Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Этапы проведения реконструкции
Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:
- Предпроектные и финансовые обоснования;
- Получение ГПЗУ;
- Сбор исходно-разрешительной документации;
- Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
- Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
- Получение положительного заключения экспертизы;
- Получение разрешения на строительство;
- Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;
-
Сдача объекта в эксплуатацию.
После того, как были получены все одобрения на внесение изменений, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтверждает то, что вся реконструкция проводилась в соответствии с разработанным проектом и градостроительным планом земельного участка. Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию после проведенной реконструкции необходимо обращаться в тот же орган государственной власти, который выдал разрешение на строительство. Конечным этапом является получение техпаспорта на сооружение.
После того, как были пройдены данные этапы, владелец здания получает новые документы на недвижимость. Сюда входят:
- новый утвержденный план здания;
- технический паспорт помещения;
- документы, подтверждающие безопасность всех элементов и конструкций, которые указаны для внесения изменений.
Особенности реконструкции нежилых помещений
В рамах реконструкции любого помещения возможны:
- замена несущих стен и конструкций,
- увеличение этажности,
- изменение конфигурации помещения вплоть до перепланировки,
- замена уличных и внешних конструкций и ограждений,
- перекладка не несущих стен,
- строительство смежных помещений.
Внимание! Настройка нового этажа возможна лишь для помещений износ которых не превысил 40%.
Однако при работе в нежилых помещениях нужно учитывать некоторые особенности:
- Большая часть коммерческой недвижимости расположена на первых этажах многоквартирных домов. Реконструкция и перепланировка таких помещений могут доставить жильца существенные неудобства. Поэтому их интересны необходимо учитывать при решении вопросов изменения функционала помещения или затрагивающих общедомовое имущество.
- Учитывая масштабы работ, приходится проводить строительные экспертизы. По их результатам определяется степень безопасности запланированных мероприятий и то насколько они отвечают интересам жильцов.
- Практически о всех регионах страны приняты нормативные акты, регулирующие время проведения шумных работ и пределы допустимого шума в любое время. При нарушении этих норм жильцы вправе обратиться с жалобами в контролирующие органы.
Реконструкция должна согласовываться в проектном порядке. Это может занять массу времени. Иногда от начала разработки проекта до получения разрешения проходит от нескольких месяцев до года. По этой причине собственники стараются избегать этого пути и обозначают работы как капитальный ремонт, а согласуют как реконструкцию здания в госстсрое лишь в крайнем случае.
Между перепланировкой, реконструкцией и капитальным ремонтом существуют серьезные законодательные различия. Они определяются ЖК РФ (ст.ст. 25-29) и ГрК РФ (ст.1). Основные отличия заложены уже в самой классификации работ:
- Перепланировка предусматривает изменение формы и площади только внутренней части зданий и помещений, без нарушения внешних очертаний и габаритов.
- Реконструкция допускает существенные изменения первоначальных технических параметров, в т.ч. площади всего помещения, изменение внешнего вида фасада, расширение строения вширь и вверх (пристройки и надстройки).
- Капремонт не предусматривает внесение изменений в проект помещения, а только восстанавливает работоспособность в пределах заложенных параметров.
Другое важное различие заключается в необходимости получения разрешения и внесения изменений в техпаспорт.
- Перепланировка и реконструкция ведет к новым техническим параметрам и конфигурации помещения, а потому требует разрешения на проведение в установленном порядке и оформление нового техпаспорта.
- Капитальный ремонт не требует разрешения на проведение и проводится с учетом норм физического износа и фактического состояния основных элементов. Если при проведении ремонта обнаруживается изменение внешнего вида фасада, то такое мероприятие может быть признано реконструкцией, что требует согласования.
Как оформить отдельный вход в здание?
Необходимость оборудования отдельного входа в нежилое помещение устанавливается ст.22 ЖК РФ и Постановлением Правительства №692-ПП. Его обустройство предусматривает изменение фасада здания, нарушение целостности несущей стены и оборудование определенной конструкции (площадки) на придомовой территории.
Такие работы относятся к реконструкции помещения. Кроме того, отдельный вход требует и внутреннюю перепланировку. Как минимум, необходимо установить тамбур.
Устройство отдельного входа начинается с разработки проекта. Причем, он может быть выполнен только специализированной организацией. Перед этим необходимо провести обследование несущей стены при участии проектировщика здания. Только на основании экспертного заключения составляется техзадание на проект.
Сам проект обязательно согласуется с:
- отделом архитектуры;
- СЭС (соответствие санитарным требованиям);
- ГУ МЧС (в части пожарной безопасности и возможности эвакуации при чрезвычайных ситуациях).
После разработки проекта получение разрешения и оформление осуществляется жилинспекцией в обычном порядке.
Перепланировка по Градостроительному кодексу РФ
Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.
Если в процессе проведения ремонтных работ по изменению конфигурации объекта были нарушены нормы и требования, определенные этим кодексом, то данное обстоятельство является достаточным основанием для признания перепланировки незаконной, а от владельца могут потребовать возмещения убытков и потерь собственнику дома (или нежилого здания), которые он понес в результате осуществления переустройства.
Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.
Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если Градостроительный и Жилищный кодексы РФ определяют понятия и порядок проведения перепланировки, то в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.22) идет речь о мерах пресечения, которые применяются к собственнику (или арендатору) объекта недвижимости в результате самовольно осуществленной перепланировки.
Согласно с российским законодательством, а именно с КоАП РФ (ст. 7.21 – 7.22), за самовольную перепланировку в нежилом помещении полагается штраф:
- административная ответственность физических лиц определяется штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- для всех должностных лиц, принимавших участие в незаконной перепланировке – от 4 до 5 тысяч рублей;
- для предпринимателей сумма штрафа составит в десять раз больше, чем для должностных лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.
Виды и перечень работ
Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.
Что относится к реконструкции зданий и сооружений:
- Перепланировка и увеличение высоты помещения.
- Частичная разборка и замена конструкций.
- Усиление конструкций.
- Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
- Пристройка здания.
- Надстройка здания.
- Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
- Капитальное строительство.
- Замена инженерных коммуникаций.
- Реорганизация объекта.
- Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.
В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.
Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).
Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:
В новом, действующем с 1 марта 2021 года уведомительном порядке регистрации недвижимости практически все положения, применимые к понятию «строительство», также применимы и к «реконструкции». Это значит, что Вам необходимо на портале госуслуг подать уведомление о начале, а затем и об окончании реконструкции. При этом острой необходимости в задокументированном проекте реконструкции нет.
Однако обязательно нужно прикладывать описание объекта, которое должно содержать текстовое и графическое описание внешнего вида, размерных характеристик и применяемых материалов с обязательными примерами цветовых решений.
Как пристроить комнату к частному дому?
Должен ли я получать разрешение на пристройку к дому?
Что такое перепланировка нежилого помещения
Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.
Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:
- Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
- Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.
К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:
- изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
- изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
- создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
- объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
- обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
- изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.
Перепланировка по Градостроительному кодексу РФ
Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.
Если в процессе проведения ремонтных работ по изменению конфигурации объекта были нарушены нормы и требования, определенные этим кодексом, то данное обстоятельство является достаточным основанием для признания перепланировки незаконной, а от владельца могут потребовать возмещения убытков и потерь собственнику дома (или нежилого здания), которые он понес в результате осуществления переустройства.
Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.
Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.