Является ли придомовая территория собственностью жильцов?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Является ли придомовая территория собственностью жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.

Что понадобится для оформления придомовой земли

Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:

• заявление о регистрации права общей долевой собственности;
• паспорт представителя собственников;
• протокол общего собрания собственников;
• межевой план территории;
• технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
• постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
• квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
• документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
• документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.

Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.

Можно ли как-то определить размеры?

Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.

Sn = S x Уpz , где:

• Sn — придомовая площадь;
• S — площадь помещений дома;
• Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.

На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.

Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.

Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.

1. Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
2. Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
3. Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.

Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.

КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».

По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».

Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в эт��м доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».

С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.

Кому принадлежит придомовая территория МКД?

Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.

Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.

То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.

Как оформить право собственности на землю возле дома?

1. ШАГ 1. Проведение общего собрания. На его повестку выносится вопрос о создании общей придомовой территории. По результатам проведения собрания составляется акт. В нем должно быть отражено количество голосов «за» и «против», а также проставлены подписи всех присутствующих.
2. ШАГ 2. Пока все в сборе желательно сразу выбрать доверенное лицо, которое будет выступать от имени коллектива и представлять его интересы в диалоге с госструктурами, другими организациями и даже физлицами. Что именно значит «представлять»? Давайте говорить на чистоту – готовить и собирать документы, ходить в необходимые инстанции, стоять в очередях, общаться с чиновниками. Так как время работы госорганов совпадает с временем работы большинства граждан, лучше выбирать для этой миссии неработающего представителя.
3. ШАГ 3. Представитель относит или направляет по почте (но все же лучше лично, так как чего-то может не хватать и придется уточнить, чего именно) папку с бумагами в администрацию:

• техпаспорт здания с согласованным проектом;
• план придомовой территории;
• заявление;
• данные владельцев недвижимости в МКД;
• доверенность от доверителей;
• квитанция по госпошлине.

• ШАГ 4. На основании этого выдается распорядительный акт, которым устанавливаются граничные пределы участка с учетом кадастровых и градостроительных актов.
• ШАГ 5. Получение разрешения о выделении конкретной площади под нужды собственников МКД в Департаменте земельных ресурсов.

Обратите внимание, что процедура «узаконивания» может отличаться в зависимости от региона. Например, получение распорядительного акта не во всех районах является обязательным этапом этой процедуры. Поэтому лучше начать взаимодействие с администрацией с консультационного визита.

Жилищный кодекс, как и Земельный, по этому поводу молчит, так как такой порядок не является общей нормой, а утверждается на местах решениями местной власти.

Немного о приватизации придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:

1. Проведение общего собрания жильцов.
2. Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
3. Проведение голосования.
4. Оформление протокола собрания.
5. Подача заявления в орган местного самоуправления.
6. Получение акта о приватизации.

Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.

Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.

Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:

• принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
• осуществлять ремонт дорог;
• запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
• разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
• осуществлять коммерческое использование участка.

После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:

• собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
• все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.

Согласно установленному порядку, расположенные рядом с домом детские площадки, парковочные места и зеленые зоны, предназначенные для комфортного проживания владельцев квартир, считаются их собственностью.

Как указано в ст. 16 Жилищного кодекса:

• прилегающая к дому территория, которая связана с жилой территорией и предназначена для использования собственниками жилья, переходит в коллективное владение собственников квартир, если была создана до вступления в силу данного закона,
• земельный участок, на котором построен многоквартирный дом и другие объекты, обеспечивающие комфортабельное проживание, является совокупным имуществом собственников квартир,
• если территория, прилегающая к многоквартирному дому и предназначенная для коллективного использования собственниками квартир, не была создана до вступления в силу ЖК, то каждый собственник квартиры вправе обратиться в органы регионального управления с заявлением о создании единой придомовой территории.

Пространство придомовой территории: стандартные размеры

Основополагающий вопрос заключается в том, сколько метров от забора считается частной собственностью. Другими словами, какая площадь прилегающего к забору пространства может стать придомовой территорией. В каждом регионе правила разрабатывают самостоятельно, с учетом местной специфики (верхней границы формально не существует).

В среднем увеличить земельный надел за счет прилегающей территории можно не более чем на полтора-два метра от ограды. Хозяин, желающий распоряжаться этой полосой земли, должен сначала оформить ее в собственность или арендовать. После приватизации в кадастровом паспорте появляется соответствующая отметка.

При определении ширины полосы вдоль забора в расчет берут площадь уже имеющихся владений. Иногда такое пространство передается в общее пользование соседям. Что касается многоквартирных домов, придомовой считается территория, которая может передаваться в общее пользование владельцам квартир без ущемления прав жильцов соседних МКД.

Законодательное регулирование вопроса

Внимание! Чтобы определить понятие придомовой территории, необходимо обратиться к следующим нормативным документам:

• строительные Нормы и Правила (СНиП III-10-75) описывают правила устройства придомовой территории и порядок расположения коммунальных объектов на ней,
• Жилищный Кодекс РФ (статьи 36-37 и др.) устанавливает, каким образом объекты расположены на придомовой территории, чтобы обеспечить комфорт и безопасность проживания,
• Гражданский Кодекс в части права собственности на недвижимость,
• Земельный Кодекс в части распоряжения недвижимым имуществом,
• КоАП (гл. 7) в части нарушений при эксплуатации территории, прилегающей ко дому. Если нарушен порядок пользования собственностью, то лица, совершившие противоправные действия, будут оштрафованы. Размер штрафа зависит от площади территории, использованной не по назначению.

Придомовая территория передается в пользование жильцам многоквартирного дома на безвозмездной основе, но подлежит оплате налога. Сумма, подлежащая оплате, складывается из количества жильцов, проживающих в квартире. Стоимость услуг пользования придомовой территорией относится к услугам ЖКХ.

Таким образом, поддержание чистоты и эксплуатация придомовой территории является ответственностью жильцов дома. Территория является общей собственностью.

Как правило, обязанности по уходу и обслуживанию территории, прилегающей к дому, возлагаются на:

• управляющую компанию, с которой жильцы установили договорные отношения,
• товарищество собственников жилья, которое работает за счет собственников жилья.

Собственники обязаны самостоятельно следить за эксплуатацией и состоянием придомовой территории. Жильцам следует проявлять инициативу и корректировать деятельность УК и ТСЖ в части контроля за состоянием придомовой территории. Жильцы вправе потребовать от уполномоченных организаций выполнять взятые на себя обязательства согласно договору.

При покупке квартиры жильцы также получают права и обязанности по уходу и использованию территории рядом с домом, а после продажи недвижимости лишаются этого права.

При этом для продажи квартиры потребуется только договор купли-продажи объекта недвижимости, а придомовая территория переходит в распоряжение автоматически. Также невозможно отдельно продать часть придомовой территории без продажи квартиры, поскольку передача прав в таком случае невозможна.

Аренда прилегающей к дому территории

Прилегающую территорию к частному дому в 2020 году можно не только оформить в качестве собственности, но и взять ее в аренду у государства.
Для этого нужно:

1. Подать заявление о предоставлении участка в аренду, отправившись в местный муниципалитет.
2. Получив одобрительное решение, заключить договор с местными органами власти на аренду земли. Пользование участком подразумевает ежемесячную выплату арендатором определенной суммы в государственную казну.

Не всегда в муниципалитете дают добро на взятие участка в аренду. В некоторых ситуациях заявителю могут отказать:

• если на прилегающей земле проходят важные коммуникации;
• если при передаче в аренду территории будет значительно уменьшена ширина уличного пространства;
• если земля имеет историческое и/или культурное значение для города/поселения;
• если на участок претендуют другие граждане.

Границы земельного участка многоквартирного дома

Жилищный кодекс, ст. 36 говорит, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По нормам земельного права, границы земельного участка должны быть определены и зарегистрированы в Росреестре. То есть, по сути, земля под МКД должна иметь координаты, по которым можно точно определить, где заканчиваются границы земельного участка, находящегося в собственности жителей дома. Однако реалии таковы, что не у всех МКД, есть обозначенные и зарегистрированные границы, но тем не менее примыкающую территорию к дому считают общей долевой собственностью, по отношению к которой у жильцов есть как права, так и обязанности.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Похожие записи:

• Инвалидность при диабете 2 типа
• Перенос убытков в программе 1С:Бухгалтерия 3.0
• Как поставить на учет автомобиль полученный по наследству по новым правилам