Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.
Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов
Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие — владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.
Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны. Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет. Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.
Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Виды капитального ремонта
В соответствии с Град.Кодекс РФ 1 статьей 14.2 пунктом под капитальным ремонтом объектов капитального строительства следует понимать совокупность определений:
- полную или частичную замену конструкций (исключение составляют несущие элементы);
- восстановление инженерно-технических систем, а также сетей, отвечающих за инженерно-техническое обеспечение;
- замену составляющих элементов несущих конструкций для того, чтобы улучшить характеристики этой части сооружения.
При разработке проекта на проведение капитального ремонта общественных зданий необходимо вносить изменения в соответствующие разделы проектной документации с учетом составленного заказчиком технического задания, и обязательно конкретизировать перечень, вид и объемы работ, которые должны быть выполнены.
Какие же существуют виды капитальных ремонтов и от чего зависит их классификация?
Итак, капитальный ремонт объекта может быть:
- аварийным;
- выборочным;
- комплексным.
Отличия реконструкции от капитального ремонта
Часто реконструкция и капремонт воспринимаются как синонимы. Но между этими двумя понятиями существует большая разница.
Реконструкция — это преобразование объекта капитального строительства или его элементов. Данный вид работ включает в себя:
- надстройку, перестройку, расширение здания;
- замену, перепланировку, восстановление несущих конструкций, кроме замены или восстановления их частей на аналогичные или улучшенные.
Капремонт и реконструкция имеют следующие различия:
- Капитальный ремонт — это смена или восстановление конструкций и их деталей. Реконструкция — это преобразование параметров здания. В последнем случае работа направлена на придание дому новых свойств.
- Реконструкция имеет более глобальные масштабы, чем капремонт. Поэтому сроки этих работ отличаются. Кроме того, капремонт производится периодически, в отличие от реконструкции.
- Капремонт является обязательной процедурой. Он проводится, даже когда все собственники квартир выступают против этого. Реконструкция возможна только при наличии соответствующей заявки от органов местного самоуправления или владельцев квартир.
- Для проведения капремонта используются взносы жильцов дома. Для реконструкции данных ресурсов часто не хватает. В таком случае привлекается помощь органов местной власти.
- Во время капремонта жильцы имеют право оставаться в собственных квартирах. Реконструкция предполагает их временное переселение в другие дома.
Выборочный капитальный ремонт должен производиться в таких жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене.
В этих случаях в первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или Волное разрушение. К таким работам следует относить:
-
неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;
-
частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;
-
неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, Электропроводки.
К выборочному капитальному ремонту могут относиться и работы по восстановлению балконов, оштукатурке и окраске фасадов зданий с включением линейных покрытий, по замене водосточных труб, дворовому замощению и озеленению придомового участка.
Реальные отзывы о капремонте
По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.
Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.
Среди плюсов отмечают такие моменты:
- замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
- попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
- все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).
Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих. Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.
Какое общее имущество подлежит капитальному ремонту в многоквартирном доме?
В соответствии со статьей 166 Жилищного кодекса РФ капитальному ремонту из числа общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта подлежат:
1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) лифтовое оборудование (ремонт или замена), признанное непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
3) крыша дома;
4) подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) фасад дома;
6) фундамент дома.
Но вышеуказанный перечень не исчерпывающий. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен услугами и (или) работами:
— по утеплению фасада,
— переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
— устройству выходов на кровлю,
— установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа),
другими видами услуг и (или) работ.
Узнать о том, какие виды работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлены дополнительно правовым актом субъекта РФ можно в региональном органе исполнительной власти в сфере ЖКХ (департамент жилищно-коммунального хозяйства).
Важно! Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение о проведении любых других работ, но за счет установления превышения минимального размера взноса (дополнительного взноса) на капитальный ремонт.
Часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (Копим вместе)
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Собственникам предлагается «встать в очередь» и, ежемесячно перечисляя взнос на капитальный ремонт, ожидать, когда очередь до них дойдет.
Очевидно, что если собственники после публикации региональной программы обнаружат свой дом в первых рядах на капитальный ремонт, имеет смысл задуматься о коллективной форме накопления.
В соответствии с буквой закона, жителям также требуется провести общее собрание и утвердить форму накопления, однако, если соответствующее решение принято не будет или региональный оператор не будет уведомлен, решение в пользу «общего котла» за собственников примет муниципалитет.
В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.
В соответствии со статьей 181 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан ежемесячно в установленные сроки и в полном объеме вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт.
Региональный оператор обязуется обеспечить:
— проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта,
— финансирование такого капитального ремонта,
— перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.
Какие работы включены в программу
Так как капремонт общего имущества многоквартирного дома регулируется государством, есть определенный минимальный стандарт капремонта. Это набор работ, которые обязательны для всех регионов и непременно будут выполнены, когда подойдет очередь.
Перечень установлен законом и его не может изменить региональный оператор (только расширить). Сюда включаются такие пункты:
- ремонт внутридомовых инженерных систем. Это системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- ремонт крыши, в том числе замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
- ремонт подвала (если он относится к общему имуществу);
- ремонт фасада с утеплением;
- ремонт или замена лифтов с оборудованием, ремонт лифтовых шахт (если лифты есть);
- установка общедомовых счетчиков на теплоснабжение, горячую и холодную воду, электричество и газ);
- ремонт фундамента.
Из этого перечня для конкретного дома может отсутствовать только ремонт лифта, если его нет. Для домов с лифтами обычно устанавливают более высокие взносы на капремонт.
Помимо указанных целей, законодательство дает право направить средства фонда капитального ремонта на такие цели:
- разработка проектной документации (без проекта нельзя качественно провести капремонт);
- оплата услуг по строительному контролю;
- погашение кредитов и процентов по ним.
Очевидно, что если за капремонт платят не все, а программа ремонта утверждена, фонду приходится брать недостающее в кредит.
Помимо обязательного минимального набора услуг, в каждом регионе можно добавить еще и другие работы. Так как это зависит от решения регионов, такое есть лишь в «состоятельных» субъектах РФ.
Например, в Москве (при тарифе в 18,19 рублей за квадратный метр) фонд капремонта обещает провести такие работы:
- ремонт пожарного водопровода, систем дымоудаления и противопожарного оборудования;
- ремонт или замена мусоропроводов (ставят нержавеющие трубы и обеззараживающие устройства);
- ремонт, замена и вынос из квартир труб внутреннего водостока;
- оценка соответствие лифтов требованиям безопасности по техническому регламенту.
На практике все обязательные работы выполняются (конечно, исключая вопрос о качестве). В частности, меняют трубы водопровода и канализации (кроме разводки по квартире), систему отопления (включая радиаторы), в подъезде приводят в порядок освещение, проводку, меняют окна и двери. Фасад ремонтируют и утепляют.
Стоимость капремонта дома различается в зависимости от города, типа дома, этажности и количества подъездов.
В 2015 году журналисты привели ориентировочный порядок расчета тарифа на капремонт в Москве (который сначала составлял 15 рублей за метр). Вышло, что отремонтировать дом серии П-44Т, на 17 этажей и 3 подъезда (общая площадь 11 433 квадратных метров) будет стоит 59,5 миллионов рублей.
Что такое капитальный ремонт
Целью капремонта является проведение комплекса работ, они позволят восстановить техническое состояние МКД до установленных норм, при которых здание допускается к эксплуатации. МКД подлежит выполнению капремонта, если износ каменного жилого строения находится в пределах от 30 до 70%, а деревянного – до 65%.
Капитальный ремонт подразумевает проведение работ, перечисленных ниже:
- ремонт или замена строительных конструктивных элементов и их компонентов, исключая несущие;
- обеспечение надлежащего уровня инженерных технических коммуникаций;
- восстановление отдельных компонентов несущих конструкций;
- диагностика инженерных систем с целью выявления неисправностей и наличия изношенных участков;
Проводится замена изношенного оборудования либо ремонтные работы на поврежденных участках технологического оборудования, являющегося частью общедомового имущества. Капремонт подразумевает проведение модернизации ремонтируемого строения соответственно требованиям к уровню комфорта для квартирантов и направленную на экономичное расходование поставляемых ресурсов – тепловой и электрической энергии, воды и газа.
Как добиться переноса сроков на более раннюю дату
Если накопление средств осуществляется на отдельный домовой счет – проблем нет – при достижении необходимой суммы на счете совет собственников утверждает дату начала работ. В случае, когда финансы перечисляются региональному оператору – процедура усложняется в разы. Органы местной власти неохотно идут навстречу владельцам квартир в вопросе переноса сроков и ускорения процедуры проведения капитального ремонта. Однако грамотные действия жильцов могут решить спор в их пользу. Порядок действий прописан ниже.
В первую очередь проводится собрание собственников, на котором принимается решение о переносе даты начала ремонтных работ. По результатам собрания составляется протокол, к которому прикладывается документальное подтверждение необходимости более раннего проведения капремонта (фотографии изношенных элементов или результаты независимой экспертизы, инициированной собственниками).
Дизайн-проект – важная часть ремонта
Выбрать стройматериалы и определить последовательность проведения ремонтных работ можно после подготовки дизайн-проекта. Его роль состоит в определении интерьера всей квартиры. Спроектировать можно самому, составив его от руки либо обратившись к компьютерной программе. На бумаге в нескольких экземплярах чертится эскиз планировки с указаниями размеров комнат. Нужно изобразить, где будет место для какой мебели и бытовой техники. Тогда проще будет определить, в каких местах установить выключатель или розетку.
Дизайн-проект нужно подготавливать в цветном исполнении. Тогда легко будет увидеть, правильно ли подобраны цвета декоративного оформления квартиры и будут ли они гармонично сочетаться с тонами мебели.
Дизайн-проект – это большая помощь при расчете количества стройматериалов для всех этапов ремонта. Если их не хватит, то есть риск купить не из той партии, с отличием в оттенках цветов. Специалист поможет с этой частью планирования.
Как узнать очередь дома на капремонт
В каждом регионе очередность определяется по-разному, но такие факторы, как возраст здания (продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД) и износ (оценка технического состояния элементов и систем), закреплены в Жилищном кодексе РФ и являются основными в вопросе очередности проведения капремонта.
При составлении региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов также учитываются:
- регион
- дата застройки
- временной износ
- срок проведения последнего ремонта
- этажность здания
- общая площадь
- условия климата
- обоснованная необходимость ремонтных работ
Региональная программа капремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов (даже если квартиры в доме принадлежат одному собственнику). Под программу не попадают дома в аварийном состоянии (более 70% износа), подлежащие сносу или реконструкции.
Из списка исключаются:
- дома, в которых менее чем пять квартир;
- муниципальное жилье;
- новостройки возрастом не более пяти лет;
- аварийное, деприватизированное и ветхое (износ более 70%) жилье;
- постройки без подъездов.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Проведение капремонта жилых домов
Есть несколько вариантов проведения капремонта жилых домов:
- Плановый ремонт. Самый распространенный вариант. В региональной программе подходит срок ремонта и контролирующий муниципальный орган согласует работы с обслуживающей дом компанией.
- Аварийный ремонт проводится в случае ЧП в максимально короткие сроки. Региональная программа при этом корректируется с учетом переброшенных денежных средств.
- Капремонт по инициативе собственников в каждом субъекте реализуется по-своему. Чтобы «пробить» нужные работы для своего дома, следует собрать внеочередное собрание, на котором 2/3 голосов должны высказаться за проведение работ. Далее с протоколом собственники направляются в управляющую компанию, которая инициирует дальнейшую реализацию решения собственников. Все работы проводятся под контролем местной власти.
Универсальный срок капремонта не установлен. Он зависит от объема и сложности необходимых работ. Однако работы должны быть завершены в рамках основных жилищно-коммунальных сроков – например, с учетом начала отопительного сезона.