Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые налоговые правила при продаже новостройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Риски переуступки обязательств по ДДУ
К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.
От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:
- Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.
По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.
- Соблюдение графика строительства.
Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.
- Соблюдение планировки.
По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.
- Судебные разбирательства.
Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.
- Отзывы в интернете.
Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.
- Дополнительные траты.
Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.
Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.
Как купить квартиру в новостройке без переплат
При покупке жилья посредством переуступки прав по ДДУ нужно строго соблюдать регламент такого рода сделок. Основные шаги:
- Согласование возможности переоформления договора на другое лицо со всеми сторонами сделки.
- Изучение и корректировка нового договора ДДУ. В него можно вносить интересные инвестору пункты, согласовывать и корректировать малопонятные и взаимоисключающие.
- Уведомление каждой из сторон ДДУ об изменении стороны. Это делает продавец. Он оповещает застройщика и прочих заинтересованных лиц о смене стороны в договоре долевого участия.
- Итоговое согласование цены. Первоначально интересное предложение можно скорректировать. За время раздумий и согласований цена может увеличиться или снизиться при отсутствии спроса.
- Продажа квартиры возможна только через месяц после уведомления всех участников ДДУ.
- Заключение договора цессии. Его сторонами является застройщик и оба инвестора: прежний и новый.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Подписание акта приёма выполненных работ по договору ДДУ. Имеется в виду фиксация права переуступки. Подписание аналогичного акта на квартиру происходит по завершении строительства в момент приёмки его результата.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Обязанность уплатить НДФЛ при продаже квартиры по договору уступки установлена ст. 210 НК РФ. Согласно этой статье, налогом на доходы облагаются все виды доходов, полученные налогоплательщиком — физическим лицом.
При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также пп. 2 п. 2 той же статьи в случае уступки прав требования по ДДУ или иному подобному договору инвестирования в строительство налогоплательщик может уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с заключением договора долевого участия. Под расходами в данном случае понимаются суммы, уплаченные застройщику по ДДУ.
НДФЛ уплачивается с разницы между ценой уступки, полученной по соответствующему договору, и ценой, которая была ранее уплачена по ДДУ.
Налог уплачивается по ставке 13% для граждан, являющихся налоговыми резидентами России (т.е. проживших в ней 183 дня и более). Для нерезидентов ставка налога выше — 30%.
Изменение налоговой ставки до 15% с дохода свыше 5 миллионов рублей в 2021 году не касается доходов, полученных от продажи недвижимости. Для них ставка остается равной 13% независимо от полученной суммы.
Право на вычет расходов подтвердил Минфин России в Письме от 31 марта 2020 года № 03-04-05/25335 и ряде предшествующих ему писем. Однако предоставленное указанной статьей НК РФ право уменьшить сумму налога к уплате не касается договоров займа с застройщиком и иных соглашений, не связанных со строительством (Письмо Минфина России от 30 апреля 2019 года № 03-04-05/31961).
Право на вычет из налогооблагаемой базы применяется и к расходам, понесенным на уплату процентов по ипотеке. Минфин России в письме от 13 сентября 2011 года № 03-04-08/4-166 подтвердил право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных расходов, в том числе уплаченных процентов по договору целевого займа (кредита) на приобретение недвижимости.
Вместо уменьшения доходов на произведенные расходы, дольщик может заявить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Эту сумму необходимо отнять от цены уступки, и уплатить налог с получившейся разницы. Однако обычно этот способ оказывается менее выгодным, чем вычет понесенных расходов.
Например, Иванов И.И. заключил с застройщиком договор долевого участия и уплатил цену по нему в размере 2 миллионов рублей. Не дожидаясь завершения строительства Иванов И.И. уступил права по ДДУ Петрову А.П. за 2,7 млн. рублей. Если Иванов решит уменьшить налогооблагаемую базу на понесенные в связи с заключением ДДУ расходы, он должен будет заплатить НДФЛ в размере 13% от 700 тысяч рублей, что составит 91 000 рублей. Если же Иванов решит вычесть 1 миллион рублей, то его налогооблагаемая база будет равна 1,7 млн. рублей, а сумма налога к уплате — 221 000 рублей.
Ранее имущественный налоговый вычет не применялся к соглашениям об уступке прав. Возможность его применения возникла в 2007 году после изменения законодательства. Однако и за период 2006 года и ранее, ФНС России отмечала, что налогом будет облагаться только выгода, полученная от реализации имущественных прав, которая представляет собой разницу между ценой их приобретения и продажи. Именно этот доход налогоплательщик должен был задекларировать и уплатить с него НДФЛ в размере 13% Письмо ФНС России от 23 декабря 2015 года № 04-2-03/205 «О налоге на доходы от уступки права». Экономически такой подход приводит к тому же результату, что и применение вычета в размере понесенных расходов.
О полученном доходе необходимо самостоятельно сообщить в налоговый орган, заполнив декларацию 3-НДФЛ и подав ее до 30 апреля следующего года. НДФЛ уплачивается в срок до 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
По договору уступки передаются имущественные права на получение квартиры в будущем, а не сама квартира. В связи с этим уступивший свои права дольщик не может претендовать на налоговые вычеты в связи с длительным владением недвижимым имуществом (3 или 5 лет), установленные статьей 220 НК РФ. Даже если стройка затянулась, право на вычет не возникает.
Если полученная по соглашению об уступке сумма меньше или равна ранее уплаченной застройщику по ДДУ, декларацию все равно необходимо подать. Налоговый орган перепроверит изложенные в ней факты. Однако налога к уплате не возникнет.
Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?
Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.
Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.
Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.
Так что в большинстве случаев продавцам квартир по переуступке приходится перечислять средства в бюджет государства. Освобождение от этой необходимости возможно лишь при определенных условиях. Остается надеяться только на налоговые льготы, ведь многим гражданам они действительно положены.
Такой порог владения был снижен с 2020 года до трех лет, но для квартир, приобретенных после 2016 года, он составляет пять лет, сообщила ТАСС председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«В среднем сейчас дом строится около 2-2,5 лет, таким образом, дольщикам, оплатившим ДДУ на единственное жилье в 2020 году, для освобождения от уплаты налога надо будет подождать около полугода после ввода дома. Иногда застройщик закладывает до трех-шести месяцев на процесс выдачи ключей, таким образом, может получиться и так, что квартиру без уплаты НДФЛ можно будет перепродать практически сразу после получения ключей», — сказала Доброхотова.
При этом, по ее мнению, закон не поможет инвесторам, которые покупают жилье на этапе строительства не для себя, а для дальнейшей перепродажи. Дело в том, что чаще всего они стараются выйти из проекта до завершения стройки, а кроме того, приобретаемые ими квартиры не являются единственным жильем. «Для них, если в собственности уже есть объекты, срок владения останется прежним — пять лет», — пояснила эксперт.
Согласно принятому закону, нововведение будет распространяться на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:
- Уставные и учредительные бумаги;
- регистрационное свидетельство с ФНС;
- документ о правах на землю;
- разрешение на проведение строительства;
- финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
- проектную документацию и декларацию;
- Договор о финансировании.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить участок
- снять дом
Цена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят. Мне было важно быстро выйти на сделку. Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах. Получалась следующая картина.
Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей. По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же, но объявления долго висят. Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало. Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей. Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.
Можно ли получить вычет?
Как было отмечено выше, продавцы должны оплатить налог при переуступке прав на квартиру, составляющий:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для иностранцев.
НК РФ предусматривает несколько способов, на основании которых можно снизить размер налога.
К ним относится:
- Получение налогового вычета в 2018 году. При наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.
- Снижение размера дохода от реализации права по ДДУ на размер оплаты строительной компании. Из этого следует, что если квартира была продана по той же стоимости, что приобретена, или дешевле, то налог не взимается.
В налоговые органы до конца апреля того года, который следует за годом продажи, необходимо сдать декларацию. Она должна быть составлена в соответствии с утвержденной формой 3-НДФЛ.
Документ заполняется с принятием во внимание налогового вычета или снижения суммы дохода.
Как купить квартиру по переуступке? Читайте здесь.
Налог при переуступке прав по договору долевого участия
При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.
Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.
Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.
При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.
Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.
Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.
Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.
Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).
Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.
Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.
- Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
- Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
- Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
- Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
- В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
- Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
- Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации
- после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
- до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».
После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.
Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.
Теперь информация для участников московской программы реновации. Минимальный период обладания жилья в новостройке, полученного по программе «Реновация», будет рассчитываться как срок владения предыдущим «старым» жильем.
Получение имущественного налогового вычета: что изменилось в 2021 году
Положительные стороны переуступки:
- Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
- Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.
- Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
- Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
- Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.
Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:
- ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
- соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
- согласие от супруга (супруги);
- свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
- доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
- договор долевого участия;
- согласие застройщика на проведение сделки.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:
- Информация о продавце, застройщике, покупателе.
- Стоимость переуступки.
- В каком порядке производится расчет.
[2]
В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.
Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.
Здесь можно скачать образец договора
Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:
- Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
- Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
- Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
- У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
- Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
- Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.
Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.
В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.
Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.
Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.
Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.
Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.
Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.
Налог с продажи квартиры в 2022 году
Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2022 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2022 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:
Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2022 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты. Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.
Налоги с продажи подаренной квартиры и реализации по договору переуступки в 2022
Если жилье куплено дешевле 2 млн, то с оставшейся разницы требуется оплатить НДФЛ. Резидентам расчет стоит производит по формуле (2 млн — N)*13%, где N — стоимость купленного жилья. При одновременной покупке жилья необходимо писать заявление, позволяющее получить налоговый вычет такого характера.
- До января 2022 можно было продать квартиру за 3 млн р, воспользоваться налоговым вычетом и платить 13% от оставшейся суммы. Расчет был простым — (3 млн -1 млн) *13% = 260 000 рублей.
- Сейчас расчет налога выглядит так — ((3 млн -1 млн) *0,7)*13%. При этом учитывается, что кадастровая стоимость квартиры не обязана совпадать с ее фактической ценой. Если жилье продано за 3,5 млн р, а по кадастру оно стоит 3 млн, то расчет будет проводиться от 3. В случае реализации квартиры по заниженной стоимости (2 млн, а кадастровая цена 3 млн) расчет все равно производится от 3 миллионов.