Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 49 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Что такое жилье по соц найму
Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях. Наниматель (жилец) получает право пользования и владения при условии соблюдения Жилищного кодекса и иных законодательных актов.
Собственником недвижимости выступает государство. Заключенный договор найма социального жилья предусматривает возможность оформления объекта в собственность, размер вносимой платы (как правило, она существенно меньше обычно взимаемой за аренду суммы), а также право на проживание не только самого нанимателя, но и членов его семьи.
Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:
- Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
- Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
- Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.
Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:
- Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
- Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
- Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
- Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.
Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.
Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:
- субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
- предмет — исключительно жилая недвижимость;
- сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
- специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.
В рамках соглашения СН гражданам предоставляются в пользование жилые объекты — дома, квартиры или изолированные части таких объектов. Запрещается передача лицу общедомовых, подсобных или неизолированных помещений, например, проходных комнат.
Важным условием выступает соблюдение нормы предоставления жилплощади (ст. 50 ЖК РФ). Этот показатель устанавливается на уровне субъекта Федерации. Нормативы предусматривают минимальное количество квадратных метров на одного человека. В России применяются следующие нормы:
- на одного человека — от 33 кв. м.;
- на семью из двух человек — от 42 кв. м.;
- на семейство из трех и более членов — от 18 квадратов на персону.
Эти величины могут быть увеличены или уменьшены местными чиновниками. При этом уменьшение не может превысить 10% нормативного значения.
Различаются основания и порядок представления по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются категориям граждан, которые определены федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Данные граждане должны быть признанными нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации.
Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма также и жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном названным кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации.
Далее мы будем рассматривать вопросы предоставления по договорам социального найма жилого помещения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Жилое помещение обладает рядом отличительных признаков:
- Изолированность – капитальное строение оборудованное отдельным входом.
- Расположение в жилом квартале, с развитой инфраструктурой и общественным транспортом.
- Безопасность – несущие и ограждающие конструкции помещения должны обеспечивать сохранность граждан и имущества.
- Доступ к коммунальным услугам:
- электроэнергия;
- водоснабжение;
- отопление;
- вентиляция;
- канализация.
- Конструкция жилья обеспечивает оптимальную температуру, освещенность, уровень шума и влажность в помещении.
Обратите внимание! Непригодными для проживания признаются полуподвальные помещения, комнаты, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и так далее.
В заключении, стоит напомнить, что сознательное ухудшение условий проживания лишает гражданина права претендовать на расширение жилплощади за счет федеральных и муниципальных программ предоставления жилья.
Под намеренным изменением понимают:
- обмен благоустроенного жилья на аварийное;
- продажа или передача в дар пригодной для проживания недвижимости;
- подселение к себе третьих лиц (исключение – супруги, родители и дети);
- причинение вреда жилому помещению.
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
- своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
- соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
- использует жилье только по целевому назначению;
- содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
- сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
- заселять в жилье других лиц;
- требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
- допускать временное проживание других лиц;
- обменивать жилплощадь на другую.
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
- По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
- Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
- Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Выдача социального жилья, будь это квартира или отдельная комната в ней, всегда подтверждается договором найма. До этого момента граждане пребывают в подвешенном состоянии и вынуждены самостоятельно решать вопрос с проживанием. Но даже после получения муниципального жилья человек не может полностью расслабиться, поскольку это влечёт за собой целый список обязанностей. Они представляют собой своевременную оплату коммунальных услуг и соблюдение правил проживания в многоквартирном доме. За их несоблюдение можно лишиться жилья и остаться на улице.
Однако, перед тем, как беспокоиться о подписании договора, необходимо знать ещё один нюанс. Существуют категории лиц, которые могут быть продвинуты вверх по очереди, даже если были зарегистрированы позднее остальных. К ним относятся:
- Квартиросъёмщики социальной жилплощади, которые таким образом обменивают имеющееся жильё на более просторное. Сделать это можно, если метры квадратные на одного проживающего уже не соответствуют установленным нормам;
- Граждане, живущие в помещении, для проживания непригодном;
- Семьи, живущие с хронически больным человеком или же сам гражданин, представляющий угрозу здоровью своим сожителям.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Приватизация — добровольный процесс, при котором право собственности на недвижимость переходит от государства к нанимателю. После приватизации арендатор — лицо, имеющее право на социальное жилье — может делать с недвижимостью все, что угодно: дарить, оставлять в наследство, обменивать, продавать.
Чтобы приватизировать недвижимость, нужно предоставить в Росреестр:
паспорт гражданина Российской Федерации;
документы на помещение, полученные в БТИ;
договор социального найма, заключенный с государством;
заявление на приватизацию с согласием всех жильцов недвижимости.
Порядок предоставления услуги приватизации во многих регионах имеет дополнительные требования. Так, часто люди могут приватизировать полученное жилье по прошествии 5 лет с момента подписания договора социального найма.