Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 вопросов об оценке квартиры или дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка недвижимости это лицензированный вид деятельности. Несмотря на намерения правительства перевести оценку на саморегулирование, пока что требуется получить лицензию. Именно она вызывает много вопросов. Например, многие отмечают, что в Казахстане лицензия выдается только по 2 направлениям — «интеллектуальная собственность» и «недвижимость и оборудование». Хотя недвижимость никак не связана с оборудованием. Это два разных направления. Еще один момент — лицензия на оценку недвижимости бессрочная. То есть человек с такой бумагой, который не работал много лет и утратил квалификацию, по закону, все равно эксперт по оценке недвижимости.
Что должно быть указано в отчёте об оценке?
— Наименование или ФИО оценщика;
— номер и дата выдачи лицензии;
— вид определяемой стоимости;
— дата составления отчёта и дата оценки;
— наименование, местонахождение и описание объекта;
— подходы и методы, использованные при проведении оценки;
— её стандарты;
— фактические данные с указанием источника их получения;
— обоснование расчёта;
— результат;
— иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата.
Отчёт состоит из 10–20 листов, готовится за 1-2 рабочих дня. Составляется в двух экземплярах: один хранится у заказчика, второй — у оценщика. Документ должен быть подписан и заверен печатью исполнителя. Если оценщиков, как и объектов, было несколько, подписаться должен каждый из них.
Отчёт об оценке является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами и другими госучреждениями. При несогласии с выводами оценщика заказчик может оспорить его отчёт в суде.
Заказная оценка недвижимости — истоки пагубного явления
Кроме того, вызывает возмущение необходимость получения лицензии как физическим, так и юридическим лицам. Но, по закону в составе юрлица должно быть 2 физических лица. Напрашивается вопрос, зачем юридическому лицу получать разрешение, если оно уже есть у физлиц.
Выделяется и другой недостаток — действие лицензии на всей территории страны. По действующему законодательству каждый оценщик недвижимости может приехать в любой населенный пункт и развернуть деятельность даже без знания местного рынка недвижимого имущества. Здесь есть большие риски проведения некачественной либо заказной оценки.
Таким образом, профессия оценщика в Казахстане требует лишь наличия лицензии. Сейчас достаточно часто лицензию получают для работы с конкретными заказчиками. Подобная ситуация привела к ужесточению конкуренции. Сегодня оценщики соглашаются на любые условия клиентов, что приводит к процветанию заказной оценки.
Как оценивается недвижимость?
Существует 3 метода оценки:
— сравнительный;
— доходный;
— затратный.
Большинство оценщиков Караганды применяют сравнительный метод, если требуется оценка домов или квартир. Однако не для всех такая процедура оценки недвижимости приемлема. Дело в том, что оценщики опираются на газетную информацию. Но в газеты часто дают объявления с завышенными ценами. Причем делают это агентства недвижимости. Кроме того, объявление о продаже недвижимости может быть просто «уткой». Поэтому без ознакомления с точными сведениями о сделках купли-продажи оценщик квартир не сможет указать их реальную стоимость. Решает проблему единая база недвижимости, которая будет доступна как риэлторам, таки и оценщикам. Однако, без содействия государственных органов ее формирование невозможно.
Где работать оценщику недвижимости
Как и во многих профессиях, работать оценщиком можно по найму, в своей компании либо как частное лицо. Первые годы деятельности лучше освоиться в стабильной организации, где за поиск клиентов отвечают другие специалисты, а ваши обязанности строго регламентированы. Зарплата в компании может быть ниже, чем при самостоятельной работе; нередко она фиксирована и не зависит от количества сделок. Независимый специалист работает сам на себя (ИП без права найма сотрудников), его заработок не ограничен, но вместе с ним не ограничено и количество дел. Создание компании несет определенные финансовые риски и повышает ответственность перед другими людьми, которых вы берете на работу. Важно: законом запрещено быть единственным учредителем компании, ведущей оценочную деятельность, поэтому придется нанять в штат минимум двух сотрудников.
Допустим, вам нужно вступить в наследственные права, оформить акт дарения или купли-продажи квартиры, автомобиля, доли в бизнесе.
Чтобы такие мероприятия были полностью законными, необходимо привлечь к их проведению официальное лицо – нотариуса, специалиста, уполномоченного на совершение нотариальных действий.
Оценка для нотариуса – акт установления рыночной стоимости имущества с целью уплаты нотариальной пошлины (и других выплат) и дальнейшего оформления прав на собственность.
Согласно действующему в РФ законодательству, оценке для нотариуса подлежит любое имущество, которое регистрируется в соответствующих органах.
Перечислим, в каких случаях требуется такая процедура:
- при совершении операций с недвижимостью (квартирами, домами, земельными участками, гаражами) и движимым имуществом (автомобилями, оборудованием);
- при вступлении в наследство физических лиц;
- при купле-продаже долей (акций) предприятий;
- при разделе имущества в бракоразводных процессах;
- при дарении или передаче имущества в долгосрочное управление.
Во многих ситуациях это обязательная процедура, без которой сделки не признаются законными и могут быть оспорены в суде.
Срок действия справки о стоимости квартиры
Оценка квартиры для наследства предусматривает, что срок действия такой справки будет длиться не меньше, чем наследственная процедура. А это означает, что не меньше, чем 6 месяцев со дня получения.
Соответственно, справки о рыночной и кадастровой стоимости выдаются на полгода. При наступлении наследственного спора иногда требуется получить новые документы от оценщика. И это не удивительно, ведь нередко рынок меняет стоимость недвижимости в течение одного сезона.
Дольше всего действуют справки об инвентарной оценке жилого помещения. Ведь инвентарная оценка проводится не позднее 5 лет. Такие справки дают на год. А если понадобится новая справка – проводить инвентаризацию, если она недавно проводилась, не нужно. Наследнику просто выпишут новую справку с указанием той же инвентарной стоимости квартиры, которая была установлена.
Какие трудности могут возникнуть
Оценка квартиры для наследования играет важную роль во всей процедуре вступления в наследство. Во-первых, от того, какая сумма будет указана в справке, зависят выплаты нотариусу и поступления от сонаследников в случае замены доли квартиры на другое имущество или – деньги.
В многообразии возможностей оценки недвижимости, особенно, если она элитная и имеет уникальный дизайн, сложно сориентироваться самостоятельно. Нередко, чтобы сэкономить на нотариальном налоге или получить выгоду от распределения наследуемой массы имущества, целесообразно получить консультацию опытного специалиста. Он посоветует:
- какой способ оценки в конкретном случае будет самым оптимальным;
- стоит ли воспользоваться инвентарной оценкой;
- как настоять на том, чтобы нотариус согласился на инвентарную оценку квартиры;
- каких специалистов лучше всего привлечь к оценке квартиры для наследства.
Несомненно, грамотный юрист поможет выбрать и реализовать оптимальный вариант оценки недвижимости для вступления в наследство.
Как провести оценку квартиры при наследовании
При наследовании жилья нужно уплатить государственную пошлину за оформление прав на наследство. Её размер связан с ценой квартиры. Поэтому для определения точной суммы нужна экспертиза цены недвижимости.
Также определение цены нужно при разделении долей наследства, когда наследники сами не могут этого сделать или возникают споры о стоимости каждой доли.
Сам по себе процесс определения стоимости – техническая стадия получения наследства. С ним обычно не возникает споров, в отличие от раздела имущества.
Заключается процедура оценки в изучении специалистом документов на квартиру и посещении самой квартиры. Делается это за 2-3 дня, но иногда по просьбе заказчика оценку могут провести и за один день.
Кто оценивает передаваемые по наследству квартиры
Существует два вида документов, в которых оценщики фиксируют стоимость квартир и другого недвижимого наследства. Это отчеты о кадастровой либо рыночной оценке стоимости. Какое именно доказательство подавать нотариусу — выбирает наследник квартиры.
Обычно в делах о наследстве подается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Там кадастровая стоимость квартиры уже есть: она определяется по заказу государства каждые пять лет и регулярно обновляется в базе данных ЕГРН. Сама выписка обычно есть в пакете документов на квартиру — вместе с договором купли-продажи, кадастровым паспортом и другими бумагами.
Однако наследник может быть не согласен с установленной в реестре стоимостью квартиры — и, соответственно, размером пошлины на наследство. Это 0,3 % от итоговой суммы для супругов, детей, братьев и сестер умершего (но до 100 тысяч рублей) и 0,6 % для остальных наследников (но до миллиона рублей).
Так, если кадастровая стоимость квартиры как наследства выше рыночной, например, на 500 тысяч рублей — переплата по пошлине составит от 15 тысяч. Заказать экспертизу рыночной стоимости квартиры в таких случаях часто выгоднее.
Кроме того, принятие квартиры в наследство с оценкой по рыночной стоимости удобно, если:
- вам сложно посещать место расположения наследства и собирать бумаги в государственных учреждениях;
- до момента вступления в наследство (через полгода после смерти наследодателя) остается слишком мало времени, и собирать бумаги на квартиру некогда;
- состояние переходящей по наследству квартиры по чьей-то вине ухудшилось еще до вступления наследников в права, и это нужно доказать в суде.
При заказе независимой экспертизы вам нужно получить для вступления в права именно отчет об оценке стоимости наследуемой квартиры. Не справку, не выписку, акт или другой документ. Нотариус их просто не примет и не приобщит к делу о наследстве.
Для чего оценивать квартиру
Для вступления в наследство необходимо провести оценку на момент гибели собственника.
Основные причины для проведения оценки:
- Госпошлина за свидетельство о вступлении в наследство. Обязательным условием при оформлении наследства является оплата госпошлины. Правило действует независимо от способа принятия собственности.
Ставка платежа отличается в зависимости от степени родства с наследодателем (ст.333.24 НК РФ):
- 0,3% для родителей, мужа, жены, детей, сестер и братьев;
- 0,6% для всех остальных получателей.
Основой для расчета суммы сбора является результат экспертной оценки. Оплата госпошлины производится до момента совершения нотариального действия, перед выдачей свидетельства на наследство.
Можно ли обойтись без оценки объекта недвижимости? Нет. Движимое/недвижимое имущество подлежит обязательному оцениванию.
Оценка не требуется только для депозитов. При наследовании денежных вкладов госпошлина не удерживается (ст. 333.38 НК РФ).
Отсутствие отчета о стоимости имущества исключает возможность начисления сбора. Без оплаты налога нотариус не выдаст претенденту свидетельство.
- Госпошлина в суд для решения спросов между наследниками. Оценочный отчет учитывается не только при оформлении наследства, но и в случае споров между претендентами на имущество. Например, если кто-то из родственников пропустил срок для принятия наследства. Подобные проблемы решаются преимущественно в суде.
- Выплата компенсации за наследственное имущество. Однако иногда бывает, что сроки восстановлены и за наследником признано право собственности, но имущества уже нет. Претенденту полагается компенсация. Сумма возмещения исчисляется на основании отчета о стоимости имущества. Привязка идет к дате смерти бывшего владельца (ст.1105 ГК РФ).
Зачем нужна оценка квартиры при получении наследства?
Оценка квартиры при получении наследства нужна для того, чтобы определить стоимость наследства на момент кончины наследодателя.
Наследники – и по завещанию, и по закону обязаны оплатить госпошлину за услуги нотариуса, который не выдаст ни одной бумаги без оплаты своих услуг, и это не его прихоть, а служебная обязанность. Оценочная стоимость – та сумма, от которой исходят при расчете госпошлины за выдачу документов.
Хотя близкие родственники освобождены от подоходного налога при вступлении в наследство, но нотариальные услуги – не подоходный налог, и оплатить должны те, кто получит квартиру или ее часть, госпошлину в таких размерах:
- 0,3%, но не больше, чем 100 тыс. руб. – дети, супруги, родители, кровные братья и сестры покойного;
- 0,6%, но не больше, чем 1 млн. руб. – наследники иных степеней родства.
Теперь жилье стоит немало, и есть разница для наследников, сколько платить госпошлины.
Результатом выполнения госуслуги по определению кадастровой стоимости жилья считается получение соответствующей справки. Выдаётся она службой госрегистрации в течение 5 рабочих дней после оформления поступившего запроса. А при обращении через центр Мои документы на исполнение процедуры времени может уйти в два раза больше.
Все расчеты стоимости наследственного имущества производятся с учетом данных, актуальных на дату смерти наследодателя.
Исходом работы оценщика является оформление и выдача заказчику отчета, содержащего следующие сведения:
- Номер и дата выдачи.
- Подтверждение профессионального соответствия оценщика и независимости юридического лица, координирующего его действия на основании трудового договора.
- Цель, стандарты и основания проведения оценки.
- Поэтапный план работы.
- Выведенная стоимость квартиры с замечаниями относительно сферы ее применения и другими возможными ограничениями.
- Дата, на которую был произведен расчет.
- Перечисление документов, характеризующих объект оценки.
Отчет, представленный в бумажном виде, должен содержать личные подписи и печати исполнителей и организаций, за которыми они закреплены. Если документ оформляется в электронном виде, его достоверность подкрепляется усиленной квалифицированной электронной подписью.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, стоимость недвижимого имущества, кроме участков земли, может рассчитываться как организациями, которые занимаются оценкой недвижимости, так и госучреждениями по учету объектов недвижимого имущества по месту его расположения (ст. 333.25 НК РФ). Оценка другого имущества производится экспертами-оценщиками.
Если отсутствует договоренность между наследниками об оценке имущества, то оценивание производит независимый оценщик за счет граждан, которые непосредственно потребовали провести такую процедуру. Расходы по оценке имущества в последующем делятся между получателями наследства соразмерно стоимости унаследованного (ст. 1172 ГК РФ).
Наследственное имущество, расположенное за границей, оценивается уполномоченными органами той страны, в которой находится объект, а в составленном ими документе, при этом, должна указываться оценочная стоимость имущества.
Порядок оценки наследства
Порядок оценки наследства находится в прямой зависимости от объекта наследуемого имущества и конечной цели проводимых оценочный действий.
Работа экспертов-оценщиков заключается в сборе сведений и формировании выводов, лежащих в основе результатов оценки (стоимости имущества).
Отчет должен включать в обязательном порядке:
- дату составления и порядковый номер;
- основание для оценки имущества;
- сведения об оценщиках;
- цель оценивания;
- подробное описание объекта оценивания;
- используемые стандарты, с помощью которых определяется стоимость ценностей;
- дату определения стоимости имущества и т.д. (ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
При оценке недвижимого имущества в экспертное учреждение необходимо предоставить пакет документов, которые подтверждают право на имущество, сведения о расходах, произведенных при обслуживании, подтверждение уплаты всех начисленных налогов, а также, в зависимости от вида недвижимого имущества, другие сведения.
Оценка квартиры или дома производится с помощью анализа рынка недвижимости. Определение стоимости и выдачу самого оценочного документа может произвести учреждение гостехинвентаризации (БТИ), а в населенных пунктах, в которых не проводились инвентаризационные мероприятия, — органы муниципальной власти.
Альтернативным шагом может быть обращение в частную оценочную фирму, при этом стоимость недвижимого имущества, в отличие от оценки БТИ, будет, как правило, близка или равна рыночной.
Для расчета госпошлины наследники могут предоставить нотариусу оценочный документ, в котором указана инвентаризационная, рыночная, кадастровая или номинальная стоимость имущества (ст. 333.25 НК РФ).
Однокомнатная квартира подлежит разделу на равные части. Так как у наследников имелось собственное жилье, они приняли решение продать квартиру, а вырученную сумму, согласно завещанию, поделить поровну. Для оценки квартиры и составления отчета об оценке, дети умершей обратились в частную оценочную компанию «Эксперт-риелт», которая составила отчет и определила рыночную стоимость квартиры в размере 1,7 млн. руб.
Таким образом, наследники, в конечном итоге, поделили полученную сумму пополам, возместив при этом расходы на проведение экспертизы соразмерно доле в наследстве. В свою очередь, нотариус, для расчета государственной пошлины, взымаемой с наследников, использовал рыночную стоимость недвижимости, указанную в оценочном отчете компании «Эксперт-риелт».
При определении стоимости земельного участка исходят из цели пользования землей, а также ее предназначения (например, рыночная стоимость земли сельхозназначения существенно ниже, чем участков для индивидуально жилищного строительства). Для произведения оценки участка земли эксперту нужно передать:
- пакет документов, устанавливающих право на земельный участок;
- данные о границах участка;
- информацию о категории земли (сельхозназначения и т.п.);
- сведения о наличии и техническом состоянии инженерной инфраструктуры и т.д.
Для оценки транспортных средств, в рамках наследования, эксперту предоставляется паспорт ТС, свидетельство о регистрации, указывается пробег и сведения о проведенном техническом обслуживании. Инициирование оценочных действий в отношении ТС проводят, в большинстве случаев, для определения нотариальной пошлины. Оценка переходящей по наследству иностранной валюты производится по курсу Банка России.
Оценка доли в имуществе целесообразна, когда происходит слияние, поглощение, разделение, или ликвидация коммерческой организации, т.к. это позволяет четко определить фактическое соотношение собственности среди владельцев.
Профессиональная оценка имущества при вступлении в наследство
Группа компаний «Платинум» специализируется на независимой оценке, независимой экспертизе, судебной экспертизе, юридических услугах. По итогам деятельности за 2016 год мы входим в список крупнейших организаций, работающих на российском рынке оценочных услуг, по версии Рейтингового агентства RAEX (Эксперт РА). При обращении к нам заказчики не сомневаются в получении грамотной оценки для вступления в наследство.
Длительность присутствия в профильной нише, профессионализм сотрудников, множество успешных дел и благодарных клиентов, — все это повышает репутацию компании. Оценка стоимости имущества для нотариуса проводится на основании ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», в соответствии с установленными федеральными стандартами. Для проведения процедуры заключается договор.
Более 20 штатных специалистов «Платинум» занимаются оценкой:
Результатом работы сотрудников компании является оформленный в письменном виде отчет об оценке. Все наши специалисты члены СРО, имеют полис страхования профессиональной ответственности оценщиков и другие необходимые документы, разрешения и допуски. Профессионалы «Платинум» сводят к нулю риски осложнений, помогают избежать возникновения разногласий.
Как проходит процесс взаимодействия по вопросу оценки имущества для наследства
Наши оценщики всегда глубоко изучают перспективы, проводят оценочный процесс предельно корректно. Они работают в интересах клиента ответственно, добиваются максимально точных результатов. После обращения или получения заявки в режиме онлайн или по телефону начинается поэтапная работа:
Как правило, нет необходимости предоставлять предмет оценки на осмотр. Допустима оценка по качественным фотографиям, комплекту документов, которые отправляются по электронной почте или доставляются в офисе компании курьером. Это позволяет сегодня обслуживать клиентов во всех регионах России.
Нам потребуется паспорт наследника, свидетельство о смерти и документ на объект наследования (свидетельство о регистрации и ПТС для ТС, свидетельство о праве собственности на недвижимость и/или техпаспорт, лицензия и техпаспорт на оружие, выписка из реестра акционеров, так далее).
Мы оформляем оценочный акт, отчет об оценке, справку для нотариуса. Документ необходим для правильного расчета государственной пошлины. С ним вы получаете у нотариуса Свидетельство о наследстве.
Стандартный срок исполнения — 1-3 рабочих дня после получения комплекта документов от клиента. Представлена услуга срочной подготовки отчета в течение суток.
Оплата оценки – на выбор (наличная, безналичная).
Консультант компании ответит на ваши вопросы, поможет определиться с задачей и примет заявку на проведение оценки имущества при вступлении в наследство. Звоните или пишите нам, и ваши сомнения будут развеяны, а интересы защищены. Ждем ваши документы в офисе, почтовой или курьерской отправкой.
Смотрите ниже более подробную информацию об оценке разных объектов наследуемого движимого и недвижимого имущества.
Раздел имущества между наследниками
Если наследников несколько, то при определении стоимости квартиры рассчитывается ее рыночная стоимость. Иногда наследники договариваются о том, кто какую часть имущества будет наследовать, подписывая при этом соответствующее соглашение. При этом всех интересует: сколько действительно стоит та или иная часть наследства? Для определения рыночной стоимости имущества наследники могут обратиться к независимому оценщику.
Если наследники не могут договориться и переносят разговор в суд, то в этом случае представление отчета об оценке квартиры для наследства обязательно.