Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация прекращения договора аренды недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Оформление расторжения/прекращения договора
- Стороны составляют особое соглашение о расторжении договора, в котором предусматривается решение финансовых вопросов: выплаты неустойки арендодателем или возврата авансовых платежей и акт приема-передачи жилого помещения собственнику или арендатору (если это договор субаренды).
- Эти два документа являются основанием для регистрации расторжения договора или прекращения его по согласию сторон в территориальном управлении Росреестра. Она так же обязательна, как и регистрация самих договоров, если срок их действия составляет более 11 месяцев. Договор считается расторгнутым со дня регистрации в ЕГРП.
- Пакет документов для регистрации:
- правоустанавливающие документы собственника нежилого помещения;
- соглашение о расторжении договора аренды/субаренды в количестве, равном числу сторон (подлинники и нотариальные копии);
- передаточный акт, подтверждающий возврат недвижимости арендодателю (подлинник и нотариальная копия);
- документы, которые подтверждают своевременное уведомление арендатора/субарендатора о расторжении договора – почтовые квитанции, выписки из почтовых реестров (подлинники и копии);
- копия зарегистрированного договора аренды или субаренды;
- при необходимости – доверенность на право расторжения договора, если его подписывал представитель стороны;
- государственная пошлина в этом случае не уплачивается.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Если заявитель состоит в браке, он должен приложить к установленному перечню свидетельство об официальной регистрации отношений или документ, подтверждающий, что человек находится в разводе. Заявление на оформление договора соц найма можно составлять в свободной форме.
СПРАВКА! До 1 марта 2005 года жильё в социальную аренду предоставлялось при наличии специального ордера, выдаваемого местными властями. В настоящее время ордер заменён договором соцнайма. Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона. Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.
При подготовке и подаче документов необходимо учитывать возможные основания для отказа в предоставлении государственной услуги. Перечень таких оснований указан в ст. 26 ФЗ № 218.
В частности, отказ в регистрации возможен, если:
- наймодатель не имеет права сдавать недвижимость внаем, т. е. не является правообладателем или его представителем;
- заявление подало в орган регистрации ненадлежащее лицо;
- обременение уже было зарегистрировано ранее;
- договор заключен на срок менее года, что свидетельствует об отсутствии необходимости государственной регистрации обременения;
- не представлены все необходимые документы;
- документы представлены, но не являются подлинными либо содержат недостоверные сведения;
- заявление не подписано либо подписано неуполномоченным на его подачу лицом;
- ранее были представлены документы на госрегистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости и решение по данным документам еще не принято;
- договор найма жилого помещения признан недействительным в судебном порядке;
- договор найма жилья признан ничтожной сделкой;
- помещение, переданное по договору найма жилья, не является жилым;
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, указанными в документах заявителя, и данными, содержащимися в ЕГРН.
Таким образом, ответ на вопрос о том, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, отрицательный. Однако в том случае, когда такое соглашение заключено на срок более года, требуется государственная регистрация обременения наймодателя в органах Росреестра. Заявление и документы могут быть поданы либо в МФЦ, либо в Росреестр. Регистрация производится в течение недели.
Порядок оформления соглашения о расторжении арендного договора отдельно не установлен. Таким образом, сторонам необходимо руководствоваться общими нормами Кодекса, установленными для расторжения договоров.
Исходя из ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и основной контракт, если из законодательства, других нормативных актов или деловых обычаев не следует иное.
Согласно ч. 1 ст. 609 Кодекса, соглашение об аренде должно быть заключено в письменном виде, если:
- хотя бы одна из сторон – юрлицо;
- или срок контракта больше 1 года.
Таким образом, в большинстве случаев арендный договор заключается письменно, соответственно, и расторжение также должно быть составлено письменно.
Требований о нотариальном заверении договора в нормах Кодекса не содержится, таким образом, и соглашение о расторжении не нужно заверять у нотариуса.
При этом ч. 2 ст. 452 Кодекса устанавливает, что досудебный порядок расторжения обязательный.
Прежде чем обращаться в суд при наличии оснований, предусмотренных ст. 450, 619 или 620 Кодекса, нужно направить уведомление другой стороне о желании прекратить отношения.
- И лишь после отказа контрагента, или при отсутствии мотивированного ответа в течение 30 дней, можно обращаться в суд.
- Форма рассматриваемого документа законом не установлена, таким образом, стороны могут самостоятельно разработать бланк или воспользоваться нашим образцом.
- В соглашении должны присутствовать следующие существенные условия:
- наименование документа;
- при необходимости, исходящий номер документа;
- дата и место совершения;
- реквизиты сторон – для юридических лиц это организационно-правовая форма и полное наименование (как в учредительных документах), для физических – ФИО, адрес регистрации и паспортные данные;
- суть соглашения – расторжение договора аренды, номер договора, дата его заключения;
- особенности прекращения обязательств сторон;
- ссылка на документ, который будет являться основанием для передачи имущества от арендатора к арендодателю;
В силу ч. 2 ст. 609 Кодекса, арендный контракт в отношении недвижимости подлежит госрегистрации в органах Росреестра. Норма диспозитивная, то есть иное положение может быть установлено иными статьями Кодекса.
Ч. 2 ст. 651 Кодекса устанавливает отдельную норму в отношении соглашений аренды зданий или сооружений. Так, госрегистрации договор подлежит только в случае, если он заключен на срок больше 12 месяцев.
Таким образом:
- если срок договора меньше 1 года, то соглашение о расторжении регистрировать не нужно;
- если более 1 года, то в органы Росреестра обращаться обязательно.
Основанием для исключения записи об аренде, в соответствии с 218-ФЗ, будет являться предоставленное сторонами соглашение о расторжении. Сроки исключения записи регламентируются ст. 16 вышеуказанного закона и не могут превышать 7 дней.
После исключения записи из ЕГРП между сторонами прекращаются взаимные обязательства, договор считается расторгнутым и применяются положения ст. 453 Кодекса касаемо последствий прекращения договора.
В силу ст. 18 ФЗ № 218, сторонам нужно предоставить в Росреестр:
- документ-основание для исключения записи об аренде из ЕГРП (соглашение о расторжении);
- документ, удостоверяющий полномочия представителя (если с заявлением обращается не одна из сторон сделки, а ее управомоченное лицо);
- иные документы, предоставляемые по требованию.
Обратиться с заявлением и документами можно следующими способами:
- непосредственно в территориальное подразделение Регистрационной Палаты;
- через сеть многофункциональных центров.
А подать документы можно в следующих формах:
- на бумажном носителе;
- в электронном виде, с усиленной электронной подписью.
В бумажном виде документы передаются:
- при личном визите;
- путем заказного почтового отправления с описью вложения.
По окончании процедуры любая из сторон может затребовать выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии обременений в виде аренды на объект недвижимости.
Итак, соглашение о расторжении арендного контракта – важный документ, который необходимо составить при наличии обоюдного желания сторон прекратить взаимные обязательства.
Соглашение нужно регистрировать в Росреестре, если основной арендный контракт подлежит госрегистрации. Форма документа – обязательно письменная, если одной из сторон является юрлицо или срок контракта более 1 года.
Прекращение договора аренды по соглашению сторон
Соглашение, расторгающее арендный договор, считается двухсторонней сделкой, которая заключается лицами добровольно.
В соотвествии с положениями ГК РФ письменное соглашение о расторжении договора является договором и подлежит государственной регистрации. После занесения юридических сведений в единый реестр обязательства, принятые по договору, считаются прекращенными.
Регистрация соглашений в Росреестре выполняется по заявлению одной из сторон, которая представила необходимый пакет правоустанавливающей документации. При этом сам арендный договор должен быть заключен на срок от 1 года и содержать отметку о государственной регистрации. Если помещение сдано в аренду на срок менее 1 года и договор не прошел регистрацию, то дополнительное соглашение о его расторжении не регистрируется.
А если не зарегистрировать?
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Нужно ли составлять акт приема-передачи?
Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.
Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:
- Когда арендатор получает помещение.
- Когда он возвращает его арендодателю.
В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.
Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.
- Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды
- Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды
Порядок представления документов
Документы, необходимые для регистрации договора, должны быть переданы в соответствующую инстанцию. Такая обязанность возложена на инициатора. Можно использовать несколько способов.
Самым распространенным является личная передача. В этом случае инициатор обязан самостоятельно явиться в регистрирующий орган. Такой вариант наиболее выгоден для стороны сделки. Он позволяет лично убедиться в том, что документы доставлены по назначению. Также можно будет устранить все возможные ошибки или неточности на месте либо получить подробные разъяснения о порядке их устранения.
Ещё одним способом является обращение в Многофункциональный центр. Он актуален в случаях, когда инициатор не обладает достаточными знаниями или временем для выполнения необходимых действий. В таком случае все сделают специалисты центра. Инициатору будет достаточно только представить документы.
Возможен и удаленный способ передачи. Он применяется, если инициатор находится на большом расстоянии от регистрирующего органа. Для этого необходимо посетить информационный портал Госуслуги и заполнить специальную форму. В таком случае нужно перевести всю документацию в цифровой формат, в целях её последующей пересылки по электронной почте.
Любой из вариантов передачи инициатор определяет самостоятельно, исходя из характера сложившихся обстоятельств и своих возможностей.
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
- одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
- Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
- Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.
Регистрация договора аренды в росреестре сколько надо договоров
Этапы госрегистрации арендных отношений Условно всю работу по внесению в ЕГРП можно разделить на несколько этапов: — формирование пакета документов в зависимости от конкретного случая; — передача документации регистратору; — правовой анализ предоставленных документов, проверка законности совершаемой сделки; — внесение в Единый государственный реестр прав; — получение заявителем документов, подтверждающих регистрацию. Так как договор начинает действовать только с момента государственной регистрации, арендатору не стоит заранее занимать помещение или вносить плату.
Подписывайтесь на нашканал в Яндекс.Дзен! Подписаться на канал Это означает, что сторонам по сделке недостаточно просто оформить договор и подписать его. Чтобы наступили правовые последствия, предусмотренные соглашением между контрагентами, необходимо совершить ряд действий, заключающихся в дополнительной фиксации принятых решений.
Подготавливаем документацию
Перед тем как зарегистрировать договор, нужно заранее подготовить необходимые документы, перечень которых представлен ниже:
- заявление с прошением государственной регистрации;
- паспорт заявителя (для юридического лица дополнительно свидетельство государственной регистрации предпринимателя);
- кадастровый паспорт и план нежилого помещения;
- договор аренды в двух экземплярах;
- учредительные документы организации (для юридических лиц);
- документы о полномочиях юридического лица (например, приказ);
- заверенное нотариусом согласие второго супруга арендодателя (только для физического лица);
- квитанция о том, что была уплачена государственная пошлина за регистрацию.
Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН
Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях:
- арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);
- арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно;
- арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.
Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч. Бесплатно проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи.
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
- одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
- Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
- Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.
Как оформить и его образец
Порядок оформления соглашения о расторжении арендного договора отдельно не установлен. Таким образом, сторонам необходимо руководствоваться общими нормами Кодекса, установленными для расторжения договоров.
Исходя из ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и основной контракт, если из законодательства, других нормативных актов или деловых обычаев не следует иное.
Согласно ч. 1 ст. 609 Кодекса, соглашение об аренде должно быть заключено в письменном виде, если:
- хотя бы одна из сторон – юрлицо;
- или срок контракта больше 1 года.
Таким образом, в большинстве случаев арендный договор заключается письменно, соответственно, и расторжение также должно быть составлено письменно.
Требований о нотариальном заверении договора в нормах Кодекса не содержится, таким образом, и соглашение о расторжении не нужно заверять у нотариуса.
При этом ч. 2 ст. 452 Кодекса устанавливает, что досудебный порядок расторжения обязательный.
Прежде чем обращаться в суд при наличии оснований, предусмотренных ст. 450, 619 или 620 Кодекса, нужно направить уведомление другой стороне о желании прекратить отношения.
- И лишь после отказа контрагента, или при отсутствии мотивированного ответа в течение 30 дней, можно обращаться в суд.
- Форма рассматриваемого документа законом не установлена, таким образом, стороны могут самостоятельно разработать бланк или воспользоваться нашим образцом.
- В соглашении должны присутствовать следующие существенные условия:
- наименование документа;
- при необходимости, исходящий номер документа;
- дата и место совершения;
- реквизиты сторон – для юридических лиц это организационно-правовая форма и полное наименование (как в учредительных документах), для физических – ФИО, адрес регистрации и паспортные данные;
- суть соглашения – расторжение договора аренды, номер договора, дата его заключения;
- особенности прекращения обязательств сторон;
- ссылка на документ, который будет являться основанием для передачи имущества от арендатора к арендодателю;
Услуги по регистрации расторжения договора аренды (снятие обременения).
Регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения – это обязательная процедура в Управлении Росреестра в том случае, если договор аренды являлся долгосрочным и был зарегистрирован. Регистрация расторжения договора аренды также может именоваться как погашение аренды, погашение записи об аренде помещения, регистрация погашения аренды, снятие обременения либо погашение обременения.
Важно понимать, что даже если истек срок аренды, установленный договором, и арендатор освободил помещение и фактически арендные отношения между сторонами прекратились, автоматически обременение не будет снято в ЕГРП. Снятие обременения в ЕГРП об аренде – отдельное регистрационное действие, для совершения которого необходимо подавать полный пакет документов как на регистрацию какой-либо другой сделки.
Таким образом, при прекращении действия договора в связи с истечением срока либо при досрочном расторжении, погасить запись об аренде в Управлении Росреестра необходимо в обязательном порядке, иначе на объекте недвижимости останется зарегистрированным обременение в виде аренды, что может повлечь для собственника неблагоприятные последствия и помешать ему зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором.
Стоимость регистрации расторжения договора аренды (снятие обременения)
Звоните 8 (495) 787-37-67