этом один из супругов становится заёмщиком, а другой – созаёмщиком.
Если впоследствии заёмщик откажется от выполнения своих обязательств по кредиту или будет не в состоянии их исполнить, созаёмщик становится заёмщиком.
Оформить брачный договор после расторжения брака нельзя (ст. 41 СК РФ), поэтому все условия следует предусмотреть при составлении соглашения, заключённого в браке. Желательно все условия, связанные с расторжением брака, вынести отдельным пунктом.
Если супруги решают развестись, разделение имущества или обязательств по ипотеке представляет много нюансов и трудностей, поэтому брачный контракт с соответствующим пунктом значительно облегчает этот процесс.
И хотя действие самого договора прекращается с момента аннулирования брака, обязательства, предусмотренные договором на период после прекращения брака, остаются в силе (ст.43 СК РФ).
Оформление брачного договора для ипотеки при особых обстоятельствах
- Если супруг не работает, то заемщиком становится работающий человек. Можно прописать в договоре, что неработающий супруг не будет погашать ипотеку и претендовать при разводе на недвижимость.
- Если ипотека погашается с использованием маткапитала, то жилье оформляется в долевую собственность на родителей и детей. Погашается ипотека в любых долях по усмотрению супругов.
- Если у кого-либо из супругов плохая кредитная история, то основным заемщиком выступает человек с положительной КИ. Второй супруг будет «запасным», если с платежеспособностью основного заемщика что-то случится.
- Если с заемщиком что-то произойдет, то второй супруг выступит созаемщиком. Также привлечь к погашению ипотеки можно и родственников.
- Если есть несовершеннолетние, то супруги вправе указать в тексте брачного контракта, как поделится при разводе недвижимость при учете детей.
Что должен содержать контракт, образец документа
Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:
- статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
- порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
- обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
- кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
- пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
- из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
- условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
- ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
- обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.
Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).
Когда нужен брачный договор при ипотеке
Заключение брачного контракта может быть одним из условий банка при оформлении договора ипотеки. Таким образом кредитор стремится защитить свои интересы, ведь существует риск, что при разводе супруги перестанут выплачивать займ из-за снижения дохода. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.
Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:
1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
2. Выше шанс на одобрение ипотеки. Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.
3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика. При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.
4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу.
Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.
Как составить брачный договор на ипотечную квартиру
В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.
Основные положения
Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.
Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:
— паспортные данные супругов;
— статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
— сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
— данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
— правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
— условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
— условия для расторжения брачного договора;
— другое.
В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.
Как обозначить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости
Формулируя положения брачного договора при покупке квартиры или дома, вы можете четко обозначить порядок владения недвижимостью при разводе.
1. В долях. Договоритесь и пропишите в контракте, какая доля в процентах, кому достается в собственность. В этих же пропорциях будет осуществляться раздел имущества при разводе. Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, задолженность взыскивается с созаемщика.
2. Раздельное владение. Обязательства по ипотеке берет на себя только один супруг. Ему же будет полностью принадлежать ипотечная квартира. Если заемщик не сможет своевременно расплатиться с банком, то второй супруг не будет обязан выплачивать кредит.
3. Совместная собственность. Супруги владеют ипотечным жильем совместно. При разводе квадратные метры делятся поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.
Этапы оформления брачного договора
Брачный договор на квартиру в ипотеке составляется с обязательным уведомлением кредитной организации. Закон этого не требует, но лучше отправить документ на одобрение в банк.
Если какие-то положения брачного контракта войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.
1. Определитесь с условиями брачного договора. Постарайтесь обсудить и договориться с супругом по всем вероятным ситуациям. Определите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто, сколько сможет и будет платить по кредиту. Распределите доли в квартире при разводе. Чтобы ничего не упустить, запишите все пункты в черновике.
2. Составьте и подпишите брачный договор. Вы с партнером пришли к согласию по всем договоренностям. Теперь их нужно зафиксировать в брачном договоре для ипотеки. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.
3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись. По закону ваше супружеское соглашение должно быть заверено нотариусом, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.
Какие нужны документы, чтобы заверить брачный договор
— паспорта мужа и жены;
— свидетельство о браке;
— предварительный договор купли-продажи жилья;
— договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
— квитанция об уплате госпошлины;
— другие документы по запросу нотариуса.
Что такое брачный договор
Брачный контракт (договор) — это соглашение, которое определяет права на имущество супругов в браке и после его расторжения. Данный документ составляется при вступлении в супружеские отношения либо во время брака. Договор позволяет отступить от правила совместной собственности, которое установлено для супругов ст. 34 СК РФ.
Если при покупке квартиры или другой недвижимости супруги изначально определили размеры долей (например, 1/3 у мужа и 2/3 у жены), то при разделе собственности суд может учесть это. Однако общий принцип равенства долей в совместно нажитом имуществе будет соблюдаться. Это означает, что жена будет вынуждена выплачивать компенсацию мужу или не сможет претендовать на другое ценное имущество, нажитое в браке (например, автомобиль).
При заключении брачного контракта супруги могут отказаться от принципа равенства долей. Для каждого из объектов, купленных в браке, могут быть установлены следующие режимы собственности:
- совместный (по ½ каждому супругу);
- долевой (с любым соотношением размеров долей, в т.ч. с выделением детских долей и др.);
- единоличное владение.
Что такое брачный договор и зачем он нужен для ипотеки?
Брачный договор – соглашение супругов, которое определяет имущественные права и обязанности в браке в случае его расторжения (статья 40 СК РФ). Правила оформления документа, особенности его изменения, расторжения, признания недействительным отражены в главе 8 СК РФ. Заключить брачный договор для ипотеки можно до брака или после регистрации отношений. Документы оформляют строго в письменной форме.
Устные договоренности по ипотечному кредиту юридической силы не имеют.
Банки приветствуют заключения брачного контракта при получении ипотеки. Для них важно точное определение степени ответственности каждого супруга. Если документ отсутствует, и раздел имущества и обязательств после развода будет проходить по закону, финансовые риски для компании увеличиваются. Возникают вопросы, касающиеся выплаты долга. Дополнительно финансовое положение супругов может существенно различаться. Нередко у мужа или жены не хватает средств для ежемесячного произведения платежей. В результате возникает задолженность, что невыгодно для финансовой организации. Поэтому часто компании самостоятельно предлагают клиентам заключить брачный договор при получении ипотеки.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Как оформить брачный договор
Брачный договор заключают до регистрации брака или во время брака, при этом оба супруга должны быть дееспособны.
Договор составляется на основе того, о чем договорились супруги между собой, и заверяется нотариусом. Документ, не заверенный нотариусом, является недействительным.
В брачном договоре должны прописываться вопросы денежные и имущественные, без вопросов о воспитании детей и личных взаимоотношениях. Брачный контракт можно заключить на конкретный срок, а после его истечения продлить или пересоставить по-новому.
Брачный договор отличается от договора по разделу имущества, последний документ подводит итог совместному владению имуществом супругов, которое есть у них на момент его подписания. А в брачном договоре прописывается лишь возможный раздел имущества, которого еще, может, и нет у супругов, учитывающий определенные обстоятельства.
Порядок оформления брачного договора для (при) ипотеке
Технически составить документ можно в течение одного дня. Договор вступает в юридическую силу с момента нотариального заверения. Однако при заключении целесообразно изучить юридические аспекты, получить консультацию у юриста и обсудить детали со второй половиной.
Для оформления требуется представить:
- три экземпляра брачного контракта при ипотеке по образцу кредитной организации, либо согласованию с банком;
- паспорта сторон, удостоверяющие личность;
- свидетельство о заключении брака, выданное ЗАГСом.
Преимущества и недостатки
Если составление брачного контракта при ипотеке не входит в обязательные условия выдачи денежных средств, то решение вправе принять супруги добровольно при отсутствии возражения со стороны банка.
К выгодам заключения можно отнести следующие аргументы:
- минимизацию споров при разделе имущества при разводе;
- отсутствие необходимости получения информационно-консультационных услуг и обращений в суды с оплатой соответствующих издержек в случае раздела имущества;
- снижение эмоциональной нагрузки при разводе и боязни быть незаконно ущемлённым при «дележе» недвижимости и долговых обязательств по непогашенной части ипотечного кредита;
- отсутствие необходимости доказательной базы за уплату денежных средств, особенно при оформлении ипотеки до брака.
К негативным моментам следует отнести:
- требования для изучения правовой базы, поскольку прописывание существенных условий требует владения юридическими нюансами, а допущенная оплошность является «подписанным приговором» для одного из участников;
- дополнительные денежные траты, составляющие порядка 10-15 тыс. рублей, а в случае отказа банка представляющего «выкинутые на ветер» средства;
- психологический аспект, неприемлемый для русской ментальности, поскольку оценивается сторонами как элемент подготовки к разводу.
Как правильно оформить брачный контракт для ипотеки
Банк весьма щепетильно относится к документу. Чтобы избежать отклонения заявки, рекомендуется использоваться для составления предложенную форму брачного контракта при ипотеке.
Хотя составление договора доверяют юристу или нотариусу, необходимо запросить в банке образцы брачных договоров при ипотеке, чтобы соблюсти правила кредитного учреждения и успешно получить одобрение сделки.