Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.
Отчуждение части земельного участка
Часть участка земли может стать объектом обязательственных, но ни в коем случае не вещных прав. Отдельная часть участка не может быть собственностью иного лица, чем владельца всего участка в целом.
Чтобы провести отчуждение части участка, прежде следует установить его границы. Для этого должны быть проведены кадастровые работы по формированию нового участка как самостоятельного объекта вещных прав.
Часть участка земли может являться предметом договора аренды, ипотеки, ссуды. Собственник целого участка может сдать в аренду или заложить только его часть. В кадастровом плане должны быть указаны площадь и размеры части, а также присуждён ей кадастровый номер.
При регистрации к договору аренды прилагается план границ целого земельного участка с точным указанием его части, которая сдаётся в аренду. Таким образом, права у собственника остаются, но обременяются арендой части участка.
Часть участка земли может являться сферой действия сервитута. Справка: сервитутом называется ограниченное право пользования земельным участком.
Ограничения устанавливаются на участок, являющийся зоной проезда или прохода, прокладки общественных линий коммуникации или линий электропередач и т.д.
Если в сферу сервитута входит только часть участка, то в кадастровом плане накладываются ограничения на весь участок земли, который не может быть отчуждён.
Подводя итоги статьи, хотелось бы ещё раз подчеркнуть ключевые моменты вопроса, касающегося отчуждения земельных участков:
- отчуждение возможно только при переходе прав собственности к новому владельцу;
- право собственности передаётся только на основании гражданско-правовой сделки и возникает с момента регистрации договора;
- часть земельного участка может отчуждаться только после её оформления и регистрации как самостоятельного земельного объекта.
Процесс отчуждения – это переход в собственность земельного участка, находящегося в частной собственности от одного владельца к другому. Проще говоря, это передача права владения.
ВНИМАНИЕ! Земля – это вид недвижимого имущества, которым каждый собственник может распоряжаться по своему усмотрению.
Её можно дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду. Те виды сделок, при которых право владения не передается, не считаются отчуждением. Например, сдача в аренду. Отчуждение производится по нескольким причинам:
- Сделки, осуществляемые по инициативе и добровольному согласию собственника (дарение, завещание, продажа, обмен).
- Отчуждение в принудительном порядке по решению суда.
- В соответствие с административными актами.
При проведении процедуры необходимо помнить, что есть территория, которая по законодательству не подлежит отчуждению. Это территория заповедных зон, заказников, национальных парков, и т.д.
Что такое отчуждение земельного участка?
Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.
Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.
Этапы получения земли для многодетных:
- Формирование администрацией перечня участков, которые подлежат передачи многодетными семьям. В течение 5 дней после утверждения размещают на официальном сайте администрации.
- По истечению 20 дней после опубликования списков участков, семьям, состоящим на учете предоставлено право выбора участка. Для того необходимо обратиться в комитет имущественных отношений администрации.
- В течение 10 дней после выбора участка, написать заявление о предварительном согласовании. Если семья не подает такое заявление, то считается, что она отказалась от предложенных земель.
- Администрация принимает решение о согласовании.
- Маркшейдерская работа на участке, которая осуществляется за счет собственных средств семьи. В данные работы входит схема участка, необходимая для последующего межевания земель.
- Кадастровый учет надела.
- Подача заявление о выдаче согласованного участка.
- Администрация в двухнедельный срок принимает решение.
Нередко государственные органы нарушают процедуру изъятия земли. Это становится причиной судебного отказа в принудительном изъятии территории.
Чаще всего чиновниками нарушается:
- процедура принятия решения;
- порядок извещения владельца земли;
- порядок проведения оценки.
Если собственник участка хочет потянуть время и не намерен сдаваться без боя, его бдительность поможет в выявлении нарушений в действиях компетентного органа.
Если указать суду на ошибки в процедуре и в ходе рассмотрения дела по существу все подтвердится, собственник имеет право:
- на восстановление положения существовавшего до нарушения права;
- отмену акта органа власти;
- возмещение убытков.
В случае если орган власти произвел процедуру поэтапно, решение будет вынесено в его пользу.
Существует несколько видов отчуждений:
- Выполненное по инициативе и желанию собственника.
- Принудительное.
- Безвозмездное – передача прав собственности без возможности получения вознаграждения.
- Возмездное – предполагает получение вознаграждения.
Предполагается, что собственник изъявляет желание передать право владения землей сторонним лицам. Такой вид отчуждения возможен в следующих ситуациях:
- заключение соглашения о купле – продаже; Согласно действующему законодательству продажа земель возможна с возведенными на ней постройками, или без них. Если в договоре указано о продаже строений, то продажа земли подразумевается автоматически.
- отказа от собственности по инициативе владельца; Владелец недвижимого объекта может обратиться в регистрационную палату с уведомлением об отказе от права владения землей. В таком случае правительство составляет акт об изъятии недвижимого объекта у его владельца с целью передачи другому нуждающемуся лицу.
- соглашение об обмене; Собственник земли может обменять ее на все, что угодно. Это не обязательно другой вид недвижимости. Это может быть автомобиль, или другая ценная и значимая вещь.
- договор дарения, или дарственная; Договор дарения обязательно должен быть юридически грамотно оформлен и заверен нотариусом. Тот, кто получает землю в дар, имеет право от нее отказаться. На основании договора дарения объект отчуждения передается на безвозмездной основе.
- соглашение регулярной, пожизненной ренты; Такое соглашение предполагает предоставление участка в обмен на регулярное получение денежных средств. Регулярная рента предполагает поступление выплат до тех пор, пока не будет погашена указанная в соглашении сумма. Пожизненная рента – поступление выплат на протяжении всей жизни арендатора.
- составление завещания. В завещании собственник указывает того, кто после его смерти на безвозмездной основе получит право владения землей.Новым владельцем недвижимости может стать, как физическое, так и юридическое лицо.
Принудительное отчуждение – это изъятие недвижимого объекта в пользу муниципалитета, государства, либо при обращении в органы судебного исполнения без согласия собственника. Возможно в следующих ситуациях:
- Изъятие земли. Решение об изъятии выносится не раньше, чем за 12 месяцев до факта отчуждения. В некоторых случаях разрешено предоставление другого участка, либо предложена компенсация за постройки, возведенные на ней.
- Конфискация земли. Участок подлежит конфискации в том случае, если на него наложены штрафные санкции, в счет выплаты которых изымается земельный участок.
- При ненадлежащей эксплуатации земельного фонда. При данном нарушении на собственника накладываются штрафные санкции. Если они не позволяют изменить ситуацию, приходится прибегнуть к крайним мерам.
- Реквизиция участка. Отчуждаемый земельный участок изымается на определенный, установленный законодательством период, при этом погашаются долги.
Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения
Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:
- продан;
- передан другому лицу по наследству;
- передан в аренду;
- подарен;
- приватизирован.
Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.
В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:
- решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
- вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
- любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Особенности проведения сделок по отчуждению земельных участков закреплены в статье 52 ЗК РФ. Согласно ей процедура передачи права собственности на землю должна проходить при соблюдении ряда условий:
- любой вид договорных отношений должен заключаться только по доброй воле владельца, без применения давления со стороны третьих лиц;
- процедура отчуждения возможна в отношении участков, прошедших межевание и учет в кадастровом реестре, иными словами, официально признанных земельных участков;
- операция заключения договора признается законной, только если в сделке принимает участие сам хозяин земли или уполномоченный им через нотариуса гражданин;
- на земли, не являющиеся частным владением, полное право имеет государство или региональные муниципалитеты;
- отчуждению не подлежат участки, на которых организованы заповедники, оборонные объекты, транспортные линии и многие другие объекты;
- лица, не занимающиеся зарегистрированной сельскохозяйственной деятельностью, не могут претендовать на отчужденные земли, предназначенные для этих целей;
- правом приема отчужденных земель обладают только граждане РФ и юридические лица, в которых доля иностранцев менее 50%.
Обязательным условием отчуждения участка без согласия его владельца является наличие документального обоснования принудительного изъятия: судебного решения или административного акта.
Без вышеперечисленных условий отчуждение участка незаконно.
Порядок отчуждения земельных участков
Процедура отчуждения земельного участка включает в себя несколько этапов:
- Возникновение основания для отчуждения.
- Обсуждение условий перехода права собственности сторонами или обоснование отчуждения.
- Оформление соответствующих документов.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Получается, что отчуждение является законным только в том случае, когда есть документальное обоснование для свершения сделки и переход права официально зарегистрирован.
Но сделка не всегда осуществляется по договору купли-продажи или по решению суда. Отчуждение может происходить на основании таких документов, как:
- дарственная;
- договор о передаче земли в постоянное пользование;
- договор мены;
- завещание;
- административный акт.
Вариант документа определяется обстоятельствами свершения сделки. Кроме того имеет значения, какой вид отчуждения имеет место.
Для осуществления сделки следует руководствовать статьями 44 и 52 Земельного Кодекса, а также статьи 27 Гражданского Кодекса РФ. Если будут нарушены данные законодательные нормативы, сделка может считаться незаконной, ее можно будет оспорить в суде.
- При добровольном отчуждении участка передается собственником своего другим лицам при составлении завещания, соглашения о купле-продаже, дарственной. По этим документам переходят права на землю.
- К сожалению, мнение владельца не будет учитываться в случае, если земля отчуждается в принудительном порядке. И чаще всего при принудительном проведении сделки собственник даже не получает компенсацию. Она будет выплачена только при возмездной передаче имущества и прав на него.
- Важно строго придерживаться требований закона при любом способе отчуждения, чтобы не потерять потом права на землю.