Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в коммунальные услуги при аренде квартиры — правовые нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как брать с квартирантов оплату за воду и другие услуги? Ежемесячно арендатор должен производить оплату за снимаемое помещение и квартплату. Можно включить фиксированную плату за коммунальные расходы в стоимость аренды, либо сумма будет изменяться ежемесячно согласно начислениям.
Глава 33. коммунальные платежи при аренде
33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.
Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.
Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.
1 ст. 654 ГК РФ).
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.
Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).
Рассмотрим два способа такого включения.
33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ
При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.
Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).
Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.
Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.
Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.
33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ
- При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:
- – фиксированный (основной) платеж;
- – переменный (дополнительный) платеж.
Как правильно составить договор
Итак, если собственник планирует сдавать квартиру в аренду, то он может составить несколько разновидностей договоров с арендатором. В первом случае оплата коммунальных платежей не будет входить в арендную плату, а станет отдельным платежом лично хозяину квартиры.
В таком случае договор аренды должен включать пункт о том, что арендодатель выступает в качестве посредника. Иными словами, он будет получать деньги от арендатора и самостоятельно оплачивать все квитанции. В тексте соглашения также должен прописываться срок, в течение которого оплата должна быть перечислена.
При договоре такого типа сумма коммунальных платежей не является доходом собственника объекта недвижимости. Эти средства являются хозяйственными операциями и исключаются при исчислении налоговой базы.
В другом варианте предусматривается разделение общей суммы аренды на основную и дополнительную, которая требуется для регулярного внесения платежей за коммунальные услуги. В этом случае есть риск, что сделку признают ничтожной.
Если сдача недвижимости в аренду является одним из видов деятельности гражданина, то вся сумма платежа будет отражаться как доход собственника квартиры. Он будет оплачивать коммунальные услуги и прописывать их в качестве внереализационных расходов.
Немного о выгодах и недостатках
Фирма, которая впервые сталкивается с необходимостью аренды помещения для офиса, в любом случае будет рассматривать различные объекты нежилого фонда. Условия, по которым будут начисляться коммунальные платежи, напрямую зависят от требований, выдвигаемых владельцем этих помещений. Как показывает практика, лучше согласиться предложение, когда компания помимо арендной платы будет самостоятельно оплачивать выставляемые ей счета. В первую очередь, это выгодно тем, что организация сможет единолично предполагать, сколько денег у нее потратится на электричество, воду и отопление. В связи с этим появляется возможность сэкономить, чего нельзя сказать о фиксированной ставке, назначаемой арендодателем. Такой формат взаимодействия исключает возможность платить меньше положенного, но при этом позволяет знать наверняка, сколько денег придется отдать в каждом последующем месяце. Более того, здесь невозможен «перелимит» израсходованных ресурсов, т.к. по условиям договора его должен возмещать арендодатель. Стоит заметить, что даже фактически «перелимитить» на таких началах сотрудничества будет сложно по той причине, что владелец помещения, скорее всего, назначит максимальную ценовую планку за «коммуналку», дабы исключить возможность дополнительных расходов. В обратном случае, ему будет просто невыгодным такое партнерство.
Включаем коммунальный платёж в стоимость аренды
Самый простой и очевидный путь — включить траты на коммунальные услуги в стоимость найма квартиры. При этом определяется фиксированная сумма арендной платы, куда автоматически входят расходы на ЖКХ — дополнительно в договоре они не выделяются. Такая схема максимально упростит взаимодействие владельца квартиры и нанимателя: единый платёж, никаких дополнительных претензий и проблем. Однако есть и отрицательные моменты.
Плюсы:
- 1 Наниматель точно знает, сколько потратит на квартиру в месяц.
- 2 Рантье уверен, что платежи внесены в полном объёме и вовремя.
- 3 Нанимателю и арендодателю не обязательно встречаться лично — достаточно перевести деньги на счёт.
- 4 У рантье есть аргумент для повышения квартплаты при повышении коммунальных тарифов.
Минусы:
- 1 У нанимателя нет стимула экономить ресурсы.
- 2 Владельцу жилья приходится тратить личное время на оплату счетов.
- 3 Нанимателю часто кажется, что он переплачивает за квартиру.
- 4 Если договор найма заключался летом, зимой доходы рантье уменьшатся из-за сезонного повышения расценок ЖКХ.
Основной риск для рантье — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. Однако, в некоторых ситуациях имеет смысл рискнуть. К примеру, если владелец квартиры постоянно живёт в другом городе или стране, ему удобнее, чтобы доход от аренды поступал прямо на банковскую карточку. При этом все коммунальные платежи он сможет совершать онлайн прямо из дома, не опасаясь, что наниматели забудут про какую-то важную квитанцию и накопят долгов.
Часто при подобной схеме в договоре найма отдельно прописывают пункт о том, что наймодатель вправе досрочно повысить стоимость аренды, если услуги ЖКХ существенно подорожают.
Заключаем договор найма
На вопрос, включать ли коммунальные платежи в арендную плату, не может быть однозначного ответа. В каждой конкретной ситуации рантье предстоит самостоятельно расставить приоритеты. По наблюдениям риэлторов, при аренде жилья в Европе все вопросы с коммунальными платежами, как правило, берут на себя хозяева недвижимости — квартиросъёмщики не видят никаких счетов. В России, напротив, более популярны варианты с компенсацией услуг ЖКХ или самостоятельной оплатой квитанций арендаторами. Возможно, это происходит потому, что счётчики воды и газа установлены далеко не в каждой квартире, и в массе россияне пока не привыкли экономить ресурсы.
Важно, чтобы рантье понимал: условие оплаты коммунальных услуг — одно из ключевых положений договора найма. Как и сама стоимость аренды, оно не может пересматриваться чаще раза в год. Поэтому владельцу квартиры нужно тщательно взвесить все за и против и выбрать максимально удобный алгоритм. Лучше, чтобы ваша позиция изначально была хорошо аргументирована, иначе в момент заключения договора жилец и его риэлтор смогут убедить неопытного рантье согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.
Добавлена 01 июня 2014 г., отредактирована 10 октября 2014 г.
Как брать с квартирантов деньги за воду?
Вода – это та услуга, которая потребляется непосредственно жильцом квартиры. А потому оплата за воду – это обязанность арендатора. Сюда же относится и сумма за водоотведение и канализацию, которые указываются только в том случае, если было водопотребление.
Взиматься оплата за коммунальные услуги может несколькими способами:
- Арендодатель может самостоятельно оплачивать квитанции, при ежемесячном расчете прибавляя к стоимости аренды оплату по счетчикам.
- Наниматель так же может сам оплачивать коммуналку, передавая наймодателю уже оплаченные квитанции при расчете за аренду квартиры. Чаще всего такой способ используется, когда на арендатора возложена оплата за все коммунальные платежи.
- Если наниматель работает с наймодателем по безналичной системе расчетов, то и коммунальные платежи он может оплачивать в электронном варианте. В таком случае он предоставляет арендодателю электронные квитанции об оплате, либо же прибавляет необходимую суму к переводу за аренду квартиры.
За какие коммунальные услуги нужно оплачивать?
Под общим понятием коммунальных услуг понимается — предоставление определённых услуг, которыми пользуется проживающий в помещении, а именно:
- Услуги водоснабжения: холодной и горячей воды;
- канализация (водоотведение);
- услуги подачи электроэнергии;
- Услуги газоснабжения, если такой ресурс используется;
- Услуги по отоплению в зимний период;
- Услуги по вывозу ТБО;
- Эксплуатация лифта.
Также необходимо оплачивать за обслуживание всего дома:
- текущий ремонт общих помещений;
- уборка лестниц, лифтов, площадок возле квартир;
- обслуживание домофона и входных дверей;
- обслуживание общедомовых коммуникаций;
- уборка придомовой территории;
- обслуживание и ремонт кровли;
- иные подобные работы.
Оплата производится на счета поставщиков ресурсов или услуг по тарифам, установленным государством. Оплату обязаны производить все жильцы без исключения, а ставки не зависят от того, кто является собственником жилья.
Перечень коммунальных услуг утвержден статьей 154 ЖК РФ.
Если в доме существует ТСЖ, то, скорее всего, жильцы обязаны оплачивать труд работников этой организации. Для этого вводятся обязательные взносы в определённом размере.
Способы оплаты коммунальных платежей при сдаче жилье по договору аренды
При сдаче жилья по договору аренды коммунальные платежи можно оплачивать тремя способами:
- Коммунальные платежи оплачивает квартиросъемщик. Помимо платы за жилье он платить и коммунальные платежи. Но есть риск в том, что квартиросъемщик может не оплачивать, вырастить долг и собственнику жилья придется оплачивать все самостоятельно.
- Коммунальные платежи оплачивает сам собственник. В этом случае квартиросъемщик оплачивает только арендную плату, а собственник за собственные средства оплачивает коммунальные услуги.
- Коммунальные услуги включаются в арендную плату. В этой ситуации квартиросъемщик оплачивает аренду жилье в фиксированном размере, где уже включена сумма за оплату коммунальных услуг и собственник сам оплачивает эти платежи.
- Компенсация расходов по коммунальным платежам – это когда квартиросъемщик оплачивает отдельным платежом коммунальные услуги на счет собственника жилья.
Как официально сдать квартиру в аренду?
Он не только является единственно возможным инструментом, используемым для подтверждения этого вида деятельности перед налоговой службой, но и эффективным инструментом в защите собственника от вероятных мошеннических схем либо нечестности и неаккуратности действий, совершенных недобросовестными арендаторами. Как бы то ни было, но вы отдаете под ответственность постороннего человека немалую ценность – вашу собственность, которая наиболее вероятно относится к самым дорогостоящим вашим покупкам, предоставляя этому человеку возможность использовать ваше имущество.
Когда собственник не фиксирует такое использование с помощью составления официального, грамотного в юридическом плане документа, таким образом, не предусматривая каких-либо условий использования его собственности и мер ответственности за повреждение или уничтожение его имущества, то в отношении последнего возникает существенный риск. Ни один из судов не примет вашу сторону, не имея на руках официально оформленного документа.
Разумеется, арендатор в процессе проживания в помещении пользуется всеми благами цивилизации. Он потребляет воду, электроэнергию, отопление, пользуется канализацией и газовой плитой. Тем не менее, платит он за это или нет, решает составленный договор аренды.
Согласно нормам законодательства в области бухгалтерского учета и налогообложения, в счет арендатору может включаться только оплата за съем объекта недвижимости. Все прочие расходы, если они появляются или предусмотрены договором дополнительно, начисляются отдельно.
При аренде квартиры договор на оплату коммунальных платежей составляется отдельно. Однако, при грамотном подходе соответствующие пункты могут быть включены и в основной документ. Помимо непосредственно обязательства об оплате услуг ЖКХ, необходимо прописать в договоре, каким образом собственник может контролировать оплату платежей по квитанциям и другие обязательные пункты.
Какие взносы входят в понятие «коммунальные платежи»
Деятельность по созданию комфортных условий проживания населения многоквартирных и других домов (водоснабжение, отведение стоков, подача электричества, газа и отопления) представляет собой жилищно-коммунальные услуги. Что входит в их список и каким требованиям они должны соответствовать – это жизненно-важная информация для потребителей.
Новые правила В 2012 году были введены новые правила, связанные с оказанием услуг в сфере коммунального хозяйства. В Постановлении о порядке их предоставления дано точное определение коммунальных услуг (КУ).
Исполнителями КУ являются юридические лица или ИП. Они приобретают ресурсы, проводят работы и ответственны за исправность всех внутридомовых коммуникаций. Население многоквартирных и других жилых домов столкнулось с рядом условий, прописанных во 2-м разделе новых правил.
Разумеется, арендатор в процессе проживания в помещении пользуется всеми благами цивилизации. Он потребляет воду, электроэнергию, отопление, пользуется канализацией и газовой плитой. Тем не менее, платит он за это или нет, решает составленный договор аренды.
Согласно нормам законодательства в области бухгалтерского учета и налогообложения, в счет арендатору может включаться только оплата за съем объекта недвижимости. Все прочие расходы, если они появляются или предусмотрены договором дополнительно, начисляются отдельно.
При аренде квартиры договор на оплату коммунальных платежей составляется отдельно. Однако, при грамотном подходе соответствующие пункты могут быть включены и в основной документ. Помимо непосредственно обязательства об оплате услуг ЖКХ, необходимо прописать в договоре, каким образом собственник может контролировать оплату платежей по квитанциям и другие обязательные пункты.
Включаем коммунальный платёж в стоимость аренды
Самый простой и очевидный путь — включить траты на коммунальные услуги в стоимость найма квартиры. При этом определяется фиксированная сумма арендной платы, куда автоматически входят расходы на ЖКХ — дополнительно в договоре они не выделяются. Такая схема максимально упростит взаимодействие владельца квартиры и нанимателя: единый платёж, никаких дополнительных претензий и проблем. Однако есть и отрицательные моменты.
Плюсы:
- 1 Наниматель точно знает, сколько потратит на квартиру в месяц.
- 2 Рантье уверен, что платежи внесены в полном объёме и вовремя.
- 3 Нанимателю и арендодателю не обязательно встречаться лично — достаточно перевести деньги на счёт.
- 4 У рантье есть аргумент для повышения квартплаты при повышении коммунальных тарифов.
Минусы:
- 1 У нанимателя нет стимула экономить ресурсы.
- 2 Владельцу жилья приходится тратить личное время на оплату счетов.
- 3 Нанимателю часто кажется, что он переплачивает за квартиру.
- 4 Если договор найма заключался летом, зимой доходы рантье уменьшатся из-за сезонного повышения расценок ЖКХ.
Основной риск для рантье — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. Однако, в некоторых ситуациях имеет смысл рискнуть. К примеру, если владелец квартиры постоянно живёт в другом городе или стране, ему удобнее, чтобы доход от аренды поступал прямо на банковскую карточку. При этом все коммунальные платежи он сможет совершать онлайн прямо из дома, не опасаясь, что наниматели забудут про какую-то важную квитанцию и накопят долгов.
Оплата жилищно-коммунальных услуг – неотъемлемая часть проживания как в собственной, так и в арендованной квартире. И для этой категории трат есть два варианта:
- собственник сам платит за ЖКУ. Тогда усредненная сумма или показатели согласно квитанциям ежемесячно просто добавляются к существующей арендной ставке;
- арендатор платит за ЖКУ. Квартиросъемщик получает квитанции, снимает показатели счетчиков и самостоятельно оплачивает коммуналку. В некоторых случаях долгосрочной аренды (более одного года) собственник переоформляет на арендаторов лицевые счета квартиры.
Можно ли включить коммуналку в арендную плату
Закон не обязывает включать коммунальные платежи в арендную плату. Однако собственник по желанию может сделать это.
При этом важно определить фиксированный размер платежа, в него будут входить все расходы. После такого указания в тексте договора никаких финансовых претензий предъявляться не может.
У такого порядка есть существенный плюс. Обе стороны смогут беспрепятственно контролировать факт оплаты коммунальных услуг. При этом им вовсе не обязательно регулярно встречаться. Нужная сумма пересылается на банковский счет или личную карту собственника.
Однако размер коммунальных платежей не статичен и может повышаться. В этом случае арендодатель вправе поднять стоимость аренды только один раз в год.
Но есть и серьезные минусы. Арендатор может использовать ресурсы в неограниченном объеме, что несомненно ударит по бюджету хозяина квартиры. Особенно это касается зимнего периода, когда плюсом ко всему приходится оплачивать еще и отопление.
Подобный вариант часто используется, если собственник проживает в другом городе. Так он может не опасаться за то, что жильцы накопят долги. Тем не менее, более популярен вариант, когда жильцы самостоятельно оплачивают коммунальные услуги.
Квартирант может компенсировать коммунальные платежи собственнику отдельно. Этот вариант наиболее часто используется на практике, так как позволяет избежать разногласий между сторонами.
Преимущества такого способа очевидны:
- отношения между сторонами прозрачны;
- арендодатель уверен в том, что счета будут оплачены;
- доход собственника фиксирован;
- квартирант может сократить расходы за счет экономии ресурсов.
Но есть и отрицательные стороны. Собственнику придется тратить время на оплату платежей, и получаемая от арендатора сумма будет полностью учитываться при расчете налоговой базы.