Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог прав требования по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
В настоящее время эту неясность можно считать полностью разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Специфика кредитования
Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра .
По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.
Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:
| Объекта соглашения долевого участия, а именно | соответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам |
| Застройщика | в частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит |
Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ , полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.
Документ оформляется стандартно в текстовом виде.
Значимые условия заключения данной закладной:
| Необходимость госрегистрации | соглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра |
| Важность формального извещения фирмы-застройщика | в случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог |
Обеспечиваемое обязательство
Кредитование под залог прав и уступку денежного требования относится к кредитным технологиям, применяемым преимущественно в структурированном торговом и проектном финансировании и получившим широкое развитие в международной банковской практике. Объектами кредитования могут быть как торговые, так и промышленные корпорации, представляющие топливно-энергетический, металлургический, лесопромышленный и другие сектора экономики, в первую очередь экспортно ориентированные, имеющие устойчивые рынки сбыта на выпускаемую продукцию и платежеспособных покупателей. Сроки кредитования могут различаться в зависимости от целей и специфики той или иной операции, состояния бизнеса и кредитоспособности заемщика: это могут быть как краткосрочные (от 6 до 12 мес.) сделки или операции по поддержанию ликвидности заемщика, так и среднесрочное или долгосрочное (до 5–8 лет) инвестиционное кредитование на цели технического перевооружения предприятий.
Обязанности залогодателя
Залогодатель обязуется:
— по требованию залогодержателя незамедлительно представлять залогодержателю должным образом заверенные копии документов, подтверждающих существование, действительность, условия осуществления, размер заложенных прав и иные существенные обстоятельства в отношении заложенных прав, а незамедлительно после обращения взыскания на предмет залога — подлинники таких документов;
— совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности прав;
— не отчуждать предмет залога, не передавать его во владение, пользование третьим лицам, не обременять его каким-либо образом и не распоряжаться им без письменного согласия залогодержателя;
— не совершать действий, которые влекут прекращение прав или уменьшение их стоимости;
— принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств со стороны третьих лиц; совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности залога; сообщать залогодержателю о действиях третьих лиц против предмета залога и (или) об их притязаниях на него;
— не изменять без согласия залогодержателя юридические основания, на которых существуют права, в части объема прав, порядка и способа их осуществления, порядка и способа осуществления денежных расчетов;
— в случае возникновения спора с третьими лицами о предмете залога добросовестно выполнять свои процессуальные обязанности, включая представление доказательств, подтверждающих принадлежность предмета залога залогодателю;
— сообщить лицам, обязанным перед залогодателем по правам, о залоге прав;
— сообщать залогодержателю по его требованию сведения об изменениях, связанных с предметом залога, и иную информацию о предмете залога.
Залогодатель не имеет права зачета или удержания в отношении залогодержателя и, как правило, выражает согласие с тем, что договор обеспечивает также требования любого правопреемника кредитора по соглашению, хотя в определенных случаях возможно применение тех или иных согласовательных и (или) уведомительных процедур.
Какими законами нужно руководствоваться
Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.
К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
- закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
- закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Варианты получения займа
Получить деньги под залог договора ДДУ можно разными способами – у разных кредиторов. От вида кредитора будет зависеть стоимость кредита, срок выдачи и условия сделки.
Какие есть варианты:
- Получить кредит в банке. Ставка ниже, чем у других кредиторов, а срок выдачи денег больше – банк тщательно проверяет застройщика. Нужно учитывать, что далеко не все банки выдают кредиты под залог ДДУ, поэтому стоит рассмотреть либо альтернативные варианты кредитования, либо другого кредитора.
- Оформить заем в МФО, КПК или другой организации, выдающей кредиты. Ставки могут быть выше, чем в банке, однако получить деньги легче – даже с плохой кредитной историей или без официального трудоустройства.
- Взять деньги у частного лица – у друзей, знакомых или посторонних физических лиц, которые занимаются предоставлением кредитов. Последний вариант – самый ненадежный, зато можно договориться о низком проценте или длительном сроке кредитования.
О повторной передаче прав
ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме.
Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.
Залог права требования в силу закона
Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.
Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.
ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).
Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.
Если дольщик оплатил участие в долевом проекте за свои деньги, то он может получить заем под залог строящегося жилья. Квартиры как таковой ещё нет, но дольщик хочет подать заявку на кредит под залог ДДУ – предоставить банку право требования будущей жилплощади в качестве залога.
Какие в этом случае могут быть нюансы:
- Сумма кредита – зависит от того, на каком этапе строительства находится объект. Например, залог квартиры на ранней или поздней стадии постройки. В первом случае заемщик может рассчитывать на 40-50% стоимости недвижимости. Если квартира готова к сдаче, то банк может выдать кредит в размере 60-70% от полной стоимости жилья. Конкретную сумму устанавливает кредитор.
- Проверка застройщика и объекта. Прежде чем выдавать кредиты под залог квартиры по ДДУ, банки внимательно проверяют строительные компании, их рейтинг и деятельность на рынке. Для кредитных организаций крайне важна репутация застройщика, проектная и разрешительная документация. Они тщательно анализируют финансовую и хозяйственную деятельность девелопера, ход работ на объекте. Кредит не одобрят, если застройщик имеет плохую репутацию, если стройка стоит или объект является долгостроем. Частично, даже сам участник долевого строительства может отследить важную информацию о строительных объектах на сайте застройщика и, используя иные Интернет-ресурсы.
Регистрационные действия
Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:
- в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
- предметом которых выступают права участника ООО.
Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.
Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.
Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).
Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:
- ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
- ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.
Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
Что является залогом по ДДУ и до какого момента
Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует. А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН. Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.
В договоре необходимо отразить следующую информацию:
- из чего формируются закладываемые права требования;
- характеристики объекта и его оценка;
- срок передачи недвижимости;
- размер обязательств, которые покрывает ссуда.
Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.
Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.
Перечень прав, которые могут являться заложенными предметами, их характеристика
Нормы ст. 358.1. закрепляют определенный перечень вещных прав, могущих выступать в качестве заложенных предметов:
- заложенным предметом возможны быть только вещные права, которые исходят из обязательства залогодателя;
- предметом могут выступать все вещные права, которыми обладает залогодатель, и исходят из такого обязательства, но только в случае, если другой порядок не определен в законе или соглашении участников процедуры;
Под законом в Кодексе подразумевается непосредственно сам ГК РФ и принятые согласно нему федеральные законы, которые регулируют правоотношения, определенные в ч. 1 и ч. 2 ст. 2 ГК РФ. Помимо этого, ч. 1 ст. 358.1. Кодекса устанавливает, что иной перечень могущих быть предметом залога вещных прав может быть указан в соглашении сторон.
Соответственно, нормативное регулирование данной нормы является диспозитивным:
- предметом может также быть вещное право, которое в дальнейшем возникнет из уже действующего или появившегося в будущем обязательства (данное правовое положение исходит из норм ч. 2 ст. 336 Кодекса, которая гласит, что залоговым договором или при залоге, основанным на законе, законом может определяться возможность залога вещей, которые залогодатель приобретет в будущих периодах);
- некоторая доля требования, отдельно существующее требование или совокупность требований могут также выступать в качестве заложенного предмета, если другое положение не регламентировано соглашением, законодательством или не исходит из существа правоотношений.
Предметом по одному залоговому соглашению также могут быть:
- общность прав, при этом каждое из которых исходит из разных обязательств;
- совокупность прав, могущих возникнуть в будущих периодах;
- общность уже действующих и будущих прав.
В отношении выступления общности требований или права, могущего появиться в будущих периодах, в качестве заложенных предметов, наличествует отдельное правило, устанавливаемое ч. 2 ст. 358.3. Кодекса.
Согласно правовым положениям данной статьи, информацию об обязательстве, из которого исходит заложенное требование, а также данные о должнике залогодателя возможно прописать в договоре залога общим образом. Другими словами, могут быть прописаны сведения, которые позволяют:
- провести индивидуализацию прав требования;
- установить лиц, которые уже существуют или будут существовать на дату обращения взыскания заложенного предмета, в качестве должников по данным правам.
Документ оформляется стандартно в текстовом виде.
Значимые условия заключения данной закладной:
| Необходимость госрегистрации | соглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра |
| Важность формального извещения фирмы-застройщика | в случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог |