Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу. Обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения, сообщите о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе застройщику, отправив уведомление по его юридическому адресу.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?
Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.
Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.
Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире. Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях. Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.
В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.
Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.
На что распространяется гарантия застройщика
Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 квартира является товаром длительного потребления, который, как и любой другой, должен отвечать требованиям по качеству на протяжении всего гарантийного срока. Закон устанавливает минимальный перечень, который застройщик может расширить по своему желанию. Применительно к жилому помещению, это гарантия на:
- стены (в том числе фасад и несущие конструкции);
- пол;
- потолок;
- окна;
- двери;
- коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также сети, проложенные во время строительства;
- оборудование (технологическое и инженерное);
- отделочные работы (при условии, что это закреплено в ДДУ).
Однако нормативные документы содержат уточнение о том, что застройщик несет ответственность только за недостатки капитального характера. Сюда относятся дефекты, которые осложняют или делают невозможной эксплуатацию всего здания, а не только отдельной квартиры. Это создает сложности в разграничении ответственности между управляющей компанией и строителями в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но гарантийный срок еще не истек.
Недостатки найдутся всегда
Поэтому, отправляясь принимать свою новенькую квартиру от застройщика, знайте, что почти со стопроцентной вероятностью в ней обнаружатся строительные недочеты, за которые вы вправе требовать компенсацию. Даже если на первый взгляд всё кажется ровным и красивым, при внимательном изучении можно обнаружить множество недостатков.
«За мою практику, а это более 900 проведенных экспертиз, мне встречалась только одна более менее ровная квартира, но и там нашлось дефектов на 20 тысяч рублей. И это еще при том, что в ней был сделан частичный ремонт. Главное при приемке знать, на что обращать внимание. Есть такой, вроде бы, не самый существенный недостаток как обои, наклеенные внахлест, но даже за него можно отсудить деньги с застройщика. Наиболее существенными дефектами считаются некачественно установленные окна, которые со временем начинают промерзать, или неровные стены. Неработающая вентиляция, электрика, кривые двери, — за всё это тоже можно взыскать убытки с застройщика», — добавляет юрист.
Досудебная экспертиза
Если вы понимаете, что качество отделки вас не устраивает, вам следует обращаться за профессиональной экспертизой. Причем неважно, подписан ли уже акт приема-передачи. Вы даже можете пожить какое-то время в квартире и потребовать с застройщика денежную компенсацию в любой момент в течение пяти гарантийных лет после сдачи дома.
Исключение — те случаи, когда человек самостоятельно что-то уже исправил и отремонтировал. Такие объекты квартиры не учитываются ни при экспертизе, ни в дальнейшем исковом заявлении. Но если, например, вы начали клеить обои, прошли одну стену и поняли, что поверхности кривые — смело обращайтесь к специалистам. Одна стена учитываться не будет, но неровности на остальных эксперты зафиксируют, как и все остальные недочеты.
«Часто покупатели жилья обращают внимание на строительные недостатки, только когда появляется какая-то глобальная проблема вроде промерзания стен или окон. Нынешняя холодная зима отлично выявила такие „бонусы“ от застройщиков — за один только январь мы провели порядка 40 тепловизионных экспертиз», — приводит пример Вячеслав.
Как правильно осмотреть квартиру при приемке
Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.
Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:
- даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
- оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
- чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
- в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
- кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.
Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.
При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.
Существенные и несущественные недостатки
«По новым правилам недостатки делятся на существенные и несущественные. В первом случае все будет происходить по старой схеме (не подписываем акт, привлекаем экспертов и разбираемся с застройщиком. — Прим. ред.). Но если недостатки окажутся несущественными, дольщик в любом случае должен подписать акт приема-передачи квартиры, указав в нем найденные недочеты», — уточняет Надежда Коркка.
Однако существует проблема: постановление правительства не раскрывает, какие недостатки следует считать существенными, а какие — нет. Поэтому, если есть разногласия, необходимо составить акт осмотра с участием специалиста, который состоит в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ.
Пригласить такого эксперта и выбрать дату осмотра застройщик должен в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом прийти он может не раньше чем через три рабочих дня после выявления недочетов.
ВАЖНО
В попытке отделить существенные недостатки от несущественных дольщики могут апеллировать к постановлению Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Согласно документу, существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания.
В их числе:
1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить.
2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.
3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.
Итак, если собственник обнаружил существенные недостатки:
1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.
2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.
Если собственник обнаружил несущественные нарушения:
1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.
2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения.
3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.
«При наличии недостатков дольщику в любом случае лучше указать их в передаточном акте, даже если они не кажутся существенными», — советует Андрей Швецов, управляющий партнер юридической компании «Юниконсул».
Чек-лист: на что обратить внимание при самостоятельной приемке квартиры
1. Соответствие площади квартиры размерам, указанным в ДДУ.
2. Соответствие всех выполненных работ тем, что указаны в договоре.
3. Проверить, насколько выполненные отделочные работы (стяжка, штукатурка, покраска, обои, напольные покрытия) попадают в допустимые отклонения. Чтобы не пропустить дефекты, нужно знать все требования к этим видам работ.
4. Стены и пол нужно не только осмотреть внешне, но и простучать, чтобы понять, нет ли внутренних пустот.
5. Проверить наличие воды в стояках, наличие противопожарной муфты, теплоизоляцию труб, краны на выводах полотенцесушителей. Откройте воду в ванной и раковине и посмотрите, как быстро она уходит и нет ли застоя воды. Если вода задерживается, вероятно, трубы канализации уложены с контруклоном, а это грубое нарушение.
6. Чтобы правильно принять электрику, понадобятся специальные приборы для проверки заземления, обрыва фазы нуля, подключений, сечения кабеля. Скорее всего, самостоятельно собственник квартиры сможет проверить только то, горит ли лампочка и есть ли электричество в розетках.
7. При приемке вентиляции в первую очередь нужно проверить наличие самих вентиляционных отверстий и тягу в них: поднести зажигалку, спичку или просто приложить к отверстию лист бумаги. Если тяга есть, то огонь начнет тянуться в сторону шахты, а лист пристанет к отверстию. Но тяги может быть недостаточно, поэтому лучше проверять это анемометром — прибором, который измеряет скорость ветра.
8. Подоконник внутри квартиры должен быть четко под углом в 90°, а за окном — больше 90°, чтобы на нем не скапливалась влага.
9. Простой способ понять, нет ли перекосов у двери, — это открыть ее. Если дверь установлена по уровню, то она замирает в любом положении. Если же при открытии она продолжает движение, значит, установили ее неправильно.
Как часто встречаются недоделки?
На самом деле большинство застройщиков сдают жилье в надлежащем качестве или по крайней мере с минимальными недоделками и дефектами. Но есть компании, которые пытаются сдать жилье с трещинами на стенах, щелями в оконных проемах, плохо установленными дверьми и другими серьезными дефектами. Вся радость получения ключей от новой квартиры может улетучиться после просмотра такого жилья. Но закон на стороне покупателя, и вы всегда можете отстоять свое право получить квартиру с надлежащей отделкой и без дефектов. На стороне покупателя закон «О защите прав потребителей», а именно пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, посвящённые приемке жилья. Кроме того, если жилье приобретено в долевую собственность, на стороне человека федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства. Разберем более подробно именно процесс приемки, кто должен присутствовать, как проводится приемка, что необходимо осмотреть и так далее.
Обращение в суд для возмещения компенсации
Если застройщик нарушил установленные сроки устранения зафиксированных в акте приема-передачи дефектов, тогда дольщик может принудить его провести работы по их устранению через суд. Такое право предусмотрено по ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
Если застройщик откажется выполнять указанные требования во внесудебном порядке, участник долевого строительства может просто предъявить иск в суд.
Для искового заявления об устранении дефектов потребуется предоставление такой документации:
- претензии к застройщику в письменной форме с отметкой о вручении;
- акт о недостатках;
- результаты проведенной экспертизы.
📝 Что будет относиться к дефектам
Данное понятие охарактеризовано в следующих ситуациях:
- Нередки случаи, когда в течение трех лет после ввода в эксплуатации по стене дома ползет трещина, самая маленькая из бед — повреждение отделки и утвари. Большая — угроза обрушения всего здания. Строители могут уверять, что такое явление — норма, появившееся вследствие усадки. На практике — как минимум повод обратиться за компенсацией за испорченную отделку. Нужно сказать, что имеют место трещины появившиеся по вине жильцов. К примеру, при бурении отверстий в несущей стене.
- Также стоит обратить внимание на подъезд — отсутствие элементов или плохое исполнение станут дополнением дефектного акта. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. В холле — обязательное наличие почтовых ящиков. Кроме того, в доме должен находиться минимум 1 рабочий лифт.
- Участник обязательно должен получить квартиру с частичной отделкой штукатуркой, цементной стяжкой, установленными окнами и металлической входной дверью. Кроме того, сюда входит балконная дверь и пластиковые окна. К последним нужно проявить особое внимание — в частности наличию ручек и уплотнителей. Ручка должна держаться плотно и открываться без лишних усилий. Уплотнители — стоять в пазу и не болтаться. Стекла — без повреждений в виде царапин или трещин.
- Перед входом в квартиру нужно взять договор, а именно копию плана. По ней нужно сверить «прямоугольность» помещений. Форма не соответствует? Причина для проверки площади с учетом завала геометрии. Также не лишним будет проверить уровень стен пола и потолка, а также сравнить метраж. Недобор стены в 10 сантиметров в каждой комнате может привести к переплате за 1-2 квадратных метра. В случае с недвижимостью, это будет стоить несколько десятков тысяч рублей, которые можно вернуть. Также в этом случае стоит заострить внимание на потолке. Если его высота меньше 2.5 метров или указанной в ДДУ цифры, это явный признак нарушения.
- В кирпичном или панельном доме перекрытия выполняются из плит. Такая плита образует стык. Между ними не должно быть перепадов, сам потолок должен быть заделан раствором. Наличие перепада обяжет застройщика выравнять его.
Наличие розеток в плане дома предъявляет требования к их внешнему виду и характеристикам. Искры, нагрев и выпадение из коробки — повод для немедленного исправления. - Осмотр квартиры на первом и последнем этаже должен сопровождаться осмотром крыши и подвальных помещений. Не должно быть течей и подтоплений.
Правила составления акта осмотра квартиры
Вам необходимо зафиксировать все недоделки в квартире. Для этого составляется акт осмотра объекта. Он представляет собой документ, где в виде списка указываются дефекты.
Составьте его максимально подробно, чтобы точно знать о каком именно дефекте и в какой части квартиры идет речь. Данный акт является ключевым доказательством в споре с застройщиком по поводу некачественной отделки.
Проверьте данные представителя застройка и свои, а также обратите внимание, чтобы акт был подписан на каждом листе всеми сторонами, чтобы вы точно могли потом говорить, что о конкретном дефекте застройщик изначально знал.
Не лишним будет сослаться на некачественную отделку и в акте приема-передачи объекта. Напишите от руки в документе снизу, что в квартире есть недостатки, и они подробно описаны уже в акте осмотра.
Такую запись нужно сделать, чтобы потом не возникало вопросов были или нет претензии у покупателя в момент приема квартиры.